Comprar imóvel é investimento? Veja o que levar em consideração

O sonho de investir na casa própria pode não estar mais na cabeça de tantos brasileiros como era há algumas gerações e, ainda que o mercado imobiliário não esteja tão aquecido quando comparado a 2020 e 2021, os imóveis seguem como uma boa opção na hora de investir.

Assim como qualquer outra aplicação, o segmento imobiliário está sujeito aos efeitos de uma crise econômica, ao aumento da inflação, a fatores que tornam um investimento mais rentável ou arriscado. Mas os imóveis, que não costumam ser alvo de escolhas em situações de instabilidade e inflação, permanecem cotados na hora de realizar um investimento, especialmente para investidores de longo prazo.

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Historicamente, o mercado imobiliário é considerado um porto-seguro no Brasil. Na hora de equilibrar os riscos e as vantagens de cada aplicação, o setor tem uma forte característica da qual muitos não abrem mão: a estabilidade.

Mas será que esse é o momento de investir em imóveis? Aqui você encontra 3 fatores que devem ser considerados antes de tomar essa decisão. Confira:

Juros

Em agosto de 2022, o Banco Central elevou pela décima segunda vez a taxa Selic, definida em 13,75% ao ano e com previsão de mais um novo aumento em 2022. A taxa de juros básica do Brasil é um dos principais fatores que influenciam os investimentos no país, inclusive no segmento imobiliário. Neste caso, além de tornar o crédito mais caro, outros investimentos se tornam mais vantajosos.

A escalada da inflação, a instabilidade econômica e, no caso de 2022, um ano eleitoral, são fatores que freiam o mercado. No setor imobiliário não é diferente. A alta da inflação representa um ponto negativo porque imóveis mais caros geram menos interesse dos consumidores – que estão com poder de compra menor.

De agosto de 2019 a agosto de 2020, a taxa Selic teve nove quedas consecutivas e chegou ao menor nível histórico, de 2% ao ano. Foi esse cenário de baixa na taxa de juros e aumento da oferta de crédito e financiamento que tornou o momento de cautela e incertezas gerado pela covid-19 em um terreno fértil para a aquisição de imóveis, para moradia ou para investimento.

Segurança

A segurança é um dos principais atrativos do mercado imobiliário brasileiro para o investidor. É considerado um segmento estável no país, por isso a aquisição de um imóvel é quase sempre rentável ao investidor, mesmo em períodos de crise econômica.

Enquanto outros setores registravam resultados ruins em 2020 e 2021, o segmento imobiliário conseguiu manter bom desempenho aproveitando as oportunidades trazidas pela pandemia.

Em um período de estagnação da economia brasileira, a venda de imóveis residenciais novos teve um crescimento de 9,8% em 2020, de acordo com estudo da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Em 2021, o resultado foi ainda melhor, segundo a entidade: um aumento de 12,8% em relação ao ano anterior.

Cenário

A crise sanitária gerada pelo coronavírus levou a população a repensar o perfil de moradia – impulsionando a busca por imóveis residenciais maiores e casas com quintal, por exemplo. E desestabilizou o mercado de imóveis comerciais, com a perspectiva de adoção do home office por período prolongado, escritórios menores e ambientes abertos.

Não é possível prever quando haverá uma pandemia, mas é importante considerar tendências mais amplas de mercado. Por exemplo: se uma cidade está crescendo ou reduzindo sua população, qual o perfil de ocupação da área onde está o investimento, que tipos de imóveis são mais adequados para as atividades sociais e econômicas de uma região etc.

Como lucrar com imóveis?

Há duas formas de remuneração com a compra de imóveis como investimento. Entenda:

Aluguel

A primeira é o recebimento de aluguel, que – atualmente – costuma render de 4% a 6% sobre o valor do imóvel ao ano, seja residencial ou comercial. Esse retorno dependerá, é claro, do quanto você cobrará de aluguel. Mas como calcular o valor para atingir uma maior rentabilidade deste investimento?

A localização do imóvel é essencial para definir o preço. Regiões com maior valor de metro quadrado tendem a ter aluguel mais alto, mas também demandam um investimento inicial mais elevado. O estado de conservação da propriedade, valores de condomínio e IPTU também influenciam no valor final.

Na hora de fechar, é recomendado ainda definir um valor similar ao cobrado em imóveis no mesmo prédio ou região. Além de contar com o auxílio de corretores de imóveis e imobiliárias, o investidor também pode pesquisar em plataformas de aluguel online, que geralmente disponibilizam um mapa da cidade repleto de opções e, até mesmo, calculadoras digitais para que se chegue a um aluguel adequado.

Com o valor investido no imóvel – inclusive com o pagamento de encargos, como ITBI, por exemplo – e o valor do aluguel configurado, é possível calcular uma estimativa de margem de lucro do seu negócio imobiliário de uma forma simples, utilizando a fórmula do ROI (Return On Investment).

Basta dividir o valor mensal do aluguel pelo valor total investido e multiplicar por 100. Em uma situação hipotética, um apartamento comprado por R$ 650.000 e valor de aluguel mensal de R$ 3.000 vai gerar um rendimento de 0,46% por mês ou 5,5% ao ano para o investidor.

Venda Futura

A segunda forma de remuneração é com a expectativa de valorização do imóvel ao longo dos anos. Quem deseja comprar agora, com a intenção de vender posteriormente, deve procurar regiões ou imóveis com potencial de valorização que propiciem futuramente a venda do imóvel a um valor superior ao valor de compra.

Para isso, as startups de tecnologia do setor podem ser grandes aliadas, sobretudo por traçar perfis de acordo com a metragem do imóvel, valorização de bairros, média de retorno financeiro do investimento, variação mensal e anual dos valores de venda, compra e aluguel.

Em São Paulo, por exemplo, o índice de fevereiro de 2022 da QuintoAndar, uma empresa de aluguel e compra de imóveis, mostra que, no acumulado dos últimos seis meses, o bairro de Higienópolis foi o que teve a maior valorização (+28,7%), seguido pelos bairros Saúde (+27,1%), Liberdade (+26,5%), Santo Amaro (+23,7%) e Vila Pompeia (+22,2%). Esses índices são atualizados mensalmente e, dessa forma, é possível analisar com maior precisão e fazer comparativos antes de investir em uma determinada região.

Para garantir ainda um bom retorno financeiro com a revenda de um imóvel no futuro, fique atento a outros fatores que podem influenciar de forma positiva na valorização do seu imóvel, como por exemplo: oferta de serviços, lazer e transporte; índice de segurança; acesso fácil a vias importantes para deslocamento; rua calma; idade do imóvel e serviços do condomínio.

Bônus de investimento: conheça os Fundos Imobiliários

Você sabia que investimento no setor imobiliário não se resume somente à propriedade física? É possível investir nesse mercado sem ser dono de nenhum imóvel por meio de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII).

Apesar de pouco conhecido, esse tipo de fundo é uma opção para quem busca aplicações financeiras ligadas ao setor imobiliário. De acordo com o boletim de fevereiro de 2022 da B3, 1,593 milhão de pessoas físicas investem em FIIs atualmente.

O FII recolhe cotas de um grupo de investidores para adquirir imóveis na planta ou já construídos, de perfil comercial ou residencial – a depender do regulamento de cada fundo. Após locados ou arrendados, os dividendos são repassados de acordo com a cota que cada participante aplicou.

A liquidez é um dos atrativos para o investidor: diferentemente da venda de um imóvel físico, que nem sempre pode acontecer da noite para o dia, o fundo oferece a possibilidade de vender as cotas com mais facilidade.

É possível ainda diversificar a aplicação entre diferentes tipos de ativos do segmento, como shoppings centers, residências e hotéis. Esse tipo de investimento também gera uma renda periódica aos cotistas e, no caso de pessoas físicas, o rendimento é isento de Imposto de Renda desde que:

1. as cotas do fundo sejam negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado;
2. o fundo possua, no mínimo, 50 cotistas;
3. o cotista possua menos de 10% da totalidade das cotas emitidas pelo fundo.

Investir no ramo imobiliário ainda continua sendo uma ótima opção para quem deseja aplicar capital com o segurança. Deseja aprender mais sobre o nicho, confira nosso artigo sobre as características dos Fundos de Investimentos Imobiliários e esteja ainda mais preparado para tomar decisões sobre investimento em imóveis.

Para saber ainda mais sobre investimentos e educação financeira, não deixe de visitar o Hub de Educação da B3.