FIIs de shopping: o que ainda pode sustentar o setor em 2026
Vacância baixa, consumo e diversificação dos shoppings estão entre os fatores no radar
Clube FII é uma plataforma especializada em investimentos imobiliários, focada em análise, acompanhamento e organização do portfólio do investidor.
Níveis de emprego e renda, baixa vacância, diversificação do mix de lojas e serviços e o desempenho operacional dos empreendimentos estão entre os fatores que ainda podem sustentar os fundos imobiliários (FIIs) de shopping em 2026, segundo Lana Santos, analista do Clube FII. Ao mesmo tempo, juros cenário fiscal, crédito e comportamento do consumo podem limitar a valorização das cotas.
Os FIIs de shopping tiveram valorização e distribuição de rendimentos em 2025 e iniciaram 2026 com desempenho superior ao IFIX. Com o ano já avançado, a avaliação sobre o segmento passa pelos fatores que podem manter os resultados dos empreendimentos e pela possibilidade de esses fundamentos se refletirem nas cotações. Segundo Santos, o setor apresenta hoje características diferentes das observadas anos atrás, pois os shoppings ampliaram a oferta de serviços, alimentação, lazer e conveniência, reduzindo a dependência exclusiva do varejo tradicional.
O que pode sustentar o setor
A Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), conforme dado citado na análise, projetava um faturamento de aproximadamente R$ 204 bilhões para o setor em 2026. O valor representa crescimento de 1,4% em relação a 2025, quando o segmento teria ultrapassado pela primeira vez a marca de R$ 200 bilhões. “Não é um crescimento explosivo, mas é consistente e sustentado por fatores macroeconômicos”. Para Santos, o ritmo de crescimento não precisa ser elevado para contribuir com a sustentação dos resultados dos empreendimentos, desde que seja acompanhado por emprego, renda e ocupação dos espaços.
A combinação entre emprego e renda é apontada como um dos principais fatores de suporte ao consumo nos shoppings. Conforme a análise, o mercado de trabalho chegou a 2026 com nível de ocupação elevado, mantendo uma parcela relevante da renda das famílias em circulação. A ampliação da faixa de isenção do Imposto de Renda para quem recebe até R$ 5 mil também é citada como possível fator de estímulo ao consumo, ao aumentar a renda disponível de parte das famílias. Além disso, outro importante gatilho de valorização para os FIIs de shopping seria um eventual fechamento da curva de juros.
A Copa do Mundo aparece como outro fator pontual, com efeitos sobre categorias como produtos esportivos, eletrônicos, alimentação e entretenimento. Os shoppings também podem ter se beneficiado do aumento do fluxo de pessoas em busca de locais para acompanhar os jogos e realizar atividades relacionadas ao evento. A baixa vacância é outro ponto destacado, considerando que a mediana da vacância dos shoppings brasileiros está em aproximadamente 4,3%, próxima das mínimas históricas, pois uma taxa de ocupação elevada pode ampliar o poder de negociação dos gestores nas renovações de contratos e na definição dos valores de aluguel.
Mudança no perfil dos shoppings
Um dos pontos centrais da análise é a transformação do modelo de shopping center. Além das lojas tradicionais, os empreendimentos passaram a incorporar academias, clínicas, coworkings, escolas, restaurantes, salões, pet shops e opções de lazer. “Hoje, os shoppings mais relevantes funcionam como um ecossistema (…). O shopping virou um centro de conveniência de uma região”. Na visão da especialista, essa diversificação pode reduzir a dependência das vendas de determinados segmentos do varejo. Caso uma categoria enfrente dificuldades, outros serviços podem ajudar a compensar parte do impacto. A analista ressalta que a diversificação não elimina os riscos e que o efeito depende das características de cada empreendimento, da localização, do público atendido e da capacidade da gestão de adaptar o mix.
E-commerce afeta ativos de forma diferente
A concorrência do comércio eletrônico também deve ser analisada caso a caso. Shoppings dominantes, bem localizados e com mix diversificado de serviços podem apresentar maior capacidade de competir com o comércio digital. Já empreendimentos secundários, com vacância estruturalmente mais elevada e menor poder de repasse de preços, podem estar mais expostos a esse risco. A localização e a relevância regional do empreendimento, portanto, entram entre os fatores que podem diferenciar o comportamento dos fundos. “O setor de shoppings é heterogêneo, com diferenças relevantes entre eles. Então, a análise precisa ser caso a caso”, aponta Santos. “Existem vários aspectos que diferenciam os ativos, como a localização, a abrangência, o mix de lojas e serviços, a experiência, a gestão, nível de alavancagem e público-alvo”, completa a analista.
Gestão e alavancagem fazem diferença
A gestão ativa, incluindo estratégias como reciclagem do portfólio, a venda de ativos, a aquisição de novos empreendimentos e ajustes na estrutura de capital, é um dos diferenciais, pois a capacidade de adaptar o portfólio pode gerar diferenças de desempenho entre fundos que possuem exposição ao mesmo segmento. A alavancagem também precisa ser considerada, tendo em vista que fundos com maior nível de endividamento podem ter uma parcela maior da receita comprometida com o serviço da dívida, especialmente em um ambiente de juros elevados. Por outro lado, estruturas de capital menos alavancadas podem oferecer maior margem para administrar o cenário financeiro e direcionar recursos para investimentos ou outras estratégias. “Fundos endividados pagam caro para carregar a dívida e isso comprime a distribuição de dividendos, enquanto fundos com uma estrutura de capital mais leve têm mais margem para manobrar”, compara.
Operação e cotação podem seguir caminhos diferentes
A análise diferencia o desempenho operacional dos shoppings do comportamento das cotas dos FIIs na Bolsa. Um empreendimento pode registrar aumento das vendas, baixa vacância e renovação dos contratos enquanto a cota permanece sem valorização. Isso ocorre porque o preço negociado em Bolsa também incorpora fatores relacionados ao ambiente de mercado e à percepção de risco dos investidores. Na visão de Santos, os juros elevados aumentam o custo de oportunidade de investir em ativos de risco. “Nesse ambiente, o mercado tende a ser mais exigente com os ativos de risco”, explica. A renda fixa pode competir com os fundos imobiliários pela preferência dos investidores e, assim, uma melhora operacional não necessariamente se transforma imediatamente em valorização das cotas. “O operacional pode estar ótimo e a cota continuar parada”.
Desconto patrimonial e juros
A analista também destaca que parte dos FIIs de shopping iniciou 2026 negociada abaixo do valor patrimonial. Caso haja redução da percepção de risco e melhora nas condições de mercado, os fundos negociados com desconto podem passar por uma reprecificação, aproximando o preço das cotas do valor dos ativos que integram seus portfólios. Nesse cenário, os investidores poderiam ter dois componentes de retorno: os rendimentos distribuídos pelos fundos e uma eventual valorização das cotas. “Na prática, um investidor que tiver posição em FIIs de shopping com bons fundamentos pode se beneficiar duas vezes, pelos dividendos distribuídos com base na melhora dos resultados e pela valorização da cota ou na percepção de risco melhorar”, ressalta a analista.
A concretização desse movimento, porém, depende das condições de mercado. A permanência de juros elevados ou uma piora do cenário fiscal pode prolongar os descontos, mesmo diante de indicadores operacionais positivos. “Mas se a curva de juros não fechar, se o cenário fiscal piorar, se as eleições de 2026 forçarem muita instabilidade, essa reprecificação pode não acontecer assim tão cedo”, pondera.
Cenário fiscal e consumo são pontos de atenção
A situação fiscal brasileira aparece entre os principais riscos apontados na análise. Uma deterioração das condições fiscais pode manter os juros de longo prazo pressionados e afetar a percepção de risco dos investidores, enquanto uma piora na combinação entre emprego, renda e crédito pode afetar o consumo e, consequentemente, as vendas dos lojistas. Esse impacto pode chegar aos fundos por meio dos aluguéis variáveis, cuja receita está relacionada ao desempenho das lojas. Para a analista, shoppings voltados para consumidores de maior renda podem apresentar comportamento diferente nesse cenário, por terem menor sensibilidade às oscilações de emprego e crédito.
Dividend yield não conta toda a história
Na análise, a especialista do Clube FII destaca que o dividend yield, isoladamente, não permite avaliar todos os fatores que determinam o desempenho de um FII de shopping. Entre as questões que devem ser consideradas estão a dominância dos empreendimentos nas respectivas regiões, o histórico de vacância, a composição do mix de lojas e serviços, o perfil de público, o nível de alavancagem e a atuação da gestão. Também é necessário observar como cada shopping se comportou em períodos anteriores de estresse e qual é sua capacidade de manter ocupação e receitas em diferentes condições econômicas. Por isso, a análise dos FIIs de shopping deve considerar as características individuais de cada fundo, em vez de tratar o segmento como um conjunto homogêneo.
*Matéria publicada originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
