A resistência dos FIIs ‘monoativos’

Um Fundo Imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado em 1º de maio de 1998 e que iniciou operações mais de um ano depois para incorporar os Edifícios New York e Los Angeles, no bairro da Água Branca, na cidade em São Paulo, tem sido motivo de polêmica no mercado.

O FII Projeto Água Branca (FPAB11) não vem chamando a atenção pela representatividade, uma vez que possui apenas 956 cotistas. São as disputas internas e manobras na tentativa de mudar o perfil conservador do fundo que vêm ganhando destaque e trazendo à tona, novamente, a questão da gestão ativa x passiva.

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A notícia mais recente é a de um segundo pedido de consulta formal entre os cotistas feito por um investidor representativo dentro do FPAB11, um outro fundo detentor de 11,45% de cotas: o BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11). 

O BCFF11 pede uma votação para que os cotistas decidam pela substituição do atual administrador, a Coinvalores, pelo próprio BTG Pactual.

Trata-se do segundo pedido de assembleia geral extraordinária entre cotistas. Desta vez, com uma pauta mais amena de votação que a anterior, após uma derrota estrondosa na primeira consulta formal que colocava em votação também a mudança do regulamento do fundo para alterar a atual gestão passiva para a ativa.

Os votos contra a mudança totalizaram 73,39% e passaram um recado claro para o cotista solicitante: a grande maioria não está interessada em mudanças no regulamento do FPAB11.

Com a gestão passiva, o FII conta apenas com a negociação e a renda dos aluguéis dos dois edifícios da carteira. Se as regras mudassem para a gestão ativa, os administradores teriam liberdade para ‘mexer’ no portfólio do fundo com aquisições e vendas, além de emissões de novas cotas para a captação de recursos de modo a viabilizar novos negócios.

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O segundo pedido de votação do cotista BCFF11 chegou a ser avaliado como extemporâneo – que ocorre fora do tempo apropriado. No entanto, em segunda análise, a Coinvalores concluiu que o cotista solicitante está apto à convocação.

A AGE será convocada dentro de 30 dias, de acordo com a Coinvalores.

A percepção do mercado sobre a polêmica

O Clube FII News procurou Sérgio Belleza Filho, criador do primeiro Fundo Imobiliário do Brasil, o Memorial Office, na década de 1990, detentor de um único prédio na região da Água Branca.

Sobre o FPAB11 e as tentativas de mudanças no regulamento do fundo, o especialista explica que o instrumento Fundo Imobiliário atende muito bem o investidor tradicionalista e conservador.

“É aquele que investe em fundo de tijolo [com imóveis na carteira] e não está interessado em fundos de papel [com títulos de crédito no portfólio]. Ele gosta de ter o ativo e de ser investidor como era tradicionalmente em imóveis que comprava diretamente, mas que passou a fazer a ousadia de investir por meio de Fundos Imobiliários”.

Belleza ainda confirma que a Coinvalores é uma instituição financeira com um perfil bastante conservador.

“Eu trabalhei lá de onde saí há uns 15 anos. Os fundos que eles administram ainda são, na maioria, os mesmos fundos monoativos de antes, e que não cresceram com a aquisição de mais imóveis. Nunca fizeram um aumento de capital para adquirir mais ativos. Assim, a instituição é muito conceituada porque é muito correta, séria e clara no que faz”.

O especialista complementa que a Coinvalores – então RMC – foi parceira no lançamento do primeiro FII do país, o Memorial Office.

Além disso, Belleza ressalta que, nesta época, as taxas de administração cobradas dos investidores eram muito baixas.

“É bastante convidativo para os investidores. Os grandes Fundos Imobiliários que surgiram a partir da década de 2010 já vieram com taxas de administração sobre o patrimônio. As taxas da Coinvalores são de uma época em que se cobrava sobre a receita gerada”.

Outro entusiasta dos fundos monoativos é Leandro Manoel, investidor que mantém o canal do Youtube ‘Viva de Renda com Fundos Imobiliários’.

Ele afirma que consegue ficar mais tranquilo com fundos de gestão passiva.

“Os fundos de gestão ativa não são ruins. Eu tenho também. Mas os de gestão passiva representam mais de 70% do meu portfólio. O grande lance é saber escolher para estar bem servido”.

Manoel explica que prefere os FIIs de gestão passiva porque não vão fazer mais emissões.

“É um fundo raiz porque tem aquele imóvel ali e ponto. Um case de sucesso que não tenho – assim fico mais à vontade em falar – é o Pátio Higienópolis. A cota foi lançada a R$ 100 e o rendimento era de R$ 1,20. Passaram-se os anos, a cota teve valorização e está acima de R$ 700 e o aluguel é de R$ 4,50. Você consegue perceber claramente o aumento do aluguel e da valorização da cota. É uma defesa dupla contra a inflação. Uma cossa na renda fixa”.

O estudioso em FIIs também chama a atenção para as cobranças de taxas dos fundos de gestão ativa.

“Pelos gestores gostarem de fazer emissões para ‘crescer’ o fundo, existem pequenos conflitos de interesse porque, ao fazerem uma oferta – e é o justo – elevam a taxa de gestão porque haverá mais imóveis para tomar conta. No entanto, nestas emissões, eles atrasam o rendimento dos aluguéis e a valorização patrimonial do fundo”.

Manoel pondera que há mais riscos nos fundos de gestão passiva devido ao menor número de ativos na carteira. No entanto, a percepção de retorno nestes FIIs é mais evidente.

“Na gestão ativa, se o gestor fizer uma emissão ruim ou abaixo do valor patrimonial, você fica diluído no fundo”.

Sobre o FPAB11, especialista diz que ficou feliz em saber sobre a decisão da maioria dos cotistas contra as mudanças no regulamento e em favor da permanência do fundo como de gestão passiva.

“Eu estudava este fundo e vi que as torres são bem modernas, com critérios de sustentabilidade. Se não me engano, são AAA e com certificação de LEED. Até me animei em olhar o fundo de novo. Gosto de cotista assim, raiz, que tem o imóvel ali como seu, com a sensação de ser dono do ativo. Isso é muito bom”, conclui.