Fundos de Investimento

A história do primeiro fundo imobiliário para pessoas físicas

Shopping Pátio Higienópolis abriu o caminho para classe de ativos conquistar mais de 2 milhões de investidores em 24 anos

Shopping Higienópolis. Foto: Rio Bravo/Divulgação
Shopping Higienópolis. Foto: Rio Bravo/Divulgação

Por Marília Almeida

Em 2023, a lei que criou os fundos imobiliários completou 30 anos. Mas apesar de ter sido criada em 1993, foi somente no dia 15 de outubro de 1999, há quase 24 anos, que os pequenos investidores tiveram acesso a essa nova classe de ativos. Na data, entrou em funcionamento o FII Shopping Higienópolis (SHPH11).

Antes dele, existiam apenas fundos voltados para grandes investidores e utilizados para auxiliar no planejamento tributário de incorporadores. O primeiro deles foi o Memorial Office, criado em dezembro de 1996 por Sérgio Belleza Filho, que ajudou a distribuir as cotas do Pátio Higienópolis.

Fábio Nogueira, que liderou à época a criação do FII como sócio da Brazilian Mortgages, estruturadora do fundo, aponta que apostou que o fundo atrairia a atenção do pequeno investidor porque pouco antes havia presenciado a febre dos flats em São Paulo. “Ainda que não tenha terminado de uma maneira positiva, o fenômeno mostrou que as pessoas queriam investir em imóveis e receber renda de aluguéis”.

Cartões de estacionamento para investidores

À época, o empresário Paulo Malzoni estava concluindo a construção do shopping, localizado em um bairro nobre da cidade de São Paulo, após uma extensa batalha contra moradores do entorno, que acreditavam que o projeto iria precarizar a região. Contudo, o empreendedor tinha um problema financeiro grave, e precisava levantar capital para finalizar o projeto.

“Ele pensou em emitir uma debênture, mas eu sugeri um fundo imobiliário, pois tinha a visão de que muitas pessoas já estavam acostumadas a investir em imóveis e o fundo seria uma maneira de institucionalizar o investimento. Na época ainda não havia isenção: a tributação era pesada, e tinha alíquota de 20%. Mas o argumento que eu usava é que era melhor do que o Carne-Leão, cuja alíquota era de 27,5%, e que teria uma gestão profissional”.

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O fundo foi lançado com o objetivo de captar R$ 20 milhões que faltavam para a conclusão do projeto, uma fatia equivalente a 25% do total. Para distribui-lo, a Brazilian Mortgages fez um acordo com a corretora imobiliária Abyara. Até que a CVM impediu que corretores de imóveis fizessem parte da cadeia de distribuição do fundo.

Nogueira classifica a transação como um sucesso, pois todo o valor foi captado com 600 investidores em apenas duas semanas, muitos deles moradores dos arredores do bairro onde o projeto foi construído. “Nossa ideia era tangibilizar o ativo para o investidor. Para isso, demos até cartões para o estacionamento por um determinado período, para que usufruíssem dos serviços do shopping”.

Belleza aponta que o rendimento do FII nos primeiros três anos foi de 1,95% ao mês. “O fundo dava garantias, pois a tributação era pesada. Não foi nada fácil”.

Da ameaça de precarização a projeto icônico

Montar um fundo no qual os cotistas começaram a consumir o produto resultou em fidelização. Nos 24 anos de existência do Pátio Higienópolis, apenas 50% dos pequenos investidores venderam as suas contas, aponta Anita Scal, sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo, que atualmente administra o fundo. “Como consequência, a liquidez do fundo é baixíssima. Enquanto o mercado negocia, entre R$ 200 e R$ 300 milhões por dia, o Pátio Higienópolis negocia de R$ 30 a 200 mil”.

Dos 2,5 mil investidores atuais do fundo, os fiéis são pessoas que vivem no entorno e frequentam o shopping, diz a diretora de investimentos imobiliários da gestora. “Em muitos fundos imobiliários a pessoa física entra hoje e não faz um acompanhamento. Esses investidores vivem tomando café no shopping, sabem quando vai inaugurar uma nova loja. Do nosso portfólio de fundos, é um dos que mais tem participação de pequenos investidores em assembleias presenciais”.

Apesar da resistência inicial, o shopping se tornou icônico, e frequentado por um público de alta renda. Tanto que a administração resolveu expandir o empreendimento entre 2006 e 2009 e, para isso, emitiu novas cotas. Todas foram adquiridas por quem já é investidor do fundo, aponta Scal. Já a segunda emissão de cotas foi realizada com o intuito de comprar a participação de um dos investidores institucionais do empreendimento. “O fundo começou com 25% de participação no shopping, e subiu para quase 26%. Novamente, não sobrou cotas para investidores de fora: todos que podiam levar mais exerceram o direito”.

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O Pátio Higienópolis reproduz uma máxima do mercado imobiliário: localização é essencial. Na região, é difícil obter espaço para a construção de um projeto concorrente, o que colaborou para a valorização de sua cota ao longo do tempo. Inicialmente de R$ 100, sua cota vale hoje R$ 890, e já chegou a atingir R$ 1,1 mil. O valor de mercado do fundo é de quase R$ 500 milhões. “Hoje, vejo investidores do shopping em assembleias que têm a cota há 20 anos e são só alegria”, diz Belleza.

Nem mesmo a pandemia da covid-19 teve efeito severo sobre a operação, diz Scal. “O shopping é muito saudável e não precisamos de aportes, nem recebemos enxurrada de ligações de investidores preocupados. Apenas ficamos sem distribuir rendimentos enquanto as portas ficaram fechadas”.

Passada a pandemia, a administração aproveitou para inserir em locais que enfrentaram vacância novas lojas-âncoras no empreendimento, como a primeira flagship da Zara: atualmente, a vacância do empreendimento é de 6,8¨%. “O shopping já recuperou a receita, fluxo de pessoas que tinha em 2019. Apesar disso, não temos distribuído todos os dividendos que poderíamos, pois preferimos investir parte deles na própria operação”. O Dividend Yield do fundo anualizado é 6,31%.

Evolução do mercado

Nos Estados Unidos, os fundos imobiliários, chamados REITs, existiam já há muito tempo, desde a década de 70. Em 1993, Sérgio Belleza Filho pesquisava sobre eles, bem como os fundos imobiliários de Portugal. Foi uma gestora de fora que pediu mais informações sobre a classe de ativos. “Levamos dois anos para constituir o fundo. E foi uma dificuldade tremenda para vendê-lo”.

O mercado no Brasil se desenvolveu de forma diferente. Enquanto lá fora os fundos se assemelham mais a uma empresa, no Brasil todos são administrados por instituições financeiras.

Nestes quase 24 anos desde que o pequeno investidor teve acesso à modalidade de investimentos, os 600 investidores do Pátio Higienópolis se transformaram em mais de 2 milhões. Mas o caminho não foi fácil e os FIIs demoraram para engrenar.

Dois impulsos são considerados essenciais para o avanço: a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos, obtida em 2005, e o maior apetite dos bancos pelo produto, a partir de um cenário de maior concorrência.

Moise Politi, que participou do lançamento do Pátio Higienópolis e hoje é diretor de real state da gestora REC. “Os FIIs começaram a engrenar em 2007, mas não havia engajamento dos bancos. Somente a partir de 2012 a XP e o BTG começaram a distribuir os fundos para o investidor médio”.

Belleza ressalta que os fundos foram uma iniciativa dos próprios empreendedores imobiliários, e não de instituições financeiras. “Todo mundo tinha medo de que o investimento iria balançar muito na bolsa. Ninguém queria saber, só corretora e distribuidora de valores. Quando os bancos enxergaram o mercado. o Ourinvest foi o primeiro a fazer um bom trabalho, e anos depois o Itaú e o BTG começaram. Outro banco importante foi o Credit Suisse Hedging-Griffo. Depois, veio todo mundo”.

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Em 2019, com a Selic em 2% ao ano, a modalidade de investimento decolou de vez. E ao longo do tempo, a classe de ativos não gerou muitas dores de cabeça para os investidores, aponta Nogueira. “Temos FIIs de papel mais alavancados, e, especialmente no início, foram lançados muitos fundos monoativos, pois havia a necessidade de tangibilizar o ativo. Algum fundo não tiveram massa crítica, como o que abrigava o Fashion Mall e o Hotel Pestana, no Rio. Não havia escala, e os custos acabaram jogando contra. Fizemos uma assembleia e recompramos as cotas. Ninguém perdeu dinheiro, mesmo em casos de insucesso”.

Apenas cerca de oito anos depois foram lançados os chamados fundos de portfólio, que conseguem diversificar mais o risco, como o BTG Pactual Corporate Office. Nogueira verifica que houve um grande avanço do mercado, mas acredita que ele ainda seja incipiente e tem um grande potencial de crescimento se comparado a países mais desenvolvidos. “O produto sofre com a instabilidade da economia brasileira. E falta educação financeira: os investidores fazem o paralelo do rendimento da aplicação com o CDI, o que é errado. É necessário levar em conta a valorização imobiliária também”.

Futuro

Scal, da Rio Bravo, acredita que alguns fundos imobiliários já podem ser comparados a empresas. “Alguns já são maiores do que companhias listadas na bolsa”. Alguns fundos, como da Kinea, negociam R$ 10 milhões por dia. O Maxi Renda, da XP, reúne 500 mil investidores. “A liquidez é grande”, observa Politi.

É verdade que a pandemia colocou diversos tipos de ativos imobiliários à prova, a exemplo de pequenas salas comerciais fora de regiões classificadas como triplo A, e mesmo os shoppings centers, diante do avanço do trabalho remoto e o e-commerce. Mas o Shopping Higienópolis é a prova de que a reação com relação aos shoppings foi exagerada, diz Nogueira. “Ainda temos muito movimento físico, pois as pessoas se deslocam pela cidade”,

O que tem se transformado mais com a tecnologia, na visão do especialista, é o setor bancário. “De fato, as agências de bancos vão acabar. E temos fundos criados para investir em imóveis de agências do Banco do Brasil e em um prédio de escritórios da Caixa. Os fundos continuam listados, mas esses casos apenas mostram que o investidor deve sempre diversificar o risco”.

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Vira e mexe, também existe o temor da retirada da isenção fiscal sobre os rendimentos da aplicação. “Acredito que seja desnecessária. A sociedade entende que é importantíssimo manter a isenção, pois os fundos permitem que muitas transações imobiliárias sejam formalizadas, e isso acaba aumentando a arrecadação do governo com impostos”. Para Politi, a isenção é importante para manter uma fonte de recursos para um setor da economia que gera empregos e movimenta diversas cadeias de insumo. “O efeito negativo na economia seria muito maior do que o aumento da arrecadação”.

O que o investidor deve saber

Para João da Rocha Lima, sócio-fundador da consultoria Unitas, o investidor que resolve adquirir uma cota de FII deve ter um objetivo de longo prazo. “Na maioria das vezes ele analisa o valor da cota versus o valor patrimonial atual do fundo como se fosse perene, e não é. É do momento”.

Além disso, Lima não concorda com a visão de que o investidor venda suas cotas quando a Selic subir e compre quando cair. “Isso não é razoável. O imóvel não subiu ou diminuiu de valor, mas nos fundos isso acontece. A leitura deve ser de, pelo menos, 20 anos para frente. Não pode ser especulativa, pois você não consegue ter um movimento agressivo nos FIIs como existe espaço entre ações”.

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