FIIs de desenvolvimento: Entenda os erros comuns na análise
Felipe Schucman, gestor da RBR, explica as diferenças cruciais e os riscos deste segmento mais arrojado de FIIs
Clube FII é uma plataforma especializada em investimentos imobiliários, focada em análise, acompanhamento e organização do portfólio do investidor.
Em entrevista ao Clube FII, Felipe Schucman, sócio e gestor da RBR, desmistificou a análise de fundos imobiliários de desenvolvimento, um dos segmentos mais arrojados e complexos do mercado. Schucman alertou para os erros comuns que levam investidores a prejuízos, como a comparação equivocada de dividend yield com fundos de tijolo e a confusão entre amortização de capital e distribuição de lucros.
A principal diferença, segundo o gestor, está no momento do investimento. Enquanto um FII de renda adquire um imóvel pronto para gerar aluguel, um fundo de desenvolvimento entra na fase anterior: compra um terreno e o transforma em um ativo, como uma sala comercial, buscando lucro na venda. “Você colocou 100 reais do custo para construir aquela salinha. O que que você vai receber no dia seguinte? Nada necessariamente”, explica Schucman, contrastando com o fluxo de renda mensal de um fundo de tijolo. O retorno no desenvolvimento é concentrado, ocorrendo após a venda do empreendimento.
Um dos equívocos mais graves é analisar o dividend yield. Um fundo de desenvolvimento pode apresentar um yield de 18% em um mês, mas essa distribuição é pontual, resultado da venda de um ativo que deixa de existir no portfólio. “Você provavelmente está fazendo a conta errada”, adverte. Outro erro é confundir o valor patrimonial contábil, que muitas vezes reflete apenas o custo, com o valor econômico real do projeto, que já embute o lucro potencial da venda. Um projeto pode ter um custo contábil de R$ 98, mas um valor de mercado de R$ 130.
Schucman destacou que os principais riscos do setor são os prazos de aprovação em órgãos públicos, os custos de construção e a velocidade de vendas dos empreendimentos. Para o investidor, uma “red flag” importante é a mudança constante nas premissas iniciais do projeto, como alterações nos prazos de início de obra ou estouros no orçamento. “Muita mudança de premissa inicial para fundo de desenvolvimento é uma red flag”, afirma.
Questionado sobre o impacto dos juros, o gestor avalia que os fundos de desenvolvimento são menos sensíveis que os de renda. A taxa de juros afeta mais o crédito para o comprador final e a precificação do ativo na venda, mas não o processo de geração de valor intrínseco, que é a transformação de um terreno em um imóvel pronto. Essas complexidades e a avaliação incorreta por parte do mercado, segundo os participantes, geram oportunidades de compra de cotas no mercado secundário com grande desconto sobre o valor real dos ativos.
Em sua visão, a análise de FIIs de desenvolvimento exige uma abordagem similar à de um private equity, focada no fluxo de caixa descontado de cada projeto e na compreensão dos riscos específicos de cada etapa, desde a aprovação até a venda. Ignorar essas particularidades e aplicar métricas de fundos de renda é o caminho mais curto para avaliações equivocadas e potenciais perdas financeiras.
*Matéria publicada originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
