Como quitar o financiamento de seu apartamento mais rápido?

Élida Oliveira, especial para o Bora Investir
O sonho da casa própria vem, em geral, com uma decisão financeira muito importante: comprometer parte da renda por décadas para pagar as parcelas do financiamento. E muitas pessoas se assustam com o prazo, que pode chegar a 35 anos. 

Mas é possível contratar um financiamento longo e, quando tiver uma folga financeira, reduzir esse período com a antecipação de parcelas. 

Para conseguir chegar a esse objetivo, é preciso disciplina e controle de gastos. A busca por uma renda extra, ou economias feitas em mercado, viagens e controle de gastos supérfluos podem entrar na conta para abater as parcelas de financiamento.

Uma das principais ferramentas usadas para a amortização é o uso do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), que pode ser utilizado nessa antecipação. 

Como antecipar as parcelas

Ao antecipar parcelas futuras, o devedor na prática estará reduzindo o pagamento de juros sobre juros e diminuindo o tempo para quitar o financiamento.

“A estratégia de pagamento antecipado consiste em você pagar uma parcela que está vencendo agora e também pagar uma parcela que venceria no futuro”, explica Ricardo Teixeira, coordenador do MBA de Gestão Financeira da FGV.

O pagamento antecipado já é oferecido de forma automática nos aplicativos de boa parte das instituições financeiras, de acordo com Senna, da DSOP. Neles, é possível simular o valor da amortização e o impacto que terá no prazo de pagamento ou no valor das prestações. 

Os tomadores de financiamento imobiliário podem utilizar o FGTS a cada dois anos para amortizar o saldo devedor. 

Nesse caso, o tomador pode optar por reduzir o prazo do financiamento, diminuindo os juros que serão pagos ao final do empréstimo, ou reduzir o valor da parcela em até 80% do valor pelo período de 12 meses. Nos dois casos, há uma série de critérios técnicos que devem ser cumpridos pelo tomador para que consiga a utilização do Fundo nessa amortização.

“O que será necessário é avaliar o impacto daquela decisão de antecipação do financiamento conforme o momento atual da família“, aconselha Cintia Senna, sócia executiva da DSOP Educação Financeira e Conselheira Fiscal da Abefin (Associação Brasileira de Profissionais de Educação Financeira. 

Ela lembra ainda que é necessário ter o cuidado de não ficar sem reserva de emergência somente para quitar o financiamento. “O risco é antecipar um financiamento que está em dia, e com isso, ficar sujeito à possível necessidade de contratação de outros créditos com taxas de juros mais altas”.

O que está contido no boleto de financiamento

O financiamento imobiliário é uma operação de crédito em que o banco ou instituição financeira empresta dinheiro para compra de um imóvel. A compra é feita à vista, ou seja, quem vende recebe na hora. Mas o pagamento para o banco é feito em prestações mensais.

E, para emprestar esse dinheiro, o banco cobra algumas taxas. As prestações mensais, ou parcelas de financiamento, são compostas pela amortização, juros, taxas e seguro.

A amortização é o valor do quanto foi financiado, dividido pelo número de parcelas.

A TAC (Taxa de Administração do Contrato) é um valor mensal fixo, cobrado para manter e administrar o contrato de financiamento. Cada contrato terá o seu valor, conforme a tabela vigente da instituição financeira, e o valor máximo é de R$ 25. 

Os seguros são obrigatórios, e também têm valores fixos. Eles cobrem o risco de morte, acidente ou danos ao imóvel e garantem que as parcelas serão quitadas nesses casos.

Já os juros são a remuneração da instituição financeira que concede o financiamento. “É o quanto você vai pagar por estar ‘usando’ o dinheiro do banco”, explica Senna. Esse valor é determinado no momento da contratação, e varia conforme a instituição financeira. 

Ao contratar um financiamento, é possível escolher o sistema de amortização, que pode começar com parcelas altas e diminuir com o tempo (modelo SAC), ou ter parcelas constantes (Price). O que muda é a forma como esses modelos se estruturam conforme a amortização da dívida e a incidência de juros. No SAC, há maior economia no custo com os juros. 

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