Mercado de FII retoma reação simétrica a rendimentos, afirma André Bacci
Em entrevista ao Clube FII, o especialista discute otimismo do mercado, evolução setorial e mudanças regulatórias
Clube FII é uma plataforma especializada em investimentos imobiliários, focada em análise, acompanhamento e organização do portfólio do investidor.
O especialista em fundos imobiliários (FIIs) André Bacci analisou o atual cenário de otimismo do mercado, destacando as mudanças na dinâmica de precificação e os riscos que acompanham as novas propostas regulatórias da CVM. Em entrevista a Lana Santos e Danilo Barbosa, do Research do Clube FII, Bacci compartilhou suas estratégias de investimento e alertou para armadilhas comuns que podem levar investidores a perdas significativas.
Com a alta do IFIX, Bacci observa que o mercado voltou a ter uma reação simétrica aos rendimentos: tanto aumentos quanto diminuições nos dividendos agora tendem a impactar os preços, algo que não ocorria no cenário anterior, mais pessimista. “Agora que subiu bastante e o otimismo subiu junto, a reação aos rendimentos começa a ser simétrica novamente. Aumentos e diminuições no rendimento aparente dos fundos provavelmente vão causar aumentos e diminuições no preço, coisa que até então não estava acontecendo”.
Para ele, o momento atual é mais vantajoso para operações de trade, embora para a carteira de longo prazo, a alta ou baixa não devesse fazer tanta diferença. Questionado sobre sua alocação, Bacci revelou que, apesar de reconhecer a atratividade dos fundos de tijolo com yields de 10% a 11% — algo “inimaginável em qualquer lugar do mundo” —, sua carteira permanece majoritariamente em fundos de papel, uma posição que vem de anos anteriores e que ele gira de forma lenta.
Um dos pontos críticos levantados pelo especialista foi a precificação dos ativos pelo investidor pessoa física, que segundo ele, é fortemente dominada por um único indicador: o último pagamento. Bacci usou o exemplo de um relatório gerencial que mostrava um fundo com retorno esperado de “IPCA menos 94%” e uma advertência explícita para não usar os dividendos (que incluíam amortizações) para definir o preço. “É fácil ganhar dinheiro em cima disso”, afirmou, ressaltando que a confusão entre rendimento e amortização é um erro recorrente e perigoso.
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Sobre os Fiagros, Bacci acredita que o setor está evoluindo. Segundo ele, os gestores estão deixando de ser “preguiçosos” e buscando maior diversificação para evitar que o problema em um único ativo comprometa todo o fundo. No entanto, ele adverte que a natureza do agronegócio é instável e que a “safra de fundos que vão zerar rendimento” ainda não acabou. Em relação à gestão, Bacci vê um declínio dos fundos passivos (monoativo), que estão sendo cada vez mais incorporados por fundos de gestão ativa, uma tendência que ele acredita ser irreversível.
Bacci também se declarou “agnóstico ou ateu” em relação ao Valor Patrimonial (VP) dos fundos de tijolo, argumentando que o indicador é apenas uma estimativa e não deve ser tratado como uma verdade absoluta. Ele citou casos recentes em que o VP de um fundo foi reavaliado para baixo imediatamente antes de uma proposta de incorporação, evidenciando que, na hora de fechar negócio, “explode-se o VP”.
Por fim, o especialista comentou as propostas da CVM em consulta pública. Ele classificou como “terrível” e “infeliz” a possível extinção do direito de dissidência em fusões, uma proteção importante para o minoritário. Já a liberação de fundos com cotas subordinadas (tranches de risco) para o varejo foi vista com grande preocupação. Embora a estrutura permita separar riscos e retornos, Bacci tem “certeza que as pessoas físicas vão se explodir com isso”, pois já observa investidores qualificados cometendo erros graves com esses produtos.
*Matéria publicada originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
