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Sistema Financeiro da Habitação: entenda esse tipo de financiamento

Programa de crédito habitacional foi criado para reduzir o deficit do país, oferecendo parcelamento de longo prazo com juros baixos

Prédios em construção, ao lado deles elevadores utilizado por operários
Os recursos do SFH são provenientes basicamente dos depósitos em caderneta de poupança e do FGTS.

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado pelo Governo Federal em 1964 com o objetivo de reduzir o déficit habitacional brasileiro. Porém, mesmo após cinco décadas contribuindo para a realização do sonho da casa própria no país, o sistema ainda gera muitas dúvidas.

Os recursos do SFH são provenientes basicamente dos depósitos em caderneta de poupança e do FGTS e podem ser utilizados para três finalidades: compra, reforma ou construção de uma casa.

Da mesma forma, as aquisições de bens enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida, criado em 2009 e rebatizado de Casa Verde e Amarela, também integram o SFH.

Como funciona o financiamento do SFH?

Para ter acesso ao subsídio, é realizada a análise financeira (crédito) do comprador, que poderá comprar se os encargos mensais (prestação, seguros, juros) não ultrapassem 30% da sua renda mensal bruta. O prazo do empréstimo pode chegar a até 35 anos e a taxa de juros é fixa, limitada a no máximo 12% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR), que atualiza o saldo devedor.

Para a contratação do financiamento existem gastos com a avaliação do imóvel, emissão do contrato e, após a assinatura, imposto de transmissão (ITBI) e serviços cartorários para registro do contrato. Tudo isso pode representar até 5% do valor do imóvel.

O financiamento pode chegar, no máximo, a 80% do valor do imóvel, que não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão.

Quem pode obter crédito habitacional no SFH?

Para acessar o crédito, além do enquadramento do imóvel nas condições do sistema, é preciso que o interessado:

  • seja brasileiro, naturalizado ou que tenha visto permanente para estar no Brasil;
  • não tenha restrições em cadastros como Serasa, SPC, Bacen e Receita Federal;
  • tenha renda suficiente para pagar a prestação mensal;
  • tenha mais de 18 anos ou comprove ter sido emancipado após os 16 anos.

“Como o sistema busca facilitar a aquisição da casa própria, o patrimônio também não pode ser utilizado para outro fim. Por exemplo, ele não pode ser alugado pelo mutuário ou funcionar como um estabelecimento comercial, dado o evidente desvirtuamento de finalidade que ocorreria”, afirma Luís Paulo Serpa, advogado, mestre em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP) e CEO da Panser.

Quanto ao imóvel a ser financiado, o Sistema Financeiro de Habitação exige que:

  • seja residencial e esteja localizado em área urbana;
  • esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis;
  • não tenha sido objeto de outro financiamento pelo FGTS nos últimos três anos;
  • esteja localizado na mesma região onde o interessado reside ou trabalha há pelo menos um ano.

É possível utilizar o FGTS para pagar o financiamento?

Ainda é permitido ao mutuário (tomador do empréstimo) utilizar os recursos do seu FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para pagar o empréstimo imobiliário ou até mesmo para quitar a dívida. No entanto, esse uso também envolve algumas condições:

  • trabalhar ao menos três anos sob o regime do FGTS — podem ser somados períodos de trabalho consecutivos ou não, em uma ou mais empresas;
  • não ter financiamento ativo no SFH em nenhum local do Brasil;
  • não possuir outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção.

Além disso, para financiar um patrimônio no SFH, a legislação prevê pontos como:

  • a contratação de seguros, cujos pagamentos são feitos mensalmente juntamente com as prestações do subsídio;
  • seguro por Morte e Invalidez (MIP): tem como objetivo garantir que a dívida será liquidada em caso de falecimento do comprador;
  • seguro Contra Danos Físicos do Imóvel (DFI): é calculado a partir do valor do bem e garante a indenização caso a moradia sofra danos como alagamento, incêndio e desmoronamento.

Quais as diferenças entre SFH e SFI?

Além do SFH, os interessados na aquisição de imóveis que não se enquadrem nas condições e limites do referido modelo, podem recorrer ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Este, foi criado em 1997, por meio da Lei nº 9.514. O modelo engloba todos os empréstimos que não estão dentro das regras estabelecidas para o SFH, como imóveis acima de R$ 1,5 milhão, para fins comerciais, em uma zona rural ou fora da região onde o comprador reside ou trabalha.

Nessa modalidade, não existe ressalva a respeito de o comprador ter outras unidades em seu nome. Ele pode ter quantos financiamentos quanto sua renda comportar pagar.

“Trata-se de um sistema de financiamento que não pressupõe prioritariamente o atendimento à população de menor renda, especialmente para a aquisição da casa própria. O SFI se revela importante instrumento de fomento ao mercado imobiliário, possibilitando que outros imóveis possam ser financiados, tais como as imóveis para fins comerciais, áreas rurais e também para que investidores possam adquirir unidades com o objetivo de revenda ou locação para constituição de renda”, comenta Luís.

A fonte de recursos do SFI não é proveniente dos depósitos em caderneta de poupança, nem do FGTS, mas de outras aplicações mantidas em instituições financeiras, como fundos de investimento, fundos de pensão e do mercado de securitização.

Além dessas diferenças, é importante destacar que os financiamentos pelo SFI não estão subordinados às limitações de taxas de juros e demais condições como ocorre no SFH, variando de acordo com a política de crédito e autonomia de cada instituição financeira.

“Outro aspecto relevante em que os dois sistemas se distanciam é que, nas operações regidas pelo SFI, não podem ser utilizados os recursos do FGTS do contratante”, destaca o advogado.

E, então, preparado(a) para a aquisição de um imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação? Esperamos que esse conteúdo tenha te ajudado a entender esse tipo de financiamento! Até a próxima!

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