FIIs: investimento só para os experientes ou também para novatos?
Classe de ativos é opção para quem quer diversificar, mas exige atenção do investidor na hora de escolher a qualidade do fundo e do gestor
Na última semana, o fundo de investimento imobiliário (FII) HCTR11, da Hectare, acumulou uma queda de dois dígitos na bolsa brasileira. Entre 11 e 15 de setembro, a baixa atingiu 16,55%. A desvalorização refletiu o anúncio da redução de 66% no valor dos dividendos mensais distribuídos aos cotistas.
A situação inesperada do FII HCTR11 se soma a outro fundo imobiliário que também enfrentou dificuldades. Em agosto, o MAX11 informou aos cotistas que não recebeu de um dos locatários o pagamento da totalidade do aluguel mensal de junho de 2023 (com vencimento em junho). O impacto negativo na distribuição de dividendos é de, aproximadamente, R$ 0,98 por cota.
Apesar desses casos mais recentes, os especialistas não acreditam que haja um risco de contágio que comprometa a credibilidade dos FIIs. Ao contrário, o ativo é referendado por quem acompanha o mercado de perto. E, apesar desses casos, que trouxeram frustração e preocupação, a avaliação geral é de que os FIIs não são destinados apenas aos investidores mais experientes.
Opção para iniciantes
Não é necessário ter vasta experiência e conhecimento financeiro para investir em fundos imobiliários, avalia Armando Botelho, diretor comercial da Creditú Brasil, fintech de empréstimos imobiliários. Hoje em dia, completa, existem diversas agências de investimento com consultores qualificados que orientam o investidor de primeira viagem na escolha da melhor opção – além de conteúdo especializado em canais de informação confiáveis.
O investimento em FIIs tem característica defensiva, o que atrai bastante o investidor de varejo. Por isso, explica Jefferson Honório, sócio da Brio Investimentos, esses fundos são uma alternativa muito eficiente para ter exposição a ativos imobiliários.
“Os FIIs são ativos com boa capacidade de geração de caixa e uma previsibilidade razoável em relação aos fluxos futuros, consequentemente, o risco do investimento, em geral, é menor que o comparado com a alocação em companhias abertas, por exemplo”, afirma o executivo da Brio.
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Muitas opções de FIIs
Henrique Blecher, CEO da Nivi Capital, gestora do grupo Nivi Real Estate, lembra que a indústria de FIIs tem crescido bastante no Brasil nos últimos anos, o que faz com que o investidor tenha uma gama enorme de produtos disponíveis. “Diante disso, não é necessário que a pessoa seja um profundo conhecedor dessa classe de ativo, uma vez que há opções voltadas para os mais diversos públicos e propósitos”, diz.
Os principais pontos que você deve saber sobre os FIIs:
– Não é possível se proteger 100% dos riscos de investimento em um FII
– Os fundos têm boa capacidade de geração de caixa e uma relativa previsibilidade sobre os fluxos futuros
– Entre os riscos estão a vacância, renegociações de contratos de locação em momentos desfavoráveis, inadimplência e flutuação das cotas no mercado secundário
– O gestor do FII tem um papel importante, já que deve buscar a otimização da alocação e potencializar os retornos no longo prazo, além de estar atento ao controle de risco, minimizando perdas na carteira.
– A recomendação é que o FII tenha imóveis onde a demanda é contínua; caso um locatário saia, terá uma fila de outras pessoas para ocupar o local.
– Os FIIs devem, obrigatoriamente, distribuir ao menos 95% dos lucros registrados pelo regime de caixa a cada semestre, mas a maioria faz a distribuição mensal.
Gestão ativa
Outro ponto a ser considerado é que os fundos de gestão ativa têm uma atuação mais dedicada do gestor, o que permite que o profissional faça ajustes necessários na carteira para manter a saúde do fundo, pontua segundo o CEO da Nivi Capital.
O fundamental, orienta Blecher, é fazer uma pesquisa para além dos ativos que compõem o fundo, com a busca de informações sobre a trajetória do gestor à frente daquele ativo para saber como foi sua atuação em momentos de impacto para o setor e/ou para a economia de forma geral e o seu histórico de retorno.
Para quem tem dúvidas sobre os riscos para quem investe em FIIs, o executivo da Nivi Capital detalha que é possível fazer uma proteção do patrimônio, embora não haja um “escudo 100% inviolável”. O mecanismo chamado de ‘locação atípica’ garante que o locatário do imóvel precisa pagar todos os aluguéis acordados até o fim do contrato, mesmo que ele saia do local antes do prazo previsto.
“Porém, há outros contratos, mesmo não sendo atípicos, que têm embutido um grau de segurança. São aqueles em que o locatário, caso desista da permanência no imóvel, paga um determinado período de multa, que pode ser de 12, 24 meses, a depender da negociação prévia”, completa o executivo da Nivi Capital.
Mas, segundo o especialista, o que mais protege é que o fundo tenha imóveis onde a demanda é contínua. Isso acaba protegendo o investidor porque, caso um locatário saia, terá uma fila de outras pessoas para ocupar o local.
Riscos e diversificação com Fiis
O segmento de FIIs, apesar de defensivo, é um investimento de renda variável, por isso não há como se proteger 100% dos riscos envolvidos, frisa Honório. Riscos como vacância, renegociações de contratos de locação em momentos desfavoráveis, inadimplência, flutuação das cotas no mercado secundário, entre outros, são inerentes ao segmento.
Porém, o investidor pode reduzir uma parcela relevante da componente que chamado de risco diversificável, evitando concentrações em poucos ativos, segmentos e inquilinos, exemplifica o executivo da Brio. Assim, um evento adverso em um ativo específico não terá um impacto grande no portfólio como um todo.
A dica fundamental de Botelho é que o investidor não invista somente em um FII e distribua o seu investimento em diversos fundos imobiliários, inclusive de tipos diferentes (tijolo, papel, imóvel comercial, logística, shopping center, por exemplo), para que sempre haja, na média, um bom resultado.
Existem seguros de crédito que protegem o locador do não pagamento do aluguel, lembra Botelho. Os fundos imobiliários contam com profissionais no mercado imobiliário que utilizam de diversas técnicas, ferramentas e análises para reduzir o risco do fundo.
Quando as Fiis pagam dividendos?
A regulamentação prevê a obrigatoriedade da distribuição da rentabilidade, sempre que houver. Quando o veículo tem mais de 50 cotistas, essa rentabilidade é isenta de Imposto de Renda (IR). É proibida a não-distribuição desses lucros, segundo Blecher.
Os FIIs, completa Honório, devem, obrigatoriamente, distribuir ao menos 95% dos lucros registrados pelo regime de caixa a cada semestre. Ainda que não seja exigido pela regulação, quase todos os fundos distribuem seus resultados em uma frequência mensal, sendo essa uma demanda importante dos investidores e um atrativo adicional da classe.
O resultado é que, para o investidor que possui uma carteira diversificada, que mitigue riscos específicos, o fluxo de caixa gerado pelo portfolio tende a ser bastante estável.
Quando não há pagamento de dividendos dos FIIs?
Mas o que fazer quando o pagamento de dividendos dos FIIs não é feito? Quando isso acontece normalmente é porque o fundo não teve rentabilidade naquele mês. Segundo o CEO da Nivi Capital, isso acende uma luz amarela e o investidor precisa buscar informações sobre o que está acontecendo.
Nos últimos anos, por conta da pandemia, o não-pagamento de dividendos aconteceu de forma intensa nos últimos anos. Por isso, é importante o investidor procurar um fundo com uma boa gestão, com gestão ativa.
Mesmo que a pessoa não seja experiente, é importante manter contato contínuo com o assessor de investimentos para saber sempre o status do fundo.
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