Queda da Selic cria oportunidade de renegociar o financiamento imobiliário

A redução da taxa básica de juros, a Selic, de 13,75% para 13,25%, anunciada pelo Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central, em 2 de agosto, trouxe a expectativa de redução generalizada das taxas cobradas em diferentes tipos de financiamento. Entre eles, o imobiliário. Afinal, a compra da casa própria é um dos principais sonhos dos brasileiros. Como os valores são elevados, exigem muito planejamento financeiro para garantir fôlego ao longo de décadas.

Apesar de o BC ter reduzido os juros, no entanto, o impacto nos financiamentos deve levar de três a seis meses, como mostram estudos da própria autoridade monetária. É assim que funciona quando o Copom decide subir a Selic – o aumento não é automático, acontece ao longo de meses.

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Qual é o papel da Selic

Como explica Mitsuo Ishida, contador, assessor de investimentos e especialista em Imposto de Renda da Me Poupe!, a Selic é conhecida como a taxa mãe da economia, e a sua alteração irá alterar as taxas oferecidas pelos bancos. Quanto maior a Selic, maior será a taxa que os agentes financeiros irão cobrar. O mesmo acontece com a queda da taxa de juros: o crédito se torna mais acessível. Mas esse movimento dependerá do agente financeiro, que poderá oferecer uma taxa menor mesmo com a alta dos juros.

Esse efeito pós-Selic pode levar entre seis meses e um ano, explica Antonio Sanches, analista da Rico. No entanto, o especialista ressalta que a volatilidade no financiamento imobiliário costuma ser menor. Enquanto a Selic varia 1 ponto percentual, por exemplo, o financiamento imobiliário tem uma variação de 0,4 ponto percentual.

Como funciona uma renegociação de dívida imobiliária

Segundo especialistas, o crédito imobiliário, assim como o crédito para a compra de imóveis, deve registrar uma retração em suas taxas maior do que em outras linhas, já que suas garantias são mais fortes. Se o financiamento não for pago, a instituição financeira retoma o bem.

​Essa é uma das razões para que o spread (como é chamada a diferença entre o que o banco paga de juros a um investidor e quanto ele cobra de juros em um empréstimo) dos financiamentos imobiliários seja inferior ao cobrado em outras modalidades.

Classificação mais recente do Banco Central (BC), referente a julho, aponta que a taxa de juros anual para o financiamento imobiliário (com taxas reguladas), com encargo pós-fixado referenciado em TR, varia de uma mínima de 8,37% ao ano a 11,47% ao ano.

Mas não é porque o movimento de reacomodação do mercado financeiro leva um tempo que o mutuário deve esperar para fazer uma renegociação das condições contratuais, especificação dos juros. “Como os financiamentos possuem taxas pré e pós-fixadas, a queda de juros vale como argumento para negociação e até possibilita uma portabilidade da dívida para uma taxa de juros menor”, aponta Ishida.

O financiamento imobiliário costuma comprometer entre 20% e 30% da renda mensal familiar. Por isso, o custo do financiamento é um fator central na tomada de decisão por quem quer investir na casa própria.

O passo a passo antes de negociar

Educadora financeira, Bruna Andriotto destaca alguns pontos importantes que o cliente do banco deve entender antes de buscar uma negociação em seu contrato de financiamento imobiliário:

– Ter a clareza de quanto custa a sua parcela do financiamento.

– Quanto era a taxa Selic de quando o financiamento foi feito e qual é a taxa Selic agora.

Com essas informações, a sugestão de Bruna é procurar o banco. “Você mesmo pode falar na ligação que a taxa de juros caiu e que quer que essa correção também seja feita no seu financiamento. Se o gerente do banco negar ou disser que não pode abaixar, você vai falar que outros bancos têm uma proposta mais atrativa de pagamento para você”, diz.

Portabilidade de financiamento, uma saída

Se a instituição financeira não quiser aceitar a negociação de taxa de juros, uma alternativa é optar pela chamada portabilidade. Na prática, significa fazer a transferência da dívida do financiamento para outro credor, que passa a ser responsável pela administração e a negociação dos valores a serem pagos. Quando a mudança for feita, o empréstimo imobiliário terá novas condições.

Além dos juros, aponta a educadora financeira, existem ainda outras taxas dentro do contrato de financiamento que podem ser reduzidas. Por exemplo, a taxa de inadimplência.

Bruna dá outras dicas para melhorar as condições para o pagamento das parcelas. A especialista explica que no contrato de financiamento do imóvel, o banco já tem como garantia o próprio imóvel. Afinal, lembra, se o cliente não pagar as parcelas, o banco tem o direito de pegar esse imóvel e leiloar. Sendo assim, diz, não é necessária uma cobrança maior como garantia. “Nesse caso específico, a negociação é feita de forma judicial, por isso é necessário calcular certinho, se vale a pena entrar judicialmente por esse valor, ou não”, pondera.

Outra maneira de reduzir o valor da parcela é com a diminuição do valor dos seguros. Existem dois seguros obrigatórios no contrato, o MIP e o DFI. Esses valores são definidos pelas seguradoras dos bancos. O cliente, segundo Bruna, pode solicitar a portabilidade de seguradora, em uma que o valor do seu seguro será menor.

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Conheça mais sobre as regras do financiamento imobiliário:

– Os dois sistemas de financiamento imobiliário são o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). 

– O SFH segue a regras do Governo Federal. Por exemplo, quanto ao preço máximo da avaliação do imóvel de R$ 1.500.000,00 e a taxa de juros, máxima de 12% a.a + TR. Já no SFI, não há limite determinado, já que as condições são negociadas entre o cliente e o banco. 

– Não há norma do BC ou do Conselho Monetário Nacional (CMN) quanto ao prazo máximo para financiamento. No geral, os bancos oferecem de 20 a 35 anos para quitação da dívida

– Para ter acesso ao financiamento imobiliário, é preciso ser brasileiro, naturalizado ou que tenha visto permanente para estar no Brasil; não ter restrições em cadastros como Serasa, SPC, BACEN e Receita Federal; ter renda suficiente para pagar a prestação mensal; e ter mais de 18 anos ou comprovar ter sido emancipado após os 16 anos.

– Não há exigência de renda mínima nos sistemas SFH e SFI. O valor da renda mensal necessário dependerá, essencialmente, do valor do imóvel a ser financiado e do tempo total do financiamento.

– O banco pode cobrar as seguintes tarifas na contratação de financiamento imobiliário. São elas a tarifa para avaliação, reavaliação e substituição de bens dados como garantia (limitada aos custos e despesas na prestação do serviço); tarifa mensal de administração de contrato, de no máximo R$ 25,00; e tarifa de análise de proposta de apólice de seguro habitacional individual, de até R$ 100,00.

– ​O cálculo do valor das prestações varia de acordo com as condições do contrato e do sistema de amortização escolhido (SAC, Price, por exemplo).

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