Clube FII: 3 milhões de investidores em Fundos Imobiliários. Por que este marco é tão importante

Por Danilo Barbosa, Head de Research do Clube FII

Recentemente, os FIIs atingiram a marca de 3 milhões de investidores na B3. Poderia ser apenas mais um dado estático em um relatório. Ou mais uma notícia curta no seu portal favorito, com dois ou três parágrafos falando da evolução da indústria.

Mais um número para o PDF. E em uma semana, tudo esquecido. Qual a próxima manchete?

Mas não é assim. Esse número, no contexto atual, é quase contraintuitivo.

Um produto que cresce quando tudo parece jogar contra

Estamos em um cenário onde, teoricamente, os FIIs não deveriam estar crescendo. A taxa básica de juros está no maior nível em quase 20 anos. Saímos de 2% no pós-pandemia para 13,75% em um ano e meio.

Depois houve uma tentativa de queda até 10,5%. E há meses estamos novamente em patamares próximos de 15%. E não são apenas os juros curtos.

As curvas longas, as famosas NTN-Bs de 15 ou 20 anos, negociando inflação mais 7%, ficaram por tempo prolongado em níveis historicamente elevados. Ou seja, o investidor tem a opção de deixar o dinheiro praticamente livre de risco, recebendo retornos reais robustos.

Então a pergunta mais dolorosa é inevitável: Como um produto de renda variável cresce tanto em um ambiente como esse?

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A indústria que ficou 20 anos adormecida

Os Fundos Imobiliários existem há mais de 30 anos. Durante mais de duas décadas ficaram praticamente em estado latente. Até cerca de 10 anos atrás, não tínhamos nem 100 mil investidores.

O crescimento relevante começou em 2018, quando o número dobrou em um único ano. Entre 2019 e 2020, em plena pandemia, o mercado atingiu 1 milhão de investidores. Dois anos depois, 2 milhões. E agora, aproximadamente quatro anos depois, chegamos aos 3 milhões.

É evidente que a velocidade de crescimento desacelerou. E tudo parece jogar contra. Juros altos. Concorrência da renda fixa. Produtos bancários oferecendo prêmios elevados e casos recentes de quebra no sistema financeiro.

A indústria de apostas drenando renda de parte da população. Criptomoedas em ascensão. E um ambiente político que frequentemente ameaça a tributação do setor, com diversas tentativas ao longo dos anos de taxar dividendos de FIIs.

Em um jogo com tantos adversários, de onde vem essa força? Parece uma Copa do Mundo com 100 seleções jogando contra o mesmo time.

Talvez a resposta seja mais simples do que parece

Fundos Imobiliários são fáceis de explicar. Mostre um shopping para um familiar e diga: “Você poderia receber aluguel desse lugar.” Mostre um galpão logístico daquela empresa das “brusinhas” e diga: “Você poderia ganhar renda desse imóvel.” Ou explique que é possível emprestar dinheiro para um incorporador desenvolver um projeto e receber juros por isso.

É visual. É palpável. É compreensível. Poucos produtos financeiros conseguem traduzir tão bem o que fazem.

Ou talvez seja o poder da renda mensal

Receber renda mensal, até o momento isenta de IR para pessoa física, com diversificação em dezenas ou centenas de inquilinos ou devedores, sem precisar discutir contrato, cobrar aluguel atrasado ou resolver vazamento no domingo à noite. E com liquidez.

Se o gestor não está executando bem a estratégia, o investidor pode vender suas cotas e ter o dinheiro na conta em poucos dias.

Uma perguntinha honesta: você já tentou vender um imóvel físico? Quanto tempo demorou? Tudo isso dentro de um único produto.

Então surge outra em tempo: Se temos 30 milhões de brasileiros com dinheiro na poupança, por que não temos 30 milhões de investidores em FIIs?

Não estou sugerindo que ninguém migre da poupança para FIIs. Perfil de risco importa. Mas a comparação mostra o tamanho do potencial estrutural.

A indústria mais vigiada do mercado

Não existe indústria mais monitorada do que a de Fundos Imobiliários. Relatórios mensais. Fatos relevantes. Gestores ativos nas redes sociais. Assembleias. Pressão constante por transparência e defesa do cotista.

Estamos em um momento claro de amadurecimento. Mais robustez. Mais cobrança. Mais responsabilidade.

Mas.. Nem tudo são flores

Esse marco não significa que o mercado está pronto ou perfeito. Há fundos com concentração excessiva. Há estruturas frágeis. Há gestores mais preocupados em crescer patrimônio do que em defender retorno por cota. E sim, ninguém trabalha de graça.

Gestão precisa ser bem remunerada para defender o interesse do cotista. Mas crescimento por crescimento, sem disciplina, pode gerar distorções.

Por outro lado, fundos maiores tendem a ser mais resilientes. Mais ativos. Mais imóveis. Mais diversificação. Menor impacto quando um problema pontual surge.

Ainda assim, FIIs não são produtos para comprar e esquecer. Assim como um imóvel físico não pode ser ignorado, um fundo também exige acompanhamento.

A armadilha do investidor simplista

O mercado é dinâmico. Mas o investidor médio quer simplificar demais. Ele passa dias escolhendo um tênis. Pesquisa preço, modelo, desconto, parcelamento. Vai na loja, experimenta, compara. Mas no investimento quer decidir em 30 segundos.

Vê um comentário em grupo de mensagens. Compra. A cota cai. Vem a frustração. Não entende se é macroeconomia, se acabou uma renda mínima garantida, se houve alavancagem, se o aluguel caiu ou se o ciclo virou.

Vende no pior momento. E enquanto isso, investidores mais experientes observam a cena com calma: Estão vendendo um imóvel de 1 milhão pela metade do preço?

O mercado sobe depois. E a dor vira arrependimento. Reclama da alta que perdeu. Diz que o produto não presta. Saiu do show antes dele começar.

Então por que os 3 milhões importam? 

Porque mostram que, apesar de tudo, o investidor brasileiro está amadurecendo. Mesmo em ambiente adverso. Mesmo com juros altos. Mesmo com ruído político. O crescimento desacelerou, mas continuou.

E isso indica que o produto deixou de ser moda e passou a ser estrutura.

No fim do dia

3.000.000 de investidores em Fundos Imobiliários não é só um número redondo. É um sinal início de transformação cultural. Mas crescimento por si só não garante qualidade.

O desafio agora não é ter mais investidores. É ter investidores mais preparados e letrados. Porque renda mensal encanta. Mas é a compreensão do risco que vai te manter no jogo. E o mercado de capitais não sobre largar rápido em uma corridinha na praça. É permanecer na ultramaratona.

*As opiniões contidas nessa coluna não refletem necessariamente a opinião da B3

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