Clube FII: A IA vai decidir onde você vai morar, trabalhar e investir

Por Danilo Barbosa, Head de Research do Clube FII

Tem algumas semanas que não durmo direito. Não é o mercado, não é a Selic, não é nenhuma assembleia de fundo. É a IA.

Toda semana surge uma solução nova. Um agente que faz o que antes levava horas em minutos. Uma integração que parecia ficção científica e agora está disponível de graça, para qualquer pessoa com um computador e vontade de aprender. A sensação é constante: você acabou de entender como algo funciona e já tem três camadas novas acima disso esperando por você.

E a pergunta que não sai da cabeça, nem da minha nem de muitos analistas e profissionais que conheço, é simples e desconfortável: onde isso vai parar? E mais importante para quem lê essa coluna: o que isso muda para o mercado imobiliário?

Três fases da IA que você provavelmente já viveu

A IA não chegou de uma vez. Ela foi escalando em camadas, e cada camada mudou algo concreto na rotina de quem trabalha com análise, gestão ou qualquer área que dependa de informação.

No começo, ela apareceu como assistente. Escrevia e-mails, resumia relatórios, organizava ideias, revisava textos. O que antes consumia horas passou a caber em minutos. Para muita gente, foi uma gourmetização do Google: útil, rápido e ainda relativamente superficial.

Depois, a IA virou copiloto. E aí a coisa ficou mais séria. Análises que levavam dias passaram a ser concluídas em horas. Pessoas que nunca tinham programado começaram a criar scripts em Python, dashboards dinâmicos e automações que antes exigiam um time de tecnologia. Surgiu até o termo vibecoding, esse hábito de programar por instrução e iteração, com a máquina escrevendo boa parte da estrutura técnica. A máquina deixou de apenas responder e passou a ajudar a produzir.

Agora estamos em outro patamar. A IA já não está só respondendo nem apenas ajudando. Ela está se conectando a planilhas, bancos de dados, sistemas internos e fluxos de trabalho inteiros. Deixou de ser ferramenta isolada para virar camada operacional.

Segundo levantamento do Observatório Fundação Itaú em parceria com o Datafolha, 88% dos brasileiros já ouviram falar em inteligência artificial e 70% usam alguma ferramenta de IA para apoiar atividades do trabalho. Mas a mesma pesquisa revela o tamanho do gap: metade dos usuários utiliza IA apenas para tirar dúvidas simples. O potencial real mal foi tocado.

+ Uma inteligência artificial vai gerir seu dinheiro no futuro?

Uma revolução que já tem nome

Não é exagero chamar isso de revolução. A Revolução Industrial não foi apenas sobre máquinas. Foi sobre reorganização completa de onde as pessoas viviam, como se deslocavam, o que faziam para sobreviver. Cidades cresceram. Outras esvaziaram. Profissões surgiram. Outras desapareceram em uma geração.

O que está acontecendo agora tem a mesma estrutura. A IA não é uma ferramenta nova. É uma nova infraestrutura. E infraestrutura muda tudo que está em cima dela.

O profissional que não incorporar isso vai criar um gap que tende a ser irrecuperável. Não porque vai ser demitido amanhã, mas porque o crescimento exponencial de quem domina essa linguagem vai criar uma distância impossível de cobrir depois. É como se recusar a usar a internet nos anos 2000. Ou insistir no fax enquanto o mundo migrava para o e-mail.

Dito isso, é preciso calibrar o entusiasmo com alguma frieza analítica. No Vale do Silício, já se fala até em uma espécie de “vale da desilusão” da IA generativa. Não porque a tecnologia não funcione, mas porque boa parte dos projetos ainda não entregou o retorno financeiro que se imaginava no início. Ganhar produtividade é uma coisa. Transformar isso em margem, crescimento ou vantagem competitiva é outra bem diferente. Usar já virou quase obrigatório. Monetizar de verdade ainda não.

E quanto às demissões em massa que sempre aparecem nas manchetes? O caso dos programadores é instrutivo. Quando as IAs geradoras de código chegaram, o discurso era categórico: programadores iam acabar. O que aconteceu foi o oposto. Existe até um nome para esse fenômeno, o Paradoxo de Jevons: quando uma tecnologia torna um processo mais eficiente e barato, a demanda por esse processo tende a aumentar, não diminuir. Cada profissão vai sentir o impacto de forma particular. Mas prever se serão necessários mais ou menos profissionais é mais difícil do que as manchetes sugerem.

O que muda no mercado imobiliário com a IA, segmento por segmento

A IA não vai acabar com a necessidade de espaço físico. Mas vai reorganizar, de forma profunda, qual espaço tem valor e por quê. O erro mais comum é imaginar uma relação mecânica entre automação e demanda por espaço. No mercado imobiliário, o efeito raramente é linear: produtividade pode reduzir área em alguns casos, mas também pode concentrar ocupação em ativos melhores, mudar o perfil da demanda e até criar novas necessidades operacionais. Mais do que aumentar ou reduzir a demanda por metros quadrados, a IA tende a redefinir a função econômica de cada tipo de espaço. E, em imobiliário, mudança de função costuma ser mais importante do que mudança de metragem.

Corporativo

O trabalho híbrido é o novo normal. Isso não significa que o escritório morreu, significa que o escritório mediano morreu. A pergunta que importa agora é outra: que tipo de trabalho continua exigindo presença, colaboração, cultura e tomada de decisão conjunta? Tarefas repetitivas e operacionais tendem a ser comprimidas pela IA. Isso pode reduzir necessidade de área em algumas ocupações. Ao mesmo tempo, reforça a busca por ativos melhores, bem localizados e mais tecnológicos. E aqui entra uma camada que pouca gente menciona: o escritório ruim não concorre apenas com outro prédio melhor. Ele concorre com a possibilidade de a empresa operar com menos presença, mais tecnologia e mais seletividade. Quando a ida ao escritório deixa de ser obrigação mecânica e passa a ser escolha estratégica, a qualidade do prédio pesa mais, não menos. São Paulo já vem mostrando isso: vacância menor nos ativos premium do que na média geral do mercado.

Logístico

O boom logístico já é realidade visível nos dados. A absorção líquida de galpões vem batendo recordes e o mercado brasileiro encerrou 2025 com recordes de absorção e preços, além de vacância em queda, segundo a Siila. O e-commerce mudou permanentemente o modo de consumo e o galpão virou ativo estratégico. Aqui a lógica é direta: quanto mais eficiente e automatizado o consumo, maior a exigência sobre a infraestrutura física que sustenta esse consumo. O Brasil ainda está atrás dos padrões americanos, onde galpões multi-andares em regiões urbanas densas já são realidade, mas a direção é clara.

Shopping

O maior paradoxo do setor. Os shoppings brasileiros têm uma capacidade histórica de adaptação que não deve ser subestimada, mas o desafio que está chegando é diferente dos anteriores. Lojas de linha branca praticamente desapareceram ou viraram showroom. As lojas-âncora ficaram menores porque não há mais necessidade de estoques volumosos. E o cinema, que sempre foi o curinga do entretenimento nos shoppings, enfrenta uma pressão crescente. Não só dos streamers, mas de algo ainda mais difícil de combater: o jovem moderno trocou a telona pela telinha. A boa notícia é que o Brasil não tem sobre-oferta de shoppings como os Estados Unidos. Os bons ativos seguem cheios nos horários de lazer. Mas aqui vale uma leitura mais precisa: o shopping não concorre só com outro shopping. Ele concorre com conveniência, entrega rápida, algoritmo de recomendação e mudança de hábito. Como o brasileiro consome dentro desse espaço vai mudar muito antes que o espaço físico consiga acompanhar.

Multifamily, o segmento menos falado

A IA pode mudar quase tudo. Menos o fato de que as pessoas precisam morar em algum lugar. No Brasil, 23% dos domicílios já são alugados em prédios residenciais, percentual que cresceu 25% em oito anos, segundo o IBGE. Com os preços dos imóveis cada vez mais inacessíveis para as novas gerações, a locação residencial com gestão profissional cresce como alternativa estrutural. Nos Estados Unidos, segundo a NAREIT, 1 em cada 8 americanos já vive em empreendimentos multifamily, cerca de 40 milhões de pessoas. O Brasil ainda engatinha nesse modelo, mas a tendência estrutural aponta na mesma direção: localização próxima ao trabalho e ao transporte vai valer cada vez mais.

O que fica pra depois?

Estamos no início de uma reorganização profunda. Não do trabalho apenas, do espaço onde o trabalho, o consumo e a moradia acontecem.

Dois erros de leitura merecem atenção. O primeiro é achar que a IA destrói automaticamente empregos e, por consequência, destrói demanda imobiliária. Não funciona assim. O segundo é o oposto: achar que qualquer ganho de produtividade vira lucro, crescimento e aluguel maior. Atender melhor não garante mais clientes. Automatizar processo não garante mais receita.

O investidor imobiliário que entender essa dinâmica vai ter uma leitura diferente dos demais. Não porque vai acertar o timing perfeito, isso não existe. Mas porque vai saber perguntar as perguntas certas: esse ativo vai concentrar ou perder demanda no novo arranjo? Esse segmento cresce com a automação ou é pressionado por ela?

A discussão séria agora não é se a IA vai impactar o mercado imobiliário. Isso deve sim acontecer, de maneira distinta. A discussão é outra: quais imóveis, quais localizações e quais modelos de uso continuam relevantes quando o trabalho, o consumo e a tomada de decisão passam a ser redesenhados por software.

E essa resposta, ao contrário do hype, não cabe num chat de prompt simples.

*As opiniões contidas nessa coluna não refletem necessariamente a opinião da B3

Quer analisar todos os seus investimentos em um só lugar, em uma plataforma intuitiva? Baixe o APP B3