Clube FII: Ainda dá tempo de investir em FIIs em 2026?

Por Danilo Barbosa, Head de Research do Clube FII

Toda vez é a mesma história… Quando os preços caem, o produto não presta. Quando sobe, já passou da hora.

No fim de 2024 e no início de 2025, os grupos de WhatsApp estavam tomados por revolta. “Como assim esse fundo pagou 10% no ano e caiu 10% no preço?”

No YouTube, as thumbnails clássicas com caras e bocas e setas vermelhas decretavam o veredito: “Fundos Imobiliários são péssimos investimentos.” E o diagnóstico parecia fechado. 2025 seria o ano da renda fixa.

A Selic seguia em escalada. Os juros longos já ofereciam IPCA mais 7% em vencimentos acima de 10 anos. O pessimismo virou consenso. E consenso, quase sempre, vira decisão emocional.

Quando o investidor médio desiste dos FIIs

O investidor pessoa física terminou 2024 vendendo FIIs.

Pela primeira vez em mais de uma década, vimos retração no número de investidores no fechamento mensal. Janeiro de 2025 foi especialmente ruim, com quedas fortes nos preços e a leitura imediata de que aquele seria um ano desastroso para os fundos imobiliários.

Para piorar, o noticiário fez sua parte. Durante meses, o mercado discutiu tributação de fundos, mudanças de regime de caixa para competência e novas regras. Para quem operava apenas guiado por manchetes, vender parecia a única decisão possível.

Mas o mercado raramente recompensa esse tipo de comportamento.

O detalhe que quase ninguém quis enxergar

Os fundos imobiliários começaram 2025 muito pressionados.

O IFIX iniciou o ano com um desconto médio próximo de 17% no P/VP, algo que não víamos havia cerca de dez anos. Nem mesmo durante a pandemia esse nível médio de desconto apareceu.

A partir de fevereiro, a história foi outra. Tivemos dez meses positivos e apenas um negativo.

O IFIX encerrou 2025 renovando máxima histórica, próximo dos 3.775 pontos, e já iniciou 2026 avançando novamente, acima dos 3.800 pontos.

Enquanto isso, o investidor que não queria mais saber de FIIs percebeu que ficou de fora de uma alta superior a 20% no ano e concluiu: agora não entro mais, está na máxima histórica.

Máxima histórica de quê?

Aqui aparece um erro conceitual clássico. Essa máxima do IFIX é nominal. Quando ajustamos os preços pela inflação desde a pandemia, os fundos imobiliários ainda estariam, grosso modo, cerca de mil pontos abaixo do que seria um nível equivalente em termos reais.

Além disso, o desconto médio atual de P/VP gira em torno de 8%. Não é mais a barganha do início de 2025, mas desde quando comprar ativos de qualidade com desconto virou algo ruim? Ou mesmo pagar um preço justo virou pecado?

A essência que o investidor insiste em esquecer

Fundos imobiliários não existem para entregar 20% de valorização todo ano. Nunca existiram. Nunca existirão.

A essência dos FIIs é geração de renda ao longo do tempo, com previsibilidade e disciplina. Quem entra esperando ganhos explosivos anuais está no produto errado e, normalmente, sai no pior momento possível.

Outro erro recorrente é a obsessão pelo IFIX como régua absoluta. Comparar o IFIX de hoje com o de dez anos atrás ignora uma mudança estrutural profunda. A indústria atual é muito mais robusta, diversificada e sofisticada, com forte presença de fundos de papel e estratégias híbridas.

Não é o mesmo mercado. Nunca foi.

Então ainda dá tempo de investir em FIIs?

A resposta curta é sim.

2026 não será um ano simples. Temos eleições no radar, muitos conflitos geopolíticos em andamento e um ambiente macroeconômico que, no Brasil, raramente ajuda.

Mesmo assim, os fundos imobiliários seguem cumprindo seu papel. Geram renda, atravessam ciclos ruins e recompensam o investidor que entende o produto, não o que reage ao barulho.

Talvez o maior risco para quem investe em FIIs não seja o preço atual. Seja repetir o erro de sempre. Vender no pessimismo, desistir na recuperação e voltar apenas quando tudo parece fácil.

E mercado nenhum costuma perdoar esse comportamento por muito tempo.

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*As opiniões contidas nessa coluna não refletem necessariamente a opinião da B3

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