Quais fatores podem favorecer os FIIs em 2026?

Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) unem em um ativo só duas dinâmicas distintas: a do mercado imobiliário e a do mercado financeiro. Atualmente, as duas caminham em direções distintas. De um lado, a demanda por imóveis segue elevada, a vacância, baixa, e a qualidade dos ativos, em geral, é bem avaliada. Do outro, os juros elevados pesaram sobre o mercado de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) nos últimos anos. Mesmo com a alta do IFIX, índice que mede o desempenho desse segmento, em 2025 diversos fundos ainda são negociados a preços abaixo ou muito próximo do valor patrimonial – o que dificulta a emissão de novas cotas e o crescimento dos FIIs.

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Uma melhora no lado financeiro, com a queda das taxas de juros de longo prazo, poderia destravar valor nesse segmento. Enquanto isso não acontece, o cenário demanda do investidor paciência e seletividade. Entenda as perspectivas para o próximo ano.

Por que os juros são decisivos para o mercado de FIIs?

A precificação dos FIIs é altamente sensível à taxa de juros — não apenas à Selic, mas às curvas de juros de longo prazo, explica Arthur Vieira de Moraes, especialista em FIIs e colunista do Bora Investir. Em 2025, o juro alto aumentou o custo de capital, reduziu o apetite por novas emissões e manteve os preços das cotas pressionados. Para 2026, a queda das taxas pode ser o principal gatilho para recuperação.

“Eu ainda acho que a taxa de juros é o fator mais importante para recuperação de preços. E aí é uma questão de a gente estar mais ou menos otimista com a chance do juro de fato cair”, diz o professor. “Não só a Selic, que parece que está caminhando para uma queda com a inflação mais controlada, mas também as taxas de longo prazo, lá do Tesouro IPCA+.”

Otmar Schneider, especialista em FIIs da Nord Investimentos, está otimista quanto a isso. “Espera-se uma queda na taxa de juros da economia e isso beneficia os ativos de renda variável (beneficiar, aqui, significa aumentar o preço). É um quase consenso de mercado que os juros irão cair — ou seja, é um bom momento para investir”, escreve.

Com a redução do juro, os preços das cotas tendem a se aproximar (e eventualmente superar) o valor patrimonial, abrindo espaço para follow-ons e novas aquisições.

Para Schneider, isso significa uma oportunidade no mercado de FIIs. “É um bom momento [para comprar] porque os ativos estão mais baratos (com juros altos) do que estarão no próximo ano (com juros mais baixos). Se estão mais baratos, você consegue comprar mais ativos, que vão te entregar mais renda e vão diminuir o tempo para a sua independência financeira. Você está comprando renda, pagando mais barato”, avalia.

Mercado de imóveis segue aquecido

Apesar da pressão sobre as cotas dos fundos imobiliários, o mercado físico de imóveis segue aquecido. Arthur Vieira de Moraes destaca que a desvalorização dos FIIs não reflete uma crise no setor imobiliário, mas sim os efeitos do juro alto no mundo financeiro.

No entanto, Arthur alerta para um ponto importante: a economia brasileira dá sinais de desaceleração, o que pode impactar lucros e ocupação no médio prazo, caso os juros permaneçam elevados.

Fundos de papel: ainda vale a pena investir?

Os fundos de papel (expostos a títulos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário) geralmente são associados a bons negócios em tempos de juros ou inflação em alta. Isso porque os títulos de crédito dentro das carteiras são, em sua maioria, indexados a um desses dois indicadores.

No entanto, os juros elevados por período prolongado elevam o risco de inadimplência. Em ambientes prolongados de CDI elevado, dívidas contratadas em CDI+spread se tornam pesadas e pressionam os resultados financeiros das empresas.

“Quanto mais tem juro alto, maior o risco de inadimplência. Esse mercado é muito mais maduro, acabamos não vendo muitos eventos de inadimplência, mas há renegociações”.

Arthur Vieira de Moraes lembra que os títulos presentes nos fundos contam com boas estruturas e garantias, mas é preciso cuidado na hora de escolher um FII com boa gestão de crédito para investir.

Como selecionar FIIs com qualidade e segurança?

Os últimos anos foram desafiadores para o mercado de FIIs. Pelo lado positivo, o período expurgou parte dos maus ativos e fundos com gestões frágeis. O que sobra, em maioria, é patrimônio de qualidade sob gestões mais diligentes, diz o professor. Mesmo assim, a seleção de fundos exige critérios. Arthur Vieira de Moraes recomenda:

• Analisar carteiras recomendadas de corretoras e casas de análise independentes, além de relatórios de analistas CNPI;
• Avaliar qualidade do patrimônio, histórico da gestão e nível de alavancagem;
• Evitar decisões apenas por rentabilidade passada;
• Diversifique entre tijolo e papel conforme perfil de risco.

“Parta de um relatório de análise de uma carteira recomendada por um profissional. Você não precisa investir em todos os fundos, mas já vai ter um bom filtro de fundos entre os quais escolher”, diz.

Quando os FIIs podem voltar a se valorizar?

Para uma recuperação robusta das cotas, Arthur enfatiza dois caminhos: uma queda acentuada dos juros ou uma mudança nas expectativas da curva longa. O Copom tende a agir gradualmente, mas as projeções do mercado podem reagir mais rápido se o humor e o cenário mudarem.

Há, no entanto, mais chance de melhora do que de deterioração, diz Arthur — embora surpresas no pano de fundo macroeconômico nunca possam ser totalmente descartadas.

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