FII com prazo determinado: o que é e como avaliar se vale a pena?

Os fundos imobiliários já são conhecidos por muitos investidores. Mais de 2,5 milhões de brasileiros que têm cotas de FIIs em suas carteiras. No entanto, há peculiaridades a depender do tipo de fundo, como no caso dos fundos imobiliários com prazo determinado. “Fundos com prazo determinado não são tão comuns, principalmente entre os maiores e mais líquidos”, diz Carol Borges, analista de FIIs da EQI Research. Entenda o que são esses fundos e como saber se vale a pena investir neles.

O que são os FIIs com prazo determinado?

São fundos de investimento constituídos para durar por um tempo predeterminado. Quando são criados e têm suas cotas emitidas, o gestor do fundo já diz o prazo de vencimento, no qual o investidor deverá receber o valor investido e a rentabilidade obtida. Normalmente, os fundos desse tipo são feitos para o desenvolvimento de novos projetos imobiliários, explica Borges. “O fundo realiza a construção de imóveis e depois os vende. Com a venda, o fundo acaba”, diz.

No início da vigência desses FIIs, não há distribuição de dividendos. Afinal, os imóveis ainda estarão sendo construídos, e não há lucro para compartilhar com os cotistas. Por essa razão, esses FIIs costumam ter baixa liquidez, explica Arthur Vieira de Moraes, professor de finanças e sócio do Clube FII. “Se a estratégia da gestão daquele fundo não vai gerar liquidez, seja porque vai distribuir para poucos cotistas ou porque não haverá o pagamento recorrente de dividendos, o prazo determinado dá ao investidor um horizonte de saída”, complementa.

“Há um horizonte de tempo para prospectar os terrenos, desenvolver e vender as unidades. A estratégia, geralmente, é desenvolver o projeto, vender e devolver o dinheiro para o investidor”, explica ele.

Se os fundos imobiliários de renda são comparados muitas vezes à opção de comprar um apartamento e coloca-lo para locação (em que os dividendos distribuídos pelos fundos são comparados com o aluguel), os FIIs com prazo determinado são os correlatos à estratégia de comprar um imóvel na planta para vendê-lo depois de pronto.

Faz sentido investir?

“Não é um tipo de fundo para investidores iniciantes ou para quem busca uma renda mensal recorrente”, alerta Carol Borges.

Arthur Vieira de Moraes completa: “esse fundo é adequado a um perfil bem específico, que não está buscando a renda, mas quer participar como sócio do desenvolvimento de um projeto”.

E vale o alerta: as cotas desses fundos até podem ser negociadas na bolsa, mas muitas vezes não têm liquidez – ou seja, pode ser difícil encontrar um comprador. Isso quer dizer que, antes de investir, é preciso fazer um planejamento financeiro para garantir que o investidor não precisará daquele recurso antes do prazo.

Outro ponto é que preciso ter cuidado ao comprar cotas desses fundos no mercado secundário, pois é importante entender qual o momento certo para entrar no fundo. “O fundo vai amortizando o valor patrimonial ao longo do tempo [devolvendo ao cotista o valor investido mais os lucros]. Conforme vai vendendo os imóveis, vai devolvendo o dinheiro para o cotista”, diz Carol.

É nessa fase que os fundos podem chamar a atenção de investidores desavisados, que veem o valor elevado de dividend yield e pensam que aquela distribuição será recorrente. “Sempre que vemos esses fundos amortizando, vemos que o preço começa a subir, o que não faz sentido, porque se o fundo está devolvendo capital, significa que o patrimônio dele está diminuindo, o fundo está vendendo todos os imóveis que ele construiu e no fim das contas a cota tem que ir a zero, porque ele vai acabar e vai fechar”, diz Carol.

Quais os riscos?

Arthur Vieira de Moraes alerta que o desenvolvimento é “o que tem de mais arriscado no mercado imobiliário”. O projeto que seria financiado pelo fundo pode não sair do papel, pode ser mais caro do que era esperado, a construção pode atrasar e, terminada a construção, os imóveis podem não ser vendidos no preço esperado.

Em troca desse risco, os fundos costumam oferecer retornos elevados – de IPCA+10% a IPCA+15%, segundo o professor.

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