ETFs
ETF de Fundo Imobiliário: investir ou não, eis a questão!
Ter um componente quantitativo, mais agnóstico e disciplinado, ajuda a descorrelacionar a carteira e a reduzir vieses
Hedge Investments
A Hedge Investments é um grupo especializado em investimentos alternativos, com cerca de R$ 11bi sob gestão e administração, distribuídos em diferentes veículos como FII, ETFs, fundos multimercado, Fiagro e FIP. Nosso fundo HGBS11 foi o primeiro FII em entrar no FTSE EPRA Nareit Global REIT index, um dos maiores benchmarks globais de real estate. No mercado de indexados, a Hedge criou o primeiro ETF de FII de tijolo, o HERT11.
Por Nicolas Correa
No meu primeiro artigo no Bora Investir, decidi ir direto ao ponto e responder a uma das perguntas mais recorrentes desde o lançamento do primeiro ETF da Hedge Investments, o Hedge Brasil Equity REITs (HERT11): afinal, faz sentido investir em fundos imobiliários via ETF?
A resposta curta é: sim, para a ampla maioria dos investidores, a estrutura faz bastante sentido, seja como o principal veículo de exposição ao segmento imobiliário, seja como parte de uma carteira diversificada.
Vamos aos principais pontos que sustentam a alocação em FIIs por meio de ETFs.
O primeiro deles é a liquidez. Quem já investiu em FIIs sabe que alguns papéis não apresentam liquidez abundante no mercado secundário. O veículo ETF endereça esse ponto de forma eficiente, pois conta com múltiplas camadas de liquidez.
A mais conhecida é a de tela, observada nos spreads de bid and ask e nas ordens de compra e venda que estão apregoadas no mercado secundário. A segunda camada é a atuação do Market Maker, ou formador de mercado, uma figura contratada pela gestora para ofertar preços de compra e venda ao longo do pregão, contribuindo para a continuidade das negociações. A terceira camada é o mercado primário, que chamamos, tecnicamente, de liquidez implícita, determinada pela liquidez dos ativos que compõem o ETF. Por se tratar de um fundo aberto, investidores podem solicitar a criação ou o resgate de cotas por meio de um agente autorizado, sem impactar o equilíbrio entre oferta e demanda do ativo no mercado secundário.
Esta terceira camada de liquidez garante, portanto, que se o índice de referência é formado por ativos líquidos, o ETF será, por consequência, líquido. No caso do HERT11, o índice de referência — o FTSE Hedge Brazil All Equity REITs — é composto pelos FII de tijolo mais líquidos do mercado brasileiro. Ao final de dezembro de 2025, a liquidez implícita do HERT11 era de aproximadamente R$ 10 milhões por dia. Se fosse um FII tradicional, o HERT11 estaria entre os cinco FII mais líquidos da indústria.
O segundo ponto é a diversificação dinâmica e estratégica. No fechamento de 2025, o HERT11 contava com 29 ativos em carteira, oferecendo exposição a um conjunto selecionado de FIIs cuja capitalização de mercado e liquidez vêm crescendo. Contudo, ao longo de 2025, o ETF chegou a ter 30 ou 31 ativos, refletindo os ajustes naturais do índice. Ou seja, em vez de o investidor precisar selecionar individualmente os FIIs — e vender aqueles que deixam de performar — o HERT11 faz esse rebalanceamento de forma automática, além de reinvestir os proventos recebidos de forma proporcional e recorrente, permitindo um efeito de compounding relevante ao longo do tempo.
Vale destacar, ainda, que a alocação do índice de referência entre os principais segmentos imobiliários é bastante equilibrada: galpões logísticos (32,97%), shopping centers (26,07%), lajes corporativas (20,58%) e renda urbana (15,07%). O peso de cada segmento é ajustado de acordo com sua capitalização de mercado e desempenho relativo. Em outras palavras, segmentos que apresentam melhor performance passam a ter maior representatividade no índice.
Além disso, o ETF é isento de imposto sobre proventos e ganhos de capital no nível da carteira, o que confere uma eficiência tributária que tende a aumentar conforme o horizonte de investimento e o perfil do investidor, especialmente no caso de pessoas jurídicas e investidores não residentes.
O terceiro ponto é a consistência. Os ETF seguem estratégias quantitativas, ancoradas nas regras do índice de referência. No universo dos FII, há uma oferta ampla de estratégias qualitativas — ou híbridas, combinando análise qualitativa e quantitativa. Estratégias puramente quantitativas, no entanto, ainda não predominam no mercado imobiliário.
Não se trata de defender que uma abordagem seja superior à outra. Ambas têm espaço em uma carteira bem construída. O erro está na concentração excessiva em uma única filosofia de investimento. Ter um componente quantitativo, mais agnóstico e disciplinado, ajuda a descorrelacionar a carteira e a reduzir vieses.
A combinação desses fatores torna o ETF um veículo extremamente eficiente, com baixo custo (no caso do HERT11, o veículo tem uma taxa global de 0,50% a.a), para quem busca exposição ao mercado de FIIs. Indo além, podemos dizer que o ETF é, hoje, o instrumento que oferece maior diversificação e liquidez, com consistência e transparência, para acessar o universo de fundos imobiliários.
*As opiniões contidas nessa coluna não refletem necessariamente a opinião da B3
