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Reajustes no IPTU: saiba por que e de que forma eles acontecem

Mudanças na área ou no valor do imóvel podem alterar quanto IPTU será pago

Foto: Reprodução site Câmara Municipal de Leme/SP, IPTU
Para quem pagar o IPTU à vista, os descontos variam de 3% a 10%, dependendo do município. Foto: Reprodução site Câmara Municipal de Leme/SP

Por Guilherme Naldis

A lista de despesas do começo de ano é longa e pode comprometer grande parte do orçamento. E o pior é que um dos principais gastos dessa leva, o IPTU, pode ser reajustado para cima. O Bora Investir conversou com especialistas para entender por que e quais as razões para o ajuste.

Por que o IPTU de um imóvel pode ser reajustado?

O cálculo do IPTU leva em conta dois fatores: o valor venal do imóvel e a alíquota do imposto. Uma mudança em um desses itens faz mudar o valor a ser pago.

A alíquota é determinada pela prefeitura onde está localizado o imóvel e pode ser progressiva – ou seja, quanto maior o valor do imóvel, maior a alíquota. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota aplicada a imóveis de até R$ 150 mil é de 7%, enquanto a alíquota sobre imóveis de mais de R$ 1,2 milhão é de 1,5%.

Já o valor venal é calculado levando em conta a área do terreno, o espaço construído, a idade da construção, a valorização da região e os equipamentos urbanos disponíveis, entre outros fatores. Quando algum desses fatores é alterado, com uma obra da prefeitura ou uma mudança no espaço construído, o valor venal também muda – o que vai mexer com o valor do IPTU pago, consequentemente. O valor venal também pode ser atualizado pela inflação.

“As prefeituras podem atualizar o valor venal dos imóveis, e costumam fazer isso anualmente, levando em consideração tanto a correção monetária quanto a revisão das características do imóvel que possam implicar em sua valorização”, explica Larissa Vadnjal, advogada da área imobiliária do Machado Meyer Advogados

“Por vezes, o valor venal não reflete o verdadeiro valor de mercado do imóvel, ou nem chega próximo a isso, já que essa recontagem não é constante. Então, de vez em quando, o município precisa fazer a atualização da planta com os valores venais, e isso vai impactar o IPTU, porque vai mudar a base de cálculo”, diz a presidente da comissão de direito imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil – São Paulo (OAB-SP), Anna Lyvia Custódio.

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Como saber se o reajuste foi apropriado?

Qualquer aumento ou modificação da alíquota ou alteração da base de cálculo do IPTU precisa ser realizado por meio de alteração legislativa, explica Vadnjal, da Machado Meyer. “Quanto à alteração do valor venal, a legislação tributária deve conter critérios objetivos para a apuração desse valor, devendo indicar o valor unitário do metro quadrado da construção e do terreno levando em consideração os padrões de construção e a localização do imóvel, por exemplo”, diz.

Por isso, ela afirma que a prefeitura não pode realizar o lançamento tributário do IPTU com critérios subjetivos, e sim parâmetros objetivos previamente estipulados em lei.

⁠O que fazer se o reajuste for indevido?

É possível contestar o reajuste com uma impugnação, que vai gerar um processo administrativo junto à Prefeitura do local do imóvel. Nesse processo, o morador deverá apresentar a documentação técnica, elaborada por profissional habilitado que comprove que o valor venal indicado não reflete a realidade do mercado ou não está de acordo com a legislação vigente. 

“Mas, como é uma função administrativa perante a prefeitura, pode haver uma demora na análise e na resposta. Então, nesse caso, a depender da situação, é possível judicializar o caso”, Custódio.

Se não obtiver êxito, é possível ingressar com ação anulatória de lançamento, que pode resultar em uma perícia para chegar ao valor correto da propriedade. “O que me parece o recomendável é ao menos ter uma análise administrativa, adotada pela prefeitura, uma resposta formal com o indicativo desse cálculo detalhado para, eventualmente, contestar isso judicialmente”, diz a advogada.


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