Sistema Financeiro da Habitação: entenda esse tipo de financiamento

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado pelo Governo Federal em 1964 com o objetivo de reduzir o déficit habitacional brasileiro. Porém, mesmo após cinco décadas contribuindo para a realização do sonho da casa própria no país, o sistema ainda gera muitas dúvidas.

Os recursos do SFH são provenientes basicamente dos depósitos em caderneta de poupança e do FGTS e podem ser utilizados para três finalidades: compra, reforma ou construção de uma casa.

Da mesma forma, as aquisições de bens enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida, criado em 2009 e rebatizado de Casa Verde e Amarela, também integram o SFH.

Como funciona o financiamento do SFH?

Para ter acesso ao subsídio, é realizada a análise financeira (crédito) do comprador, que poderá comprar se os encargos mensais (prestação, seguros, juros) não ultrapassem 30% da sua renda mensal bruta. O prazo do empréstimo pode chegar a até 35 anos e a taxa de juros é fixa, limitada a no máximo 12% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR), que atualiza o saldo devedor.

Para a contratação do financiamento existem gastos com a avaliação do imóvel, emissão do contrato e, após a assinatura, imposto de transmissão (ITBI) e serviços cartorários para registro do contrato. Tudo isso pode representar até 5% do valor do imóvel.

O financiamento pode chegar, no máximo, a 80% do valor do imóvel, que não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão.

Quem pode obter crédito habitacional no SFH?

Para acessar o crédito, além do enquadramento do imóvel nas condições do sistema, é preciso que o interessado:

• seja brasileiro, naturalizado ou que tenha visto permanente para estar no Brasil;
• não tenha restrições em cadastros como Serasa, SPC, Bacen e Receita Federal;
• tenha renda suficiente para pagar a prestação mensal;
• tenha mais de 18 anos ou comprove ter sido emancipado após os 16 anos.

“Como o sistema busca facilitar a aquisição da casa própria, o patrimônio também não pode ser utilizado para outro fim. Por exemplo, ele não pode ser alugado pelo mutuário ou funcionar como um estabelecimento comercial, dado o evidente desvirtuamento de finalidade que ocorreria”, afirma Luís Paulo Serpa, advogado, mestre em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP) e CEO da Panser.

Quanto ao imóvel a ser financiado, o Sistema Financeiro de Habitação exige que:

• seja residencial e esteja localizado em área urbana;
• esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis;
• não tenha sido objeto de outro financiamento pelo FGTS nos últimos três anos;
• esteja localizado na mesma região onde o interessado reside ou trabalha há pelo menos um ano.

É possível utilizar o FGTS para pagar o financiamento?

Ainda é permitido ao mutuário (tomador do empréstimo) utilizar os recursos do seu FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para pagar o empréstimo imobiliário ou até mesmo para quitar a dívida. No entanto, esse uso também envolve algumas condições:

• trabalhar ao menos três anos sob o regime do FGTS — podem ser somados períodos de trabalho consecutivos ou não, em uma ou mais empresas;
• não ter financiamento ativo no SFH em nenhum local do Brasil;
• não possuir outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção.

Além disso, para financiar um patrimônio no SFH, a legislação prevê pontos como:

• a contratação de seguros, cujos pagamentos são feitos mensalmente juntamente com as prestações do subsídio;
• seguro por Morte e Invalidez (MIP): tem como objetivo garantir que a dívida será liquidada em caso de falecimento do comprador;
• seguro Contra Danos Físicos do Imóvel (DFI): é calculado a partir do valor do bem e garante a indenização caso a moradia sofra danos como alagamento, incêndio e desmoronamento.

Quais as diferenças entre SFH e SFI?

Além do SFH, os interessados na aquisição de imóveis que não se enquadrem nas condições e limites do referido modelo, podem recorrer ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Este, foi criado em 1997, por meio da Lei nº 9.514. O modelo engloba todos os empréstimos que não estão dentro das regras estabelecidas para o SFH, como imóveis acima de R$ 1,5 milhão, para fins comerciais, em uma zona rural ou fora da região onde o comprador reside ou trabalha.

Nessa modalidade, não existe ressalva a respeito de o comprador ter outras unidades em seu nome. Ele pode ter quantos financiamentos quanto sua renda comportar pagar.

“Trata-se de um sistema de financiamento que não pressupõe prioritariamente o atendimento à população de menor renda, especialmente para a aquisição da casa própria. O SFI se revela importante instrumento de fomento ao mercado imobiliário, possibilitando que outros imóveis possam ser financiados, tais como as imóveis para fins comerciais, áreas rurais e também para que investidores possam adquirir unidades com o objetivo de revenda ou locação para constituição de renda”, comenta Luís.

A fonte de recursos do SFI não é proveniente dos depósitos em caderneta de poupança, nem do FGTS, mas de outras aplicações mantidas em instituições financeiras, como fundos de investimento, fundos de pensão e do mercado de securitização.

Além dessas diferenças, é importante destacar que os financiamentos pelo SFI não estão subordinados às limitações de taxas de juros e demais condições como ocorre no SFH, variando de acordo com a política de crédito e autonomia de cada instituição financeira.

“Outro aspecto relevante em que os dois sistemas se distanciam é que, nas operações regidas pelo SFI, não podem ser utilizados os recursos do FGTS do contratante”, destaca o advogado.

E, então, preparado(a) para a aquisição de um imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação? Esperamos que esse conteúdo tenha te ajudado a entender esse tipo de financiamento! Até a próxima!

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