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Fundos imobiliários: quando vale a pena entrar em uma nova emissão de cotas?

Antes de investir em um FII que está aumentando seu patrimônio, é preciso analisar o que será feito com o recurso, o histórico da gestão e o preço da cota

Vista aérea do centro de São Paulo com prédios, casas e apartamentos. Uma das finalidades do FII é a gestão desses ativos. Foto: Adobe Stock
Os FIIs são fundos de investimento no mercado imobiliário. Foto: Adobe Stock

Se você investe em fundos imobiliários ou acompanha esse mercado, provavelmente já se deparou com a notícia de um FII que está emitindo novas cotas. Mas antes de entrar em uma emissão achando que é um bom negócio, é preciso analisar alguns pontos, como o que será feito com os recursos arrecadados com a emissão, e se o preço oferecido pela cota está atrativo.

Entenda abaixo o que é a emissão de novas cotas e como saber se é uma boa oportunidade de investimento.

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Por que os FIIs fazem emissões?

Como são constituídos em formato de condomínio fechado, com suas cotas negociadas no mercado secundário e a necessidade de distribuir pelo menos 95% dos lucros, a única forma de um fundo imobiliário aumentar seu patrimônio e crescer é criando novas cotas. 

Assim, quando um fundo de tijolo quer comprar novos imóveis, ou um fundo de papel quer aumentar seu portfólio de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), a forma de conseguir o dinheiro para isso é com uma nova emissão.

Quais as formas de comprar novas cotas de uma emissão?

Simplificando o processo, uma emissão costuma ter algumas fases. “Não é uma regra, mas a maioria dos fundos tem um período de direito de preferência, em que oferece aos cotistas atuais a oportunidade de manter sua participação no fundo, sem que sejam diluídos com as notas cotas”, explica Carolina Borges, analista de fundos imobiliários da EQI Research.

Nesse momento, cotistas recebem esse direito de preferência e podem exercê-lo, comprando um número de cotas proporcional ao que ele já detém do FII. Se não quiser comprar novas cotas, algumas emissões permitem a venda desse direito. A compra do direito é uma oportunidade para quem é cotista e quer aumentar sua participação ou para quem ainda não é cotista e quer entrar.

“Essa negociação é feita diretamente na bolsa. A pessoa que já é cotista vai receber um papel com o mesmo ticker do fundo, mas com o final 12 [em vez de 11]. O valor do direito aparece na tela, como a negociação do fundo”, diz Carolina. “Isso é uma coisa que confunde alguns investidores, que compram o ticker com final 12 achando que estão comprando uma cota do fundo. Mas ele está comprando apenas o direito de preferência. Se ele não exercer o direito, esse papel vai sumir de sua carteira”, avisa ela.

Por fim, depois da fase do direito de preferência, a oferta normalmente vai a oferta pública. João Vítor Freitas, analista da Toro Investimentos, lembra que nem toda emissão permite a compra de cotas nessa fase por qualquer investidor. Há algumas ofertas que são destinadas apenas a investidores profissionais.

Por fim, vêm as etapas de liquidação, em que o fundo recebe o recurso e o investidor recebe o recibo de subscrição, que por vim viram cotas do FII. “Quando você adere ao direito de preferência, vai receber o ticker final 13 e quando a oferta acaba, é convertido em ticker final 11”, explica Maria Fernanda Violatti, head de análise de fundos listados do Research da XP.

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Como avaliar o preço da cota?

O valor da cota a ser vendida na emissão é determinado pela gestão do fundo imobiliário, muitas vezes de acordo com o preço da cota no mercado no momento da oferta. “Geralmente, essas ofertas apresentam preços por cota até mais interessantes do que o valor da cota de mercado. Conceitualmente, isso caracteriza uma oportunidade de aporte para o cotista”, explica Maria Fernanda.

Por outro lado, quando a emissão é feita acima do valor patrimonial, os investidores tendem a ser mais cautelosos.

“Algumas pessoas acham que isso sempre é ruim, porque vai fazer cair o valor patrimonial da cota, diluindo os investidores atuais. Mas é preciso avaliar caso a caso. O gestor pode comprar imóveis melhores do que os que estão no portfólio, por exemplo, e isso pode fazer aumentar o valor patrimonial da cota no médio prazo”, comenta Carolina.

“Algumas vezes, o gestor até consegue estruturar uma oferta que faça sentido apesar de o preço da cota estar maior do que o valor de mercado, mas não é a maioria”, diz Maria Fernanda, da XP.

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Para onde vai o dinheiro?

Além do preço, outro ponto importante para avaliar a qualidade da emissão é entender os motivos que levaram o fundo a fazer uma nova oferta de cotas. “Como analista, não gosto de emissão cheque em branco [em que o gestor não explica o que pretende fazer com os novos recursos]. Prefiro quando os gestores informam a que são destinadas as emissões, para que possamos calcular se faz sentido ou não”, afirma Renato Cesar Chanes, da Ágora.

Por isso, é bom sempre analisar as informações divulgadas pelo fundo, que vão indicar o que será feito com os novos recursos. “É bom que o gestor tenha um pipeline definido, de preferência em negociação avançada, para que o dinheiro tenha destinação rápida quando entrar no caixa”, diz Carolina.

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Depois de entender o destino dos novos recursos, é importante entender qual o potencial deles. Renato, da Ágora, considera que as informações mais relevantes são o cap rate e a TIR (taxa interna de retorno). “O cap rate vai mostrar o quanto de receita sobre o valor do ativo aquele ativo vai entregar de retorno anual.

A TIR mostra, ao longo da vida do ativo, o quanto em média o gestor espera ter de rendimento, e se isso está acima ou abaixo do custo de oportunidade no Brasil. O problema é que muitas emissões não trazem esse nível detalhado de informação”, diz ele. 

Dados relevantes para fazer essa análise são o valor que será pago pelo imóvel, qual o valor esperado de aluguel, e se há alguma carência de aluguel, no caso dos fundos de tijolo.

“Tudo o mais constante, o momento é positivo. Mas tudo depende do que o gestor vai comprar. E alguns mercados estão bem saturados. Por exemplo, estamos mais cautelosos com lajes corporativas no Rio de Janeiro, ou lajes em São Paulo na região da Avenida Chucri Zaidan, onde a vacância está mais elevada.

Ou shoppings fora dos principais eixos. Nos fundos de papel, temos mais cuidado com emissões que visam títulos abaixo do rating A, com taxas apertadas”, diz Renato.

O que esperar dos dividendos depois da emissão?

Isso depende de alguns fatores, como a velocidade de alocação e o que foi adquirido pelo fundo. “Num primeiro momento, pode haver uma diminuição. Isso porque, se o fundo cresceu e não conseguir fazer as aquisições pretendidas rapidamente, precisará dividir o lucro por mais gente”, diz Carolina Borges, analista de fundos imobiliários da EQI Research.

“Se os ativos adquiridos vão render mais do que o restante do portfólio, o dividendo tende a aumentar”, afirma João Vítor Freitas, da Toro Investimentos. 

Por outro lado, se os novos ativos tiverem problemas com inadimplência, no caso dos papéis de crédito, ou vacância, no caso dos fundos de tijolo, o dividendo pode cair. “Uma boa emissão vai trazer aumento no dividend yield, mas não é imediato”, resume Carolina.

Quais os riscos envolvidos?

O primeiro risco é o risco de mercado – ou seja, de que o preço da cota caia abaixo do valor que você pagou. “Isso acontece até porque a emissão acaba sendo por um longo período, e ninguém tem controle sobre o valor da cota”, diz Carolina Borges, da EQI. 

Ou seja: o valor da cota poderia até estar atrativo no momento da emissão, mas por alguma razão, o preço daquela cota a mercado pode cair abaixo do preço da emissão, fazendo com o que o investidor pague mais caro por aquela cota.

Mas o maior risco, segundo ela, é o de má alocação de recursos. “Mesmo que o fundo tenha um pipeline, se não estiver avançado, há risco de o negócio não ser fechado”, afirma. 

No caso dos fundos de tijolo, por exemplo, a negociação de um novo imóvel pode travar, as etapas de dliligência podem demorar ou podem encontrar algum problema que não estava previsto.

Outro ponto de atenção é o quanto o fundo vai demorar para encontrar inquilinos para aquele novo imóvel no portfólio. Se for um processo demorado, isso irá aumentar a vacância geral do fundo, o que pode afetar os dividendos.

Para evitar isso, Carolina sugere avaliar as emissões anteriores daquele fundo, para ver se aquele gestor costuma alocar rapidamente, e bem.

Maria Fernanda, da XP, ainda lembra que os prospectos das emissões trazem detalhadamente os riscos envolvidos. Costumam ser documentos longos, mas vale a pena analisá-los para decidir pela compra ou não de novas cotas.

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