Casa própria: veja simulações de valor da parcela para financiamento entre R$ 100 mil e R$ 500 mil

O sonho da casa própria é uma das maiores aspirações do brasileiro, mas quanto esse sonho pode impactar o bolso todo mês? Para quem busca um imóvel, o financiamento imobiliário é a principal porta de entrada.

A pedido da IstoÉ Dinheiro, a advogada especialista em financiamento Daniela Akamine elaborou simulações de financiamento no valor entre R$ 100 mil e R$ 500 mil. No cálculo, foram utilizadas as taxas médias do mercado, coletadas mensalmente pelo Banco Central do Brasil.

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Para um financiamento no valor de R$ 200 mil por exemplo, o valor da parcela para um prazo de amortização de 35 anos, sai a partir de R$ 1.918,68, considerando as regras do Minha Casa Minha Vida. Veja abaixo as simulações:

Financiamento de R$ 100 mil

Linha de Crédito	Sistema de Amortização	Prazo	taxa de juros	1ª Parcela	Última	Total	Renda
SBPE	SAC	420 meses	11,49%	R$ 1.216,90	R$ 265,26	R$323.710,76	R$ 4.056,33
MCMV	SAC	420 meses	8,47%	R$ 971,83	R$ 264,71	R$267.948,56	R$ 3.239,43

Financiamento de R$ 200 mil

Linha de Crédito	Sistema de Amortização	Prazo	taxa de juros	1ª Parcela	Última	Total	Renda
SBPE	SAC	420 meses	11,49%	R$ 2.408,80	R$ 505,53	R$636.926,22	R$8.029,33
MCMV	SAC	420meses	8,47%	R$ 1.918,68	R$ 504,43	R$525.399,43	R$6.395,60

Financiamento de R$ 300 mil

Linha de Crédito	Sistema de Amortização	Prazo	taxa de juros	1ª Parcela	Última	Total	Renda
SBPE	SAC	420 meses	11,49%	R$ 3.589,46	R$ 745,78	R$945.423,19	R$11.964,87
MCMV	SAC	420meses	10,47%	R$ 3.318,76	R$ 745,23	R$876.849,11	R$11.062,53

Financiamento de R$ 500 mil

Linha de Crédito	Sistema de Amortização	Prazo	taxa de juros	1ª Parcela	Última	Total	Renda
SBPE	SAC	420 meses	11,49%	R$ 5.962,03	R$ 1.226,32	R$1.567.135,66	R$19.873,43

Os cálculos levam em conta tanto os juros cobrados no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) como as taxas mais baixas do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

Minha Casa, Minha Vida é mais vantajoso

Quem se enquadra nos critérios do MCMV deve sempre priorizar comprar um imóvel por meio do programa, já que, com os subsídios pagos pelo governo, é possível, assim, obter juros substancialmente menores.

O enquadramento para receber os benefícios do programa depende diretamente da renda mensal da família, que deve se encaixar em uma das quatro categorias abaixo:

• Grupo 1: Para famílias com rendimentos de até R$ 2.850 mensais. Neste nível, o governo oferece o maior subsídio, podendo custear até 95% do valor do imóvel.
• Grupo 2: Contempla famílias que ganham entre R$ 2.850,01 e R$ 4.700. Para este público, o auxílio chega a R$ 55 mil, complementado por taxas de juros mais baixas que as praticadas no mercado.
• Grupo 3: Abrange a faixa de renda entre R$ 4.700,01 e R$ 8.600. Embora não haja subsídio direto, os participantes têm acesso a condições de financiamento especiais e mais vantajosas.
• Grupo 4 (MCMV Classe Média): A categoria mais nova, destinada a famílias com renda de R$ 8.000 a R$ 12.000. Os benefícios incluem juros nominais de até 10% ao ano e um prazo de pagamento alongado de até 420 meses.

Além disso, o programa estabelece um teto para o valor dos imóveis. Na Faixa 4, por exemplo, o preço da propriedade (casa ou apartamento) não pode ultrapassar R$ 500 mil, e o limite do montante a ser financiado é de R$ 400 mil. Por este motivo, as simulações acima não exibem financiamentos do MCMV acima deste valor.

MCMV x SBPE

Diferentemente de outras modalidades, como o programa Minha Casa, Minha Vida, o SBPE não possui um limite de renda para o comprador e pode ser utilizado para financiar imóveis de valores mais altos, geralmente com tetos que chegam a milhões de reais, dependendo da instituição financeira. Além disso, os recursos do SBPE podem ser usados tanto para a aquisição de imóveis novos quanto usados, residenciais ou comerciais.

Dentro do SBPE, a principal modalidade de empréstimos para a classe média é o SFH (Sistema Financeiro de Habitação), que limita os juros a no máximo 12% ano. Ele passará por uma mudança, com a elevação do valor máximo passível de aquisição de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, mantendo o limite dos juros.

Outra mudança implementada pela Caixa Econômica Federal foi uma elevação do valor máximo para financiamento de 70% para 80% do valor total do imóvel. Assim, agora é necessária uma entrada menor para conseguir um empréstimo do tipo.

Como funciona o financiamento SBPE e as mudanças recentes

O SBPE, ou Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, é a principal e mais tradicional fonte de recursos para o crédito imobiliário no Brasil. Por lei, os bancos são obrigados a destinar um percentual (atualmente 65%) do saldo total das contas de poupança para essa finalidade, garantindo um fluxo contínuo de verba para o setor.

O funcionamento da modalidade, no entanto, está passando por mudanças. De forma progressiva até 2027, os bancos estarão autorizados a utilizar o dinheiro das cadernetas como quiserem, desde que garantam valor equivalente para o financiamento imobiliário. Os recursos passarão a vir então de outras aplicações mais complexas vendidas pelos bancos, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

Com as mudanças, o governo federal espera tornar o ambiente de juros mais competitivo entre as instituições financeiras e, assim, garantir taxas menores.

É hora de financiar um imóvel?

A decisão sobre entrar ou não em um financiamento depende sobretudo de uma análise particular das suas finanças pessoais e expectativas de vida.

“É importante entender quanto do seu orçamento vai ficar comprometido e se isso cabe na sua rotina sem apertar demais”, aconselha a advogada Daniela Akamine. “Um financiamento faz sentido quando traz segurança e atende a um objetivo concreto — como sair do aluguel ou investir em um imóvel próprio.”

Para quem já está com tudo organizado e encontrou um imóvel do jeito que deseja, Akamine recomenda já ingressar no financiamento e aproveitar as mudanças que já entraram em vigor, como o aumento do valor financiado para 80%.

Já quem ainda está na fase de planejamento pode aguardar um pouco mais para ver se as mudanças estabelecidas no modelo do SBPE pelo governo federal realmente garantirão juros mais baixos a partir de 2027.

“Também é essencial comparar as opções disponíveis. Existem diferentes tipos de taxa de juros e formas de pagamento, e uma diferença pequena na taxa pode significar uma grande economia lá na frente. Vale simular em mais de um banco, ver se é possível usar o FGTS e entender bem as condições antes de assinar o contrato”, finaliza a advogada.

*Matéria publicada originalmente na IstoÉ Dinheiro

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