Fundos de Investimento

Como os FIIs se saíram em 2023 e qual a perspectiva para 2024

Fundos imobiliários de tijolo se recuperaram com início do ciclo de queda da Selic; fundos de papel ainda aproveitam juros altos

Vista aérea do centro de São Paulo com prédios, casas e apartamentos. Uma das finalidades do FII é a gestão desses ativos. Foto: Adobe Stock
Os FIIs são fundos de investimento no mercado imobiliário. Foto: Adobe Stock

Por João Paulo dos Santos

Seja por sua facilidade, a credibilidade do setor ou o pagamento de dividendos mensais, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) se tornaram um dos ativos queridinhos dos investidores.

Por isso, quem já investe ou quem tem interesse no investimento sempre está de olho nos papéis que dão bons retornos, assim como nos destaques e perspectivas do setor de FIIs.

Em levantamento feito por Einar Rivero, consultor financeiro da Elos Ayta Consultoria, destacamos os 10 FIIs da carteira do IFIX que tiveram melhor desempenho em 2023. Confira!

Os 10 FIIS que mais valorizaram em 2023

CódigoTipo de FIIRetorno  em 2023 %
HTMX11Hotel110,79
TEPP11Lajes Corporativas50,20
KFOF11Fundo de papel38,89
RBVA11Agências38,66
BRCO11Lajes Corporativas37,27
JSAF11Fundo de papel36,14
BCIA11Fundo de papel35,85
RCRB11Lajes Corporativas35,68
HGFF11Fundo de papel35,46
XPML11Shoppings35,42
Fonte: Einar Rivero, consultor financeiro da Elos Ayta Consultoria

FIIs de tijolo na frente

Os principais destaques entre os FIIs em 2023 ficaram com dois fundos de tijolo. O FII Hotel Maxinvest (HTMX11) teve o maior rendimento do ano e registrou valorização de 110,79%. Em segundo lugar, ficou o Tellus Properties FII (TEPP11), que subiu 50,20%.

Segundo Ângelo Belitardo, gestor da Hike Capital, no caso do HTMX11, houve destaque na recuperação da taxa de ocupação dos hotéis, saindo de uma média mensal de 27% ao longo de 2021 para cerca de 65% nos últimos meses de 2023.

“O cenário de queda na taxa de juros e desaceleração da inflação tem incentivado empresas de maior grau cíclico, como o setor hoteleiro. Assim, favoreceu um crescimento acelerado de cerca de 50% na receita de aluguel do fundo ao final de 2023 quando comparado a julho de 2019 (cenário pré-pandemia)”, destaca. 

Esse efeito teve reflexo também no aumento na base de cotistas e na liquidez das cotas, de acordo com Belitardo. “O lucro líquido por cota em novembro de 2023 foi de R$3,70, 97% superior a junho do mesmo ano. Adicionalmente, o fundo vendeu 9 unidades hoteleiras em novembro, totalizando uma receita de R$ 3,6 milhões”.

Já no caso do TEPP11, o gestor afirma que o fundo surpreendeu o mercado com seus resultados de dezembro e, consequente, o anúncio de dividendo recorde. Outros destaques do FII foram:

  • A venda do Edifício Timbaúba;
  • Vacância zerada;
  • Formalização de contratos com o Edifício Torre Sul;
  • Melhorias no valuation dos imóveis do Condomínio São Luiz e no Edifício Passarelli; e
  • Potencial reajuste no aluguel próximo à média do mercado.

Fundos de papel ainda têm bons desempenhos

Se os fundos de tijolo tiveram uma recuperação na cotação devido à redução na taxa de vacância e inadimplência como reflexo do início de cortes na taxa de juros, os FIIs de papel, com foco em crédito, ainda surfaram o cenário de juros elevados e apresentaram consistência na distribuição de proventos.

Perspectivas para 2024

Para o gestor da Hike Capital, em geral, as classes de FIIs com maior alavancagem ou exposição a setores mais cíclicos da economia devem apresentar uma recuperação na lucratividade.  

“Esses efeitos devem vir advindos da queda da inadimplência, redução da vacância, redução no custo de capital e entrada de investidores institucionais no mercado de FIIs, assim como maiores movimentações de ativos em termos de aquisição de empreendimentos por parte dos FIIs para desenvolvimento e posterior venda do ativo com ganho de capital”, aponta.

Belitardo ainda ressalta que o maior giro dessas negociações em paralelo a um cenário de menor custo de capital tende a elevar a distribuição de recursos por parte dos FIIs, em especial aqueles com estratégia ativa e expostos às classes de Hotéis, Lajes, Galpões e Shoppings.

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