O que são os sistemas SAC e Price no financiamento imobiliário

O planejamento para a compra de um imóvel inclui a escolha entre dois sistemas de financiamento imobiliário disponíveis no mercado, conhecidos como SAC e Price. Cada um deles têm características diferentes e são indicados para perfis específicos de compradores. Conhecer em detalhes o que cada sigla pode trazer maior segurança na hora de assinar o contrato.

“Nesta hora, é importante que o comprador considere a sua capacidade financeira inicial, a estabilidade de renda e o objetivo do financiamento”, afirma Jonata Tribioli, especialista em investimentos imobiliários e diretor de operações da Neoin Construtora e Incorporadora.

Outros fatores que pesam na decisão incluem o índice de correção do financiamento, como a TR (Taxa Referencial), o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) ou a taxa fixa, e possíveis mudanças de cenário econômico, como inflação ou alterações nas taxas de juros.

“A mudança de sistema de amortização durante o contrato não é uma prática comum, mas pode ser negociada com o banco dependendo das condições do contrato e da política da instituição. Porém, essa alteração pode envolver custos administrativos ou multas, por isso deve ser avaliada com cuidado”, afirma Tribioli.

Sistema de Amortização Constante (SAC)

Amortizar uma dívida significa pagar parcelas periódicas que são compostas por parte do valor “emprestado” para o financiamento e parte dos juros cobrados para essa operação. Um Sistema de Amortização é, portanto, um método de pagamento parcelado.

No Sistema de Amortização Constante (SAC), o valor dentro das parcelas que se refere ao dinheiro “emprestado” no financiamento é constante. Já os juros dentro dessas parcelas são variáveis. Considerando que os juros são um pagamento para o banco ter adiantado aquele dinheiro, o custo deste serviço diminui conforme o dinheiro é “devolvido” ao banco ao longo dos anos por meio do pagamento das parcelas. Ou seja, os juros incidem sobre um saldo devedor decrescente. Por isso, o valor das parcelas também cai.

O valor de entrada do imóvel também pesa na escolha pelo sistema de financiamento. Em novembro, a Caixa mudou as regras e passou a liberar o financiamento de 70% do valor do imóvel pelo SAC – ou seja, para quem opta por este modelo, é preciso ter 30% do valor total do imóvel para dar entrada. Os demais bancos costumam exigir cerca de 20% de entrada.

Assim, as principais características do SAC são:

• Parcelas mais altas no início do contrato
• Parcelas menores ao final do contrato
• Amortização mais agressiva
• Juros reduzidos ao longo do pagamento
• Entrada no valor de 20% a 30% do imóvel

Tabela Price (Sistema Francês de Amortização)

Pelo sistema Price, quem contrata o financiamento tem prestações menores no início do contrato, se comparado ao SAC, e valores constantes ao longo de todo o contrato. Ou seja, a prestação não fica menor com o passar dos anos.

Neste sistema de amortização, o banco ou instituição financeira sabe que vai levar todo o tempo do contrato para reaver o dinheiro “emprestado” e, por isso, cobra juros altos por este adiantamento de crédito. Olhando para dentro das parcelas, os primeiros boletos são compostos quase todos de juros, e pouco do valor financiado.

Como a amortização não é mais acelerada, ao fim do contrato, o valor pago em juros é bem maior. Portanto, esse é o sistema adequado para quem não possui renda suficiente para pagar parcelas maiores no início do financiamento.

“A Tabela Price pode ser adequada para quem prefere parcelas fixas e previsíveis, mesmo que isso resulte em um montante maior de juros pagos ao final”, diz Tribioli.

Assim, as principais características do sistema Price são:

• Parcelas menores no início do contrato
• Parcelas constantes do início ao fim do contrato
• Amortização mais lenta
• Maior gasto com juros
• Entrada de até 50% do imóvel

Estratégias para quitar antes o imóvel

Quem pensa em adiantar o pagamento de parcelas para quitar antes o imóvel precisa saber que a escolha do sistema de financiamento vai fazer diferença nesta estratégia.

Basicamente, ao antecipar o pagamento de um financiamento, a pessoa deixa de pagar os juros, o seguro e a tarifa correspondentes aos meses antecipados porque quita o valor “emprestado” pelo banco e, assim, não arcará com os custos extras no contrato referente àquela parcela antecipada.

Na antecipação de parcelas, o SAC costuma ser mais vantajoso, pois o saldo devedor diminui mais rapidamente, reduzindo a incidência de juros ao longo do tempo, explica Tribioli.

Já no caso da Tabela Price, o saldo devedor inicial é mais alto, o que pode gerar um custo maior de juros acumulados, dificultando uma quitação antecipada mais econômica.

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