Com Selic e Irã em foco, FIIs sobem no primeiro trimestre
Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) passa por correção em março, após valorização nos meses de janeiro e fevereiro
Clube FII é uma plataforma especializada em investimentos imobiliários, focada em análise, acompanhamento e organização do portfólio do investidor.
O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), principal benchmark do setor na bolsa brasileira (B3), encerrou o primeiro trimestre com resiliência. Mesmo após a correção recente, o índice acumulou alta de 2,5% nos três primeiros meses do ano. Para investidores de longo prazo, a queda registrada em março pode abrir espaço para oportunidades, com ativos negociados a preços mais descontados.
Apesar do desempenho positivo no trimestre, o Clube FII avalia que muitos fundos ainda apresentam valuations atrativos, com o IFIX sendo negociado, em média, com desconto de cerca de 11% em relação ao valor patrimonial. Ainda assim, o cenário exige maior seletividade por parte do investidor. No curto prazo, o ambiente segue com desafios, pressionado pelo aumento das tensões globais, mas os fundamentos do setor permanecem sólidos.
IFIX registra valorização no acumulado do ano, apesar de março difícil
Nos meses de janeiro e fevereiro, o IFIX avançou 2,3% e 1,3%, respectivamente. Já em março, o índice recuou 1,06%, movimento que refletiu mudanças no cenário externo e a maior percepção de risco em relação à inflação e, consequentemente, às taxas de juros.
Nos dois primeiros meses do ano, a valorização foi sustentada por dividendos atrativos e pelo desconto dos fundos em relação ao valor patrimonial, além das expectativas de corte na taxa Selic — movimento que acabou se confirmando em março. Os FIIs de tijolo lideraram os ganhos nesse período, mas o início do segundo trimestre já indica uma postura mais cautelosa por parte dos investidores.
Por outro lado, a queda mais recente está ligada à escalada das tensões geopolíticas, como o conflito no Irã, que impulsionou os preços do petróleo e reacendeu preocupações inflacionárias. Com um ambiente externo mais volátil e a realização de lucros após a forte alta acumulada nos últimos 12 meses, o IFIX registrou, em março, a primeira retração desde julho de 2025. Ainda assim, no acumulado de 12 meses até 31 de março, o índice sobe 16,8%.
“O primeiro trimestre de 2026 marcou uma fase de colheita para o mercado de Fundos Imobiliários, após um ano de 2025 que, apesar de desafiador, provou a resiliência do setor com o IFIX subindo mais de 21% mesmo sob uma Selic de 15% ao ano. Entramos neste novo ciclo batendo recordes históricos, superando a marca de 3 milhões de investidores e um estoque financeiro de R$ 200 bilhões, o que sinaliza uma confiança sólida do brasileiro na geração de renda passiva por meio dos FIIs”, destaca Lana Santos, analista do Clube FII.
1º tri marcado pela antecipação do ciclo de ajuste nos juros
O motor do primeiro trimestre foi a antecipação do início do ciclo de flexibilização monetária, aponta a analista. Em março, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central reduziu a taxa Selic de 15% para 14,75% ao ano. “O movimento funciona como um gatilho para as taxas de desconto com que se precificar os imóveis, além de trazer alívio financeiro aos devedores, e possibilitar um maior dinamismo da economia, cuja atividade foi penalizada pelos juros elevados por um longo período”, explica Santos.
No entanto, com o agravamento do conflito no Oriente Médio, as tensões geopolíticas voltaram ao radar dos investidores, com o aumento das incertezas trazendo maior volatilidade aos índices de renda variável e oscilação na curva de juros. Diante da expectativa de deterioração do cenário inflacionário, refletida nas projeções do Boletim Focus do Banco Central, a calibragem da política monetária pode ser menor do que era estimado no início do ano. “Essa curva chegou a operar abaixo de 7% em fevereiro, mas encerrou março em patamares ligeiramente superiores devido a essas incertezas externas e ruídos fiscais internos”, completa a analista.
Destaques de performance no acumulado do ano
Dados do Clube FII apontam que o Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) apresentou a melhor performance no acumulado do ano, considerando valorização da cota e proventos, com alta de +16,79% (até 01º de abril). Na sequência, aparece o Ourinvest JPP (OUJP11), com valorização de +12,64%, e o Itaú Total Return (ITRI11), com +11,33%. Veja a lista completa no Ranking de Fundos Imobiliários.
No caso do TRBL11, investidores responderam ao anúncio de que o fundo firmou a locação integral do seu principal ativo, o Centro Logístico Contagem (CLC), em Minas Gerais, para a Shopee – o que pode ser considerado um ponto de virada definitivo para o fundo, segundo o Clube FII. “A locação resolve um imbróglio de vacância que vinha desde 2025 e comprovando a qualidade dos ativos reais mesmo em momentos de incerteza”, destaca Santos.
Consolidação de FIIs reflete amadurecimento do mercado
Em meio à entrada de novos investidores no mercado de fundos imobiliários, o cenário microeconômico já mostra sinais claros de amadurecimento, com movimentos estratégicos de consolidação, segundo a analista do Clube FII. Os últimos meses foram marcados por fusões e aquisições, além do crescimento de alguns fundos por meio de novas emissões.
Como exemplo, a analista cita a conclusão da aquisição da RBR Asset pelo Pátria e a transformação de Fundos de Fundos (FOFs) em fundos multiestratégia para ganhar agilidade e flexibilidade em seus mandatos. Esses movimentos marcaram 2025 e seguirão como uma tendência importante em 2026, de acordo com o Clube FII.
“A gestão ativa também demonstrou força através de reciclagens de portfólio bem-sucedidas. Vimos fundos de tijolo realizarem vendas estratégicas com lucros expressivos acima do valor de laudo, como a saída do HGBS do I Fashion Outlet com uma rentabilidade histórica de 24,8% ao ano”, ressalta Santos, mencionando novamente como marco importante locação integral do Centro Logístico Contagem do TRBL11 para a Shopee.
O que esperar e como investir nos próximos meses
A qualidade dos portfólios e a perspectiva de novas quedas nas taxas de juros seguem como fatores positivos para os fundos imobiliários, enquanto, por outro lado, o acirramento das tensões geopolíticas adiciona incerteza e pressiona a precificação dos ativos. O fim do trimestre refletiu esse ambiente mais cauteloso, com o mercado revisando as expectativas para o ciclo de cortes da Selic.
Nesse contexto, o cenário passa a depender mais do ambiente externo e dos impactos do conflito sobre a inflação — um ponto de atenção que deve seguir no radar. Apesar disso, a expectativa predominante é de continuidade no processo de redução dos juros, com a Selic projetada em 12,5% ao final de 2026, segundo o Boletim Focus mais recente do Banco Central.
O principal driver dos FIIs não é a taxa definida pelo Copom, mas a curva de juros futura. Com a expectativa de queda dos juros nos próximos meses, alguns segmentos mais sensíveis a essas taxas tendem a se beneficiar, como os fundos de tijolo. A antecipação do ciclo de cortes fez com que esses fundos puxassem as altas do índice nos últimos 12 meses, já que essa classe de ativos está diretamente ligada à atividade econômica. Ainda assim, o ambiente de juros elevados segue pressionando segmentos como o de lajes corporativas, que continuam sendo negociados com desconto em relação ao valor patrimonial.
“Para os próximos meses, a perspectiva é de uma transição gradual de protagonismo, onde os fundos de papel, que brilharam em 2025, cedem espaço para a valorização dos fundos de tijolo, que funcionam como uma “mola comprimida” pronta para capturar a queda dos juros e a migração de capital da renda fixa tradicional”, orienta Santos.
A continuidade da flexibilização monetária é vista como essencial não apenas para estimular a economia, mas também para preservar a saúde financeira das empresas e o ambiente de negócios. Mas, com a expectativa de que a taxa básica permaneça em dois dígitos até o fim de 2026 — em um cenário de elevada volatilidade, tanto externa, marcada por conflitos geopolíticos, quanto interna, diante das eleições presidenciais —, a especialista avalia que os ativos de crédito seguem como uma alternativa interessante para complementar a diversificação dos investimentos.
*Matéria publicada originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
