Fundos de desenvolvimento, também conhecidos como FIIs de desenvolvimento, são uma subcategoria dos fundos de investimento imobiliário (FIIs) que investem em projetos imobiliários em fase de construção ou desenvolvimento.

Diferentemente dos fundos tradicionais que focam em renda passiva com aluguéis, os FIIs de desenvolvimento investem em imóveis desde a planta, acompanhando cada etapa da construção até a finalização e venda ou locação. Essa estratégia abre portas para retornos superiores, mas também exige um perfil de investidor mais arrojado, pois o capital fica indisponível por um período mais extenso.

O objetivo principal desses fundos é gerar lucro para os cotistas por meio da valorização do imóvel após a sua conclusão. Essa valorização pode acontecer de duas maneiras:

• Venda do imóvel pronto: o fundo vende o imóvel no mercado após a sua conclusão e distribui o lucro entre os cotistas.
• Aluguel do imóvel: o fundo aluga o imóvel após a sua conclusão e distribui os rendimentos do aluguel entre os cotistas.

Característica dos fundos de desenvolvimento

Muitos fundos imobiliários tradicionais oferecem aos seus cotistas uma renda mensal estável. No entanto, os fundos de desenvolvimento apresentam características únicas em relação a outros tipos de investimentos imobiliários.

Entre as principais características dos fundos de desenvolvimento, destacam-se:

• Durabilidade: diferentemente de outros investimentos com prazo fixo, os fundos de desenvolvimento não possuem um prazo determinado. O gestor pode optar por vender rapidamente uma boa oportunidade ou manter o investimento por muitos anos.
• Flexibilidade pós-construção: após a conclusão da construção, o gestor pode decidir integrar o imóvel a um fundo de desenvolvimento voltado para geração de renda.
• Renda mínima garantida (RMG): como os fundos de desenvolvimento só geram lucro após a finalização do imóvel, uma maneira de recompensar os investidores durante o período de espera é através de pagamentos regulares. Esses rendimentos podem ser provenientes de fundos próprios dos cotistas ou de um acordo entre a construtora e o fundo.

Tipos de fundos de desenvolvimento

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de desenvolvimento podem seguir duas estratégias distintas: renda e venda.

Renda

Essa estratégia foca na projeção e construção de imóveis com o objetivo de garantir que sejam adequadamente equipados para proporcionar todas as comodidades necessárias aos usuários, visando lucrar com seu aluguel ou venda futura. Conforme a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (ANBIMA), os fundos de desenvolvimento classificados para fins de renda devem ter mais de dois terços de seu patrimônio destinado à venda ou locação de empreendimentos imobiliários.

Venda

Nessa estratégia, o objetivo é concluir a construção do imóvel e vendê-lo assim que estiver pronto. A transformação dos terrenos adquiridos pelos gestores em imóveis se dá principalmente por meio de estruturas residenciais.

Vantagens dos fundos de desenvolvimento

• Potencial de alta rentabilidade: devido ao investimento em projetos em fase inicial, os fundos de desenvolvimento podem oferecer retornos superiores aos de outros tipos de FIIs.
• Diversificação de investimentos: os FIIs de Desenvolvimento permitem que os investidores diversifiquem seus portfólios com investimentos em imóveis.
• Profissionalização da gestão: a gestão dos fundos de desenvolvimento é feita por gestores profissionais, experientes no mercado imobiliário.

Riscos dos fundos de desenvolvimento

• Risco de inadimplência: existe o risco do projeto não ser concluído ou não ter a demanda esperada, o que pode levar à perda de capital para os cotistas.
• Risco de mercado: o valor do imóvel pode sofrer oscilações no mercado, o que pode afetar a rentabilidade do fundo.
• Liquidez inferior: os FIIs de desenvolvimento geralmente possuem menor liquidez do que outros tipos de FIIs, o que significa que pode ser mais difícil vender as cotas do fundo rapidamente.

Quem deve investir em fundos de desenvolvimento?

Os fundos de desenvolvimento são recomendados para investidores experientes que possuem tolerância ao risco elevada e um horizonte de investimento de longo prazo.

É importante lembrar que todo investimento envolve riscos e que os fundos de desenvolvimento não são isentos disso. Antes de investir, é fundamental ler o prospecto do fundo com atenção e compreender os riscos envolvidos.

Como funciona a tributação dos fundos de desenvolvimento?

A tributação dos fundos de desenvolvimento, segue as regras gerais dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), com algumas particularidades.

• Isenção: os rendimentos (dividendos e juros) distribuídos pelo fundo aos cotistas são isentos de imposto de renda (IR) na fonte.
• Tributação na venda de cotas: ao vender as cotas do fundo, o cotista apura ganho ou lucro que é tributado à alíquota de 20% sobre o lucro líquido.
• Ganho líquido: é a diferença entre o valor de venda da cota e o seu preço de aquisição, ajustada por dividendos e amortizações recebidas.

• Imposto sobre Renda Pessoa Física (IRPF): a alíquota de 20% pode ser reduzida ou isenta de acordo com a faixa de renda do cotista na declaração do IRPF.
• Imposto sobre Ganhos de Capital (IGC): o IGC não incide sobre os ganhos com FIIs.

Declaração Anual do Imposto de Renda: é obrigatório declarar o ganho líquido apurado na venda de cotas de FIIs na declaração anual do IRPF.

---

Explore o universo das finanças e dos investimentos, aprofunde seus conhecimentos e acompanhe o Bora Investir: o canal de notícias e informações relevantes da B3. Aqui, você encontrará tudo o que precisa para alinhar suas finanças aos seus objetivos e investir com sabedoria.