Recorde do IFIX em 2025 indica maturidade do mercado de fundos imobiliários

O Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX), que mede o desempenho médio das cotas dos principais FIIs negociados na B3, alcançou sua maior pontuação histórica em 30 de setembro, ao marcar 3.589 pontos. Segundo levantamento da Elos Ayta, a rentabilidade acumulada no ano até essa data foi de 15,18%, o segundo melhor resultado desde o ganho 35,98% registrado no mesmo período de 2019.

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Desde sua criação, em 2010, o IFIX registrou dez anos de alta e cinco anos de queda, refletindo a natureza cíclica do mercado imobiliário. O pior desempenho ocorreu durante a pandemia, em 2020, com uma retração de 10,24%. O melhor resultado recente foi a alta de 15,50% em 2023.

Recorde reflete confiança e exige prudência

O fato de o IFIX ter atingido sua melhor pontuação no fim do terceiro trimestre sinaliza confiança crescente dos investidores no mercado de fundos imobiliários. Esse avanço representa uma recuperação estrutural após anos de volatilidade, impulsionada pela retomada da economia, por ajustes de portfólio e por uma melhora na percepção de risco do setor.

Por outro lado, momentos de recorde histórico também pedem cautela. Assim como em outros ciclos de mercado, o otimismo pode levar a movimentos de euforia, em que os preços das cotas sobem mais rapidamente do que os fundamentos dos imóveis e dos fundos.

Nessas fases, torna-se essencial acompanhar indicadores como vacância dos imóveis, indexadores contratuais e capacidade de geração de renda, evitando decisões baseadas apenas no desempenho passado das cotas do fundo.

Juros altos e valorização do IFIX: uma correlação atípica

O recorde do IFIX ocorre em um cenário atípico, em que a taxa Selic está em 15% e os juros cobrados pelos bancos estão ainda mais altos. Em tese, isso deveria pressionar negativamente as cotas dos FIIs. Investimentos em renda fixa como Certificados de Depósito Bancário (CDB) e os títulos públicos tendem a se tornar mais atraentes nesses momentos. No entanto, a valorização dos FIIs indica que o mercado pode estar antecipando uma mudança de ciclo, com expectativa de queda dos juros no médio prazo.

Além disso, a alta recente reflete uma busca por ativos reais, como imóveis, em um ambiente de incerteza econômica e de inflação ainda presente. Parte dos investidores vê os FIIs como instrumentos de proteção patrimonial e de geração de renda recorrente, o que ajuda a explicar o bom desempenho mesmo diante de uma política monetária restritiva.

Essa correlação atípica entre juros em máximas e valorização do IFIX sugere que o mercado de fundos imobiliários amadureceu: os investidores estão olhando para as expectativas futuras, não apenas para o cenário atual.

Dividend Yield do IFIX atinge o maior patamar desde a pandemia

Outro dado relevante do levantamento da Elos Ayta é o Dividend Yield (DY) ponderado do IFIX, que alcançou 11,64% em outubro de 2025, o maior nível desde o início da pandemia. O recorde anterior havia sido registrado em novembro de 2022, com 11,54% (Observe o gráfico abaixo).

O Dividend Yield representa o retorno percentual médio pago pelos fundos nos últimos 12 meses em relação ao preço de suas cotas. Esse indicador mostra que os rendimentos distribuídos estão robustos, impulsionados por contratos atrelados ao IPCA e ao CDI, pela recuperação do setor imobiliário físico e pela maior participação dos fundos de papel, beneficiados pelo ciclo de juros elevados.

A combinação de recordes tanto do IFIX quanto do Dividend Yield é muito rara. Em geral, quando as cotas sobem, o retorno tende a cair. Porém, neste momento, ambos estão elevados. Essa situação indica uma fase de transição de ciclo, em que o mercado começa a precificar uma possível normalização da política monetária, enquanto os rendimentos ainda refletem a força do ambiente de juros altos.

O que esse cenário ensina ao investidor

Embora o contexto atual demonstre maturidade e resiliência do mercado de FIIs, é importante reforçar que momentos de euforia também exigem análise criteriosa e disciplina. Entre os pontos aos quais o investidor deve prestar atenção, destacam-se:

• Sustentabilidade dos rendimentos: avaliar se os dividendos atuais são recorrentes ou pontuais;
• Qualidade dos ativos: observar a diversificação de portfólio, localização e perfil dos inquilinos;
• Efeito dos juros futuros: entender como eventuais cortes ou novas altas podem impactar a precificação dos fundos.

Em síntese, o recorde do IFIX e o nível elevado de dividendos refletem a confiança do investidor e a consolidação do mercado de fundos imobiliários na B3, mas também convidam à reflexão sobre a importância de equilibrar expectativa e fundamento.

Um mercado mais maduro

Os dados da Elos Ayta mostram que o IFIX atravessa um momento de fortalecimento estrutural, no qual a combinação de rentabilidade, renda e estabilidade sugere que o investidor brasileiro tem reconhecido os fundos imobiliários como uma classe de ativo relevante e perene.

Mesmo com a volatilidade natural do mercado e a influência direta das taxas de juros, o desempenho recente aponta para um cenário de maior confiança, profissionalização da gestão e diversificação de estratégias.

Em outras palavras, o IFIX em seu recorde histórico é menos um ponto de chegada, e mais um marco na trajetória de consolidação de um mercado que amadurece ano após ano na B3.

*As opiniões contidas nessa coluna não refletem necessariamente a opinião da B3

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