Há uma regra de ouro para baratear o financiamento imobiliário; saiba qual

A taxa de juros costuma ser o principal ponto a ser olhado na hora de contratar um crédito para adquirir aquele que provavelmente será o bem mais caro comprado ao longo da vida do consumidor: um imóvel. Mas há outro fator importante que precisa ser levado em conta na equação do financiamento imobiliário, que é o peso dos seguros obrigatórios. Escolher bem pode significar o pagamento de dezenas de milhares de reais a menos no total a ser quitado.

Os seguros por morte e invalidez (MIP) e danos físicos ao imóvel (DFI) são incluídos em todos os financiamentos imobiliários do país, e juntos podem chegar a representar quase 20% do valor total que será pago pelo tomador ao longo de décadas. Como os juros, eles são calculados como percentuais do valor devido, e podem variar bastante dependendo do banco escolhido. 

Para se ter uma ideia da importância dos seguros, se uma pessoa de 60 anos tomar um financiamento de R$ 500 mil a uma taxa de 9,99% ao ano, que hoje é a mais barata do mercado, após 20 anos ela terá pago R$ 55 mil a mais do que se optar por uma taxa maior, de 10,49% ao ano, mostra simulação feita por Daniele Akamine, advogada especialista em crédito imobiliário.

Parece um contrassenso a ideia de que optar por uma taxa de juros menor leve a um valor total maior pago no futuro. Mas Akamine explica que isso acontece porque a seguradora do banco que pratica a menor taxa de juros, a Caixa, dá um peso maior ao risco representado por um tomador de idade mais avançada, e portanto cobra mais dessa faixa etária.

Veja mais na tabela abaixo, que mostra que os seguros obrigatórios podem representar até 17,97% do total do valor que será financiado ao longo dos anos.

CLIENTE DE 60 ANOS, FINANCIAMENTO DE R$ 500.000
Banco	Taxa (% ao ano)	Prazo (em meses)	Valor total	Valor dos seguros obrigatórios	Peso dos seguros no valor total (em %)
Caixa	9,99	240	R$ 1.201.960,71	R$ 215.979,11	17,97
Itaú	10,89	240	R$ 1.235.995,63	R$ 209.634,58	16,96
Santander	10,49	240	R$ 1.146.873,53	R$ 137.932,80	12,03
Bradesco	11,69	240	R$ 1.223.017,36	R$ 157.249,30	12,86

“Muitas vezes o comprador se guia apenas pela taxa de juros, mas somente ela não quer dizer muita coisa”, diz a especialista. “É preciso olhar todas as variáveis”, completa, explicando que, como o seguro por morte e invalidez vai aumentando com o passar dos anos, alguns bancos podem ser a melhor opção para compradores jovens, e outros a melhor opção para tomadores mais velhos.  

É por isso que ela aconselha que o comprador olhe com lupa o chamado Custo Efetivo Total (CET) do financiamento imobiliário, que é o valor que vai ser de fato desembolsado todos os meses na parcela. O CET deve ser informado pelas instituições financeiras nas simulações feitas para o tomador.  

Veja na tabela abaixo uma outra simulação, para um tomador de crédito de 30 anos, que ajuda a mostrar como o peso dos seguros obrigatórios é muito menor para os tomadores mais jovens.

CLIENTE DE 30 ANOS, FINANCIAMENTO DE R$ 500.000
Banco	Taxa (% ao ano)	Prazo (em meses)	Valor total	Valor dos seguros obrigatórios	Peso dos seguros no valor total (em %)
Caixa	9,99	360	R$ 1.287.403,90	R$ 59.427,43	4,61
Itaú	10,89	360	R$ 1.329.038,25	R$ 39.360,06	2,96
Santander	10,49	360	R$ 1.292.108,26	R$ 29.742,40	2,3
Bradesco	11,69	360	R$ 1.389.220,70	R$ 42.784,60	3,07

Entenda abaixo em detalhes como os seguros obrigatórios são calculados.

Idade influencia no custo do financiamento imobiliário

Como demonstrado acima, a principal variável que pesa sobre o custo total de um financiamento imobiliário é mesmo a idade, cujo risco é medido pelo seguro obrigatório MIP (Morte e Invalidez Permanente), calculado com base na faixa etária e nas condições de saúde do tomador do crédito. 

Como diz o nome, esse seguro serve para quitar o restante das parcelas em caso de morte ou invalidez do comprador ou outro integrante da renda familiar. Em geral, tomadores de crédito com menos de 40 anos possuem um custo final menor no seguro. Acima dos 50 anos, esse valor começa a ficar mais relevante. 

O MIP é calculado como um percentual do saldo devedor, e por isso o seu peso vai sendo recalculado à medida que o valor total devido pelo tomador de crédito se reduz com o pagamento das parcelas. 

Por isso, especialistas em crédito imobiliário recomendam que, quando for possível realizar uma amortização maior do financiamento – como o uso do FGTS para esse fim, que pode ser feito a cada dois anos – o tomador escolha reduzir o número de parcelas, em vez do valor da prestação mensal. 

“Nossa orientação sempre é: fez um financiamento, a prestação está confortável, reduza o prazo, porque aí você deixa de pagar seguro e tarifa de administração desse período”, diz Akamine. “Reduzir a prestação, só é aconselhado quando não dá para pagar mesmo.”

Tabela SAC x Price 

É o mesmo raciocínio que vale para a escolha entre a tabela SAC ou a Price. 

No caso da tabela SAC, as parcelas vão diminuindo ao longo do tempo, e a amortização é constante – é a modalidade ideal para quem pode pagar valores iniciais mais altos, arcando com um valor menor de juros no final.  

Para a tabela Price, as parcelas são fixas do início ao fim do contrato. Isso quer dizer uma parcela menor no início, mas o custo total do financiamento ao longo do tempo será muito maior. 

Nessa escolha, além do peso da taxa de juros, também é possível sentir a extensão do peso dos seguros obrigatórios no financiamento. 

Se um tomador de crédito de 30 anos escolher financiar um imóvel de R$ 500 mil a uma taxa de 9,9% ao ano pela tabela SAC, por exemplo, pagará R$ 59,4 mil em seguros obrigatórios após esse período. Pela tabela Price, o valor desembolsado com os seguros será de R$ 75,8 mil. 

“Como o seguro é calculado com base no saldo devedor, o tomador que opta pela tabela Price acaba pagando um seguro bem maior”, explica Akamine. “Por isso é importante avaliar bem se vale a pena optar por uma parcela menor desde o início.”

Seguro de danos físicos depende do valor do imóvel 

Outra variável importante para o financiamento imobiliário é o seguro DFI (Danos Físicos do Imóvel), que é um percentual sobre o valor de avaliação do imóvel. 

Ele não muda ao longo do tempo, mas varia entre as seguradoras dos bancos, e por isso também é importante pesquisar as diferenças. O DFI cobre eventuais prejuízos causados por fatores externos, como incêndios, enchentes ou desmoronamentos.

Quanto mais cara a propriedade adquirida, maior será o valor do DFI. 

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