Troca de cotas domina emissões de Fundos Imobiliários em 2025; entenda o impacto
Análise revela que mais da metade do volume em follow-ons não envolveu entrada de dinheiro novo no caixa dos fundos
Clube FII é uma plataforma especializada em investimentos imobiliários, focada em análise, acompanhamento e organização do portfólio do investidor.
O mercado de fundos imobiliários (FIIs) movimentou R$ 29 bilhões em captações em 2025, mas um olhar atento aos números revela uma nova dinâmica: uma parcela significativa desse volume não representou a entrada de dinheiro novo. Em análise detalhada, Danilo Barbosa, Head de Research do Clube FII, aponta que operações de fusões e aquisições (M&A) e trocas de cotas estão inflando os números de emissões, levantando um debate sobre a eficiência e a evolução da indústria.
Danilo Barbosa explica que, diferente de uma emissão tradicional (IPO ou follow-on) onde investidores aportam capital que vira caixa para o fundo, a troca de cotas é uma operação em que o fundo emite novas cotas para pagar por um ativo ou para incorporar outro fundo.
“Em uma emissão tradicional, o fundo vai emitir novas cotas, existe um road show onde será apresentado o fundo para o mercado, e o investidor decide colocar dinheiro nesse novo fundo e esse dinheiro vira caixa dentro do fundo. Esse caixa vai virar um novo imóvel ou não, pode virar uma dívida, um CRI”, detalha.
No caso da troca de cotas, o fundo, em vez de receber o dinheiro, vai entregar novas cotas para a compra que será feita, não existe dinheiro novo circulando. “A captação pode ser parcialmente em dinheiro, porque pode haver novos investidores colocando dinheiro, mas temos um contexto de mercado de que os fundos estão muito distantes do valor patrimonial”.
Panorama de emissões em 2025
Em 2025, em 152 emissões de fundos listados considerados em estudo do Head de Research do Clube FII, o valor captado foi de R$29,7 bilhões, sendo R$5,3 bilhões em IPOs e R$ 24,3 bilhões captados em follow-ons (emissões de fundos já existentes). Desse montante, R$15,4 bilhões dos valores captados foram via trocas e M&A e R$8,9 bilhões de caixa novo. “É um mercado muito mais de reciclagem do que de expansão dos fundos já existentes”, avaliou o analista. Considerando o volume total de captações do ano, incluindo IPOs, as operações que não geraram caixa novo somam mais da metade do montante.
Segundo o levantamento, o segmento de tijolo foi o grande protagonista dessas operações, movimentando R$ 17 bilhões, dos quais 65% dos follow-ons foram via trocas. O setor hibrido e logístico lideraram, com mais de R$ 14 bilhões. Surpreendentemente, os fundos de papel (recebíveis) também aderiram à tendência, com R$ 3 bilhões em trocas. Barbosa aponta que essa estratégia é uma alternativa para os gestores adquirirem ativos em um cenário de juros altos e cotas negociadas abaixo do valor patrimonial, evitando assim a diluição dos atuais cotistas.
Pressão de liquidez ou consolidação
O especialista aborda os riscos associados, como a potencial pressão vendedora sobre as cotas quando os antigos donos dos ativos decidem liquidar suas novas posições. No entanto, ele pondera que esse risco é mitigado por mecanismos como o “lock-up”, que impõe restrições de venda por um determinado período. Além disso, a liquidez naturalmente mais baixa do mercado de FIIs funciona como um freio, impedindo quedas abruptas. “Lembrando que a maior parte do retorno dos Fundos Imobiliários vem dos dividendos”, pondera.
Para Danilo Barbosa, o fenômeno não configura um risco sistêmico, mas sim um sinal de amadurecimento e consolidação de uma indústria com mais de 400 fundos listados. Ele conclui que a troca de cotas é uma ferramenta que permite aos fundos aproveitar o ciclo imobiliário de forma vantajosa. O ponto de atenção para o investidor, portanto, não deve ser o mecanismo da operação, mas sim a qualidade do ativo que está sendo incorporado ao portfólio, pois uma má alocação trará consequências negativas no longo prazo, independentemente de como foi paga.
*Matéria publicada originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
