O que esperar dos fundos imobiliários (FIIs) em 2025

A renda fixa seguirá oferecendo ao investidor brasileiro em 2025 a rara combinação de alto retorno e baixo risco que se viu na segunda metade de 2024, o que pode drenar recursos de investimentos considerados mais arriscados, como os fundos imobiliários (FIIs). Apesar disso, especialistas ponderam que há pontos que jogam a favor de uma parte dos FIIs.

Há oportunidades, dizem eles, pelo elevado desconto nas cotas, em especial no caso dos fundos de tijolo (que investem diretamente em imóveis), e pelo fato de fundos de papel, voltados a títulos imobiliários, se beneficiarem de juros mais altos.

Apesar disso, há ventos contrários à frente. 

Os desafios no caminho

Uma das principais preocupações com os FIIs diz respeito à inadimplência de inquilinos e contratos, que tende a se intensificar em um cenário de taxa básica de juros, a Selic, mais elevada. 

Além disso, a escalada no patamar da Selic, que pode atingir 15% ao ano em 2025, aumenta a atratividade de títulos públicos e reduz, por si só, o interesse nos FIIs.

Jefferson Honório, sócio da Brio investimentos, define o cenário para 2025 como “desafiador”. 

“O mercado acaba cobrando mais prêmio de risco para um posicionamento, seja em FIIs, seja em bolsa, o que provoca uma correção nos preços dos ativos para acomodar um retorno requerido mais alto”, diz. 

Esse é um movimento que já vem acontecendo neste ano e que deve se manter no ano que vem. Até a última sexta-feira, dia 27, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) caía mais de 6% no acumulado do ano. 

“Um dos principais motivos para a performance ruim do Ifix em 2024 foi o aumento da taxa de juros. O aumento do custo de oportunidade faz com que o valor presente dos ativos diminua, ou seja, seu preço caia”, explica Artur Carneiro, sócio-fundador da Éxes.  

Apesar disso, o momento traz algumas oportunidades em FIIs, segundo os especialistas, que frisam a necessidade de uma seleção cuidadosa de bons fundos imobiliários. 

As oportunidades nos FIIs de papel

Apesar da aversão ao risco estimulada pela renda fixa, os FIIs de papel tendem a ser mais poupados entre os fundos imobiliários, já que o aumento dos juros os beneficia.

Honório, da Brio, considera que os FIIs com exposição a ativos de crédito podem ser uma boa opção ao investidor. “Os FIIs com exposição a ativos de crédito são uma boa alternativa, em especial aqueles atrelados à inflação, que hoje, além de taxas de originação atraentes, negociam com desconto em relação a seus valores patrimoniais, aumentando a taxa implícita do investidor.”

Carneiro, da Éxes, avalia que os fundos imobiliários de papel, que compram títulos como LCIs (Letras de Crédito Imobiliário), LH (Letras Hipotecárias) e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), entre outros, se beneficiam da alta de juros, e que as melhores aplicações são os FIIs que possuem ativos atrelados ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário). 

“O aumento da taxa de juros tem um impacto positivo nos fundos de papel, especialmente os que possuem ativos indexados ao CDI e, em menor medida, ao IPCA”, avalia Carneiro. “Os ativos atrelados ao CDI são impactados de forma imediata, já que sua remuneração acompanha diretamente a taxa básica de juros.”

O sócio-fundador da Éxes aponta que também joga a favor dos fundos de papel o aumento nos prazos de vencimento das LCIs, decidido pelo CMN (Conselho Monetário Nacional) em 22 de agosto. O conselho reduziu o prazo mínimo de vencimento desses papeis de 12 meses para 9 meses. A medida igualou o prazo para resgate ao das LCAs (Letras de Crédito do Agronegócio), melhorando a atratividade dos títulos imobiliários.

“O aumento dos prazos de vencimento das LCIs, promovido pelo Conselho Monetário Nacional, tem aberto espaço para os fundos de papel”, afirma. “Com a redução no volume captado pelos bancos, as empresas enfrentam menor disponibilidade de crédito, o que as leva a buscar fontes alternativas de financiamento.”

As oportunidades nos FIIs de tijolo

Na avaliação de Honório, quando se fala especificamente em FIIs de tijolo, o momento pede segmentos mais defensivos e não tão dependentes de uma atividade econômica aquecida, com capacidade maior de repasse da inflação. 

“Uma alternativa interessante seria o segmento de shoppings, não somente os FIIs mas também as empresas listadas em bolsa, por ser um setor com receita resiliente, boa capacidade de captura de crescimento nominal e que hoje também negociam em patamares de preços bem convidativos”, avalia.

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