MP 1303: o que muda na sua forma de investir em fundos imobiliários

A Medida Provisória 1303, apelidada por alguns de “MP Taxa Tudo”, é uma das das propostas mais abrangentes e impactantes das últimas décadas no sistema tributário financeiro brasileiro. 

LCIs e LCAs serão taxadas? FIIs seguem isentos? Entenda o que muda para seus investimentos

Com o objetivo de aumentar a arrecadação para sustentar o arcabouço fiscal, seu alcance vai muito além dos fundos imobiliários (FIIs), afetando também criptoativos, LCIs, LCAs, debêntures incentivadas, e até setores como apostas esportivas. Trata-se de uma proposta que mexe profundamente com a forma de pensar os investimentos no Brasil.

O pano de fundo é claro: embora o governo busque reforçar as receitas, a MP tenta evitar destruir instrumentos essenciais de financiamento voltados à economia real, como infraestrutura, agronegócio e mercado imobiliário.

Hoje eu quero refletir junto contigo quanto aos impactos da MP sobre os Fundos Imobiliários. Ao meu ver, estamos diante de um divisor de águas para os investidores. As mudanças propostas pela MP podem transformar profundamente a forma como analisamos, escolhemos e investimos nesses ativos.

O que está em jogo com a medida provisória

A medida tem prazo curto: precisa ser aprovada até 8 de outubro para não caducar. Tramita em comissão mista, segue para votação na Câmara e depois para o Senado. Caso aprovada, passa a valer como lei ordinária. Se rejeitada ou não apreciada, é arquivada.

No seu texto original, o governo propôs uma tributação quase universal, afetando investimentos que até então eram isentos de impostos, como FIIs, LCIs, LCAs, CRIs e CRAs, sob a justificativa de promover “isonomia tributária”. Em outras palavras, tratar todos os ativos financeiros com a mesma régua. 

Mas, na prática, tanto investidores quanto entidades setoriais interpretaram o texto inicial como um movimento com foco arrecadatório disfarçado de busca por equidade. Após forte pressão e quase 700 emendas parlamentares, o relatório evoluiu, mantendo alguns ajustes significativos:

• Isenção mantida para FIIs, Fiagros, CRIs/CRAs, e debêntures incentivadas.
• LCIs e LCAs passam a ser tributadas pela alíquota de 7,5%, o que provoca um impacto direto sobre o crédito imobiliário e agrícola.
• Mudança no formato de cálculo dos rendimentos para FIIs, com a adoção do regime de competência em vez do regime de caixa.

Essas alterações expressam o dilema central da MP: equilibrar arrecadação e preservação de instrumentos estratégicos para setores-chave da economia.

O que fica, o que muda com a MP 1303?

Para entender melhor o impacto, veja um resumo dos principais produtos afetados pela MP:

Produto	Antes	Após a MP (Se Aprovada)
LCI/LCA/LH/LIG	Isentos	7,5% de tributação
CDB/Tesouro Direto	Tabela regressiva (22,5%-15%)	Alíquota única de 17,5%
Criptomoeda	IR acima de R$ 35 mil/mês	17,5% sobre qualquer volume
Ações e ETF	15%-20% (sobre lucro)	Alíquota única de 17,5%
FII /FIagro / Debênture /CRI	Isentos	Isenção mantida

A manutenção da isenção para FIIs e Fiagros, reforçando o apelo desses produtos, é positiva, assim como a isenção também nas aplicações financeiras que os fundos realizarem em caixa, o que amplia a flexibilidade de gestão e evita perda tributária.

No entanto, temos, por outro lado, alguns pontos de atenção, como aumento da tributação sobre LCIs e LCAs, o que pode encarecer o crédito imobiliário e agrícola, e a adoção do regime de competência em detrimento do regime de caixa que, em tese, pode inviabilizar a distribuição mensal de rendimentos de alguns fundos, reduzindo a sua atratividade.

A revolução nos fundos imobiliários 

Se a MP 1303 for aprovada, as novas regras passam a vigorar em janeiro de 2026, sinalizando uma verdadeira revolução na forma como esses fundos operam e, consequentemente, na forma como analisamos e selecionamos FIIs.

O ponto central não  está na manutenção da isenção dos dividendos distribuídos, mas na adoção do regime de competência em substituição ao regime de caixa, que impacta diretamente a obrigatoriedade dos fundos de distribuírem 95% de seus rendimentos aos cotistas.

Para entender melhor, veja a diferença entre os dois regimes:

• Regime de Caixa: O cálculo dos rendimentos do fundo é baseado exclusivamente no dinheiro que efetivamente entrou no caixa. Se o fundo recebeu aluguéis ou lucros, 95% dessa receita precisa ser distribuída.
• Regime de Competência: O cálculo passa a incluir os valores contábeis, considerando não apenas o dinheiro recebido, mas variações de mercado (valorização ou desvalorização dos ativos). Isso permite que os gestores distribuam menos rendimentos em alguns períodos e acumulem recursos para estratégias de longo prazo.

Exemplo prático:

Um fundo recebe R$ 1 milhão em aluguéis, mas tem uma desvalorização contábil de R$ 500 mil nas cotas que detém de outros investimentos. O resultado contábil (receitas – despesas) será menor que o valor efetivamente recebido. Nesse cenário, o fundo não será obrigado a distribuir quase integralmente o ganho “caixa” e poderá reter parte dos lucros.

Mais flexibilidade para os FIIs e gestão estratégica

Na prática, isso abre espaço para que cada fundo adote estratégias semelhantes às que temos nas ações listadas em bolsa. Ou seja, gestores poderão escolher entre reter parte do lucro para reinvestir, recomprar e cancelar cotas (quando os preços de mercado estiverem deprimidos) ou simplesmente acumular caixa para oportunidades futuras.

Vejo nisso dois efeitos diretos e positivos:

1. Mais dinamismo e flexibilidade: bons gestores poderão entregar valor adicional aos cotistas ao usar recursos de forma estratégica, em vez de ficarem amarrados ao repasse quase integral dos rendimentos.
   
2. Novo critério de análise: o investidor precisará olhar para o “payout” (percentual de lucro distribuído) e não apenas para o dividend yield. Isso exigirá maior atenção às práticas de gestão, diferenciando de forma mais clara os gestores competentes dos medíocres.

Imagino que passaremos por um período de transição onde a redução eventual de dividendos vai causar estranhamento e, provavelmente, a saída de investidores acostumados a ver FIIs como ativos de renda mensal previsível.

Esse “novo normal” pode resultar em dividend yields menores, compensados por potencial de valorização no médio e longo prazo, e talvez leve algum tempo até que os investidores pessoas físicas compreendam a lógica e ajustem suas estratégias de investimento.

Um positivo choque de realidade 

Essas mudanças podem gerar desconforto inicial, principalmente para investidores acostumados a ver os FIIs como uma “renda passiva previsível”. Ao longo do tempo, no entanto, o mercado deve amadurecer, abrindo espaço para fundos mais resilientes. Os dividend yields podem ser menores, mas compensados por valorização patrimonial.

Vejo nisso um potencial amadurecimento saudável da indústria de FIIs: gestores competentes terão mais ferramentas e flexibilidade para construir fundos mais resilientes, capazes de atravessar ciclos econômicos sem comprometer o futuro dos cotistas. Já os gestores frágeis ou pouco preparados ficarão mais expostos, e essa seleção natural pode, no fim das contas, fortalecer o setor.

Como o investidor em FIIs deve se adaptar

O recado da MP 1303 é claro: não basta buscar isenção, é preciso buscar estratégia.

O investidor que quiser permanecer no universo dos FIIs terá que ampliar seu horizonte e estar disposto a tolerar ajustes de curto prazo em troca de uma tese de investimento mais sólida. 

Em outras palavras: em alguns momentos os dividendos podem diminuir, mas em contrapartida pode haver maior valorização de cotas no médio e longo prazo, desde que você saiba selecionar os FIIs de forma criteriosa.

Minhas indicações para você são as seguintes: 

• Acompanhe os relatórios gerenciais e decisões do gestor.
• Estude os critérios de payout e retenção de lucros.
• Compare fundos com base no potencial de valorização a longo prazo, e não apenas pelo rendimento mensal imediato.
• Conte com suporte de uma research profissional e analistas credenciados para direcionar suas escolhas de forma mais estratégica.

Quem conseguir se adaptar e contar com um suporte técnico bem estruturado terá chance de capturar valor em um mercado mais profissional e robusto. Quem não se adaptar ficará preso a uma visão ultrapassada e, possivelmente, verá seus resultados ficarem para trás.

*As opiniões contidas nessa coluna não refletem necessariamente a opinião da B3

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