Reforma Tributária e aluguel por temporada: o que muda na tributação dessa renda

Sabe aquele sonho de ter renda com aluguéis por temporada? Ter alguns apartamentos, alugar pelo Airbnb e pronto, se aposentar? Esse sonho pode estar um pouco menos acessível a partir desse ano, pelo menos em alguns casos.

A Reforma Tributária traz mudanças importantes, a partir de 2026, para quem obtém renda com imóveis, especialmente no caso do aluguel por temporada, como aqueles realizados por meio de plataformas digitais, a exemplo do Airbnb.

Embora a locação residencial tradicional permaneça, em regra, fora do alcance dos novos tributos sobre consumo, a reforma introduz um ponto sensível: a possível reclassificação do aluguel de curta duração como atividade econômica de hospedagem.

Hospedagem? Sim, agora o aluguel por temporada, como acontece no modelo do Airbnb, pode ser considerado como serviço de hospedagem, dependendo da situação.

O que já foi aprovado – e o que ainda está em transição

A base da reforma já está definida na Constituição e na lei complementar que regulamenta o novo sistema tributário. A criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) já foi aprovada, com implementação gradual entre 2026 e 2033.

No entanto, a aplicação prática dessas regras a atividades específicas – como o aluguel por temporada – ainda depende de regulamentação e interpretação fiscal. Ou seja, o arcabouço legal existe, mas os critérios operacionais ainda estão sendo consolidados.

Atualmente, a renda de aluguel recebida por pessoas físicas é tributada exclusivamente pelo Imposto de Renda, conforme a tabela progressiva mensal, podendo chegar a 27,5%. Aluguéis abaixo da faixa de tributação podem ser isentos, e não há incidência de tributos sobre consumo. Aqui cabe um parêntese: pessoas que não declaravam os aluguéis que recebiam e estavam no “risco” não terão mais escapatória, pois a Receita Federal colocou uma espécie de “CPF” nos imóveis, que melhorou o rastreamento/cruzamento de dados para identificar quem tem uma receita tributável de aluguel de imóvel e não está declarando.

Mesmo no caso do Airbnb, a lógica predominante hoje é a do Imposto de Renda via carnê-leão, sem cobrança de ISS, ICMS ou tributos equivalentes.

O ponto de atenção da reforma: aluguel por temporada

Com a reforma, a lógica muda menos pelo valor mensal recebido e mais pela natureza da atividade. Em determinadas situações, o aluguel por temporada pode ser entendido como prestação de serviço de hospedagem, aproximando-se do tratamento tributário da hotelaria (especialistas calculam que pode chegar a 44%!).

É importante esclarecer que a maioria dos pequenos locadores – pessoas que alugam uma casa na praia ou um imóvel comprado como forma de complementar renda – não será afetada.

Quem então passa a pagar IVA no aluguel por temporada?

• Empresas que alugam imóveis;
• Pessoas físicas que atuam como locadores profissionais, ou seja:
  • mais de três imóveis;
  • renda anual superior a R$ 240 mil com aluguéis; ou
  • renda superior a R$ 24 mil em um único mês (R$ 288 mil/ano).

Um exemplo prático – imagine uma pessoa física com as seguintes rendas:

• Aluguel residencial tradicional: R$ 4.500 por mês
  → Hoje, isento de IR por estar abaixo da faixa de tributação mensal de R$ 5.000.
• Airbnb:
  • Receita média fora de temporada: R$ 2.500 por mês (8 meses)
  • Receita em alta temporada: R$ 30.000 por mês (4 meses)
  • Receita anual com Airbnb: aproximadamente R$ 140.000

Hoje, essa pessoa paga Imposto de Renda concentrado principalmente nos meses de alta temporada, quando a renda mensal sobe e atinge alíquotas mais elevadas. Ainda assim, a tributação está restrita ao IR.

Com a reforma, esse cenário pode mudar. Apesar de a média mensal ao longo do ano parecer moderada, a existência de picos relevantes de receita (acima dos R$24 mil citados na regra), a recorrência da atividade e o uso de plataforma digital podem caracterizar uma atividade econômica organizada, ainda que sazonal.

Nesse caso, o aluguel residencial tende a continuar como renda patrimonial. Já a receita com aluguel por temporada (Airbnb) pode passar a ser tributada não apenas pelo Imposto de Renda, mas também pelos novos tributos sobre consumo.

Esse exemplo ajuda a ilustrar um ponto central da reforma: a análise deixa de ser apenas mensal e passa a ser estrutural. A ideia de que “na média do ano a renda não é tão alta” perde força quando existem meses com faturamento expressivo e características típicas de prestação de serviços.

A consequência prática é que a carga tributária pode se tornar mais elevada e menos previsível, especialmente para quem depende da alta temporada.

Antes da mudança da regra, já era necessária uma análise mais profunda para comprar um imóvel com o objetivo de ter renda de aluguel. É muito comum o investidor fazer um cálculo muito raso, considerando uma projeção otimista de taxa de ocupação e desconsiderando informações importantes como vacância, custo de manutenção do imóvel, Plano Diretor da cidade (impactos futuros), custo de oportunidade do seu dinheiro investido a taxa básica de juros. Além da imobilização e concentração do patrimônio, ou seja, falta de diversificação dos investimentos, dependendo do valor investido no imóvel.

Agora com essa mudança, a análise deve ser ainda mais profunda e atenta.

Mesmo com pontos ainda em regulamentação, o recado é claro: decisões que antes pareciam simples passam a exigir planejamento, simulação e acompanhamento técnico. Para muitos proprietários, o maior risco não é pagar mais imposto — é ser surpreendido por ele.

*As opiniões contidas nessa coluna não refletem necessariamente a opinião da B3

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