IGP-M, IPCA ou direto com o proprietário: qual a melhor forma de renegociar seu aluguel em 2024

Muita gente deixa o começo do ano para rever os principais gastos mensais do seu orçamento. Para quem não tem imóvel próprio, o custo do aluguel não foge dessa avaliação. Mudar de casa pode ser custoso e trabalhoso, mas pode valer a pena para algumas pessoas. E tanto quem quer se mudar quanto pretende tentar renegociar o valor com o proprietário pode ficar com a dúvida sobre qual o melhor índice de reajuste.

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IGP-M, “a inflação do aluguel”, ainda vale a pena como indexador?

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) é um indexador criado em 1989 e apurado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE). Seu cálculo considera a variação de preços de uma ampla cesta de bens e serviços, além de matérias-primas utilizadas na produção agrícola, industrial e construção civil.

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“O IGP-M foi criado em 1989, portanto, antes da estabilização da moeda brasileira, e era divulgado do penúltimo dia útil de cada mês”, lembra André Braz, coordenador dos Índices de Preços do FGV Ibre. Por ser divulgado antes do fim do mês, o índice acabou sendo adotado nos contratos de aluguel. “Na época, IGP-M e IPCA eram praticamente idênticos, com a vantagem de o IGP-M ser conhecido primeiro”, diz.

Esse indicador “nunca teve como finalidade medir a inflação dos aluguéis. Tanto é que o maior peso na composição do indicador são commodities, algo que está muito distante do universo dos aluguéis residenciais, por exemplo”, completa Pedro Capetti, especialista em dados do QuintoAndar.

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Por isso, recentemente, o IGP-M vem sendo mais criticado como índice para reajuste de aluguel. Em 2020, por exemplo, o indicador disparou em meio à volatilidade causada pela pandemia. O problema é que uma oscilação muito forte é ruim tanto para inquilinos quanto para proprietários: o inquilino muitas vezes não pode arcar com o custo a mais, e o proprietário pode perder o inquilino bom pagador e ficar com o imóvel vazio.

Por que o IPCA ganhou espaço em novos contratos?

Com a oscilação e o entendimento de que o IGP-M depende muito de itens como dólar e commodities, que pouco têm a ver com o mercado imobiliário, começou a aumentar o número de contratos sendo fechando prevendo o reajuste anual pelo IPCA, o índice oficial de inflação do Brasil. O QuintoAndar, por exemplo, passou a usar esse indicador como o padrão nos contratos fechados na plataforma.

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“O objetivo da mudança foi evitar os impactos negativos para inquilinos e proprietários causados pelas distorções do IGP-M, especialmente em momentos de volatilidade do indicador, como o vivido durante a pandemia”, explica Capetti.

“O IPCA foi o escolhido por ser o indicador de inflação oficial do país, com uma cesta de itens mais próxima do dia a dia dos brasileiros”, diz.

Posso negociar o reajuste diretamente com o proprietário?

Sim, negociar uma taxa predefinida junto ao proprietário no momento da assinatura do contrato é uma possibilidade. “De certo modo, isso dá previsibilidade ao inquilino na hora de saber quanto o contrato dele poderá custar no futuro”, afirma o especialista do QuintoAndar.

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Além disso, existem casos em que inquilinos e proprietários decidem por algo que está fora do contrato por “situações extraordinárias”, diz ele. Um exemplo foi durante a pandemia de covid, , quando o IGP-M chegou a apontar uma variação de mais de 30% no acumulado em 12 meses. “Por isso, vale sempre manter uma relação aberta com o proprietário a fim de encontrar um valor bom para as duas partes visando a manutenção do contrato”, diz.

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