A guerra no Oriente Médio pode afetar seus FIIs?
Entenda os caminhos que afetam o cenário macroeconômico e seus investimentos
Clube FII é uma plataforma especializada em investimentos imobiliários, focada em análise, acompanhamento e organização do portfólio do investidor.
A Guerra no Irã e a escalada das tensões globais vêm movimentando os mercados nos últimos dias, com impactos nas carteiras dos investidores. O conflito no Oriente Médio resultou no aumento dos preços do petróleo e, apesar dos esforços dos demais países, como o anúncio de liberação conjunta de reservas de barris de petróleo, levou a um efeito dominó: com a alta da cotação da commodity, a volatilidade também sobe, afetando expectativas de juros futuros globais. Nesse cenário, para quem investe em Fundos Imobiliários (FIIs), o impacto não viria do conflito em si, mas dos efeitos macroeconômicos que são resultado do aumento da tensão a nível mundial.
1º impacto: Petróleo
O primeiro impacto da Guerra no Irã e do fechamento do Estreito de Ormuz é a escalada no preço do petróleo. Na segunda, os preços chegaram a saltar mais de 20%, elevando o preço a US$120 por barril, maior patamar desde junho de 2022, logo após o início da invasão da Rússia à Ucrânia.
Agora, com a guerra no Oriente Médio e a interrupção histórica na produção mundial de petróleo, os preços dispararam novamente, tendo em vista que países da região começaram a reduzir a produção. As cotações desaceleraram ao longo dos últimos dias, ainda rondando US$100 por barril, após anúncios de medidas para estabilização do mercado de energia. 32 países da Agência Internacional de Energia (AIE) devem liberar 400 milhões de barris de petróleo, a maior liberação conjunta de reservas estratégicas da história.
2º impacto: Inflação
O risco é de que um choque de oferta, com aumento do preço do barril de petróleo, encareça preços de transportes e energia, pressionando as cadeias produtivas globais. O resultado, neste caso, seria maior pressão inflacionária. A elevação de custos na economia pode tornar o processo de desinflação mais lento, o que altera as expectativas de política monetária ao redor do mundo.
A nível local, nesta quinta (12), o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) divulgou a inflação oficial de fevereiro, que atingiu 0,70% no mês, 0,37 ponto percentual (p.p.) acima da taxa de 0,33% verificada em janeiro. Com essa leitura, o índice acumula alta de 3,81% em 12 meses, abaixo dos 4,44% dos 12 meses imediatamente anteriores. No entanto, as expectativas para o processo de desinflação para os próximos meses podem ser revistas com possível aumento em itens relacionados ao grupo transportes.
3º impacto: Juros
Diante de pressões inflacionárias, bancos centrais podem adotar medidas como reduzir o ritmo de cortes de juros, manter juros elevados por mais tempo e alterar suas expectativas para os principais indicadores macroeconômicos e de política monetária. E é a mudança no comportamento das autoridades monetárias que acende um alerta para o investidor.
O Comitê de Política Monetária (Copom) decidiu nesta quarta-feira (18) pelo corte da taxa Selic em 0,25 ponto percentual, para 14,75% ao ano. É a primeira queda dos juros brasileiros em 2 anos e a decisão foi unânime entre os diretores do Banco Central.
Mudanças nas expectativas de juros e FIIs
Investidores de Fundos Imobiliários monitoram o cenário com atenção, pois o impacto das tensões do Oriente Médio ocorre em cadeia e pode acabar chegando ao mercado imobiliário. O principal fator de sensibilidade dos FIIs é a curva de juros futura, esclarece o Research do Clube FII. Com mudanças na expectativa de juros de longo prazo, o prêmio de risco exigido aumenta e o mercado exige yields maiores dos fundos. Além disso, as cotas dos FIIs tendem a sofrer pressão, ainda que os imóveis continuem gerando renda.
Com o aumento da tensão e mudanças nas curvas de juros, os impactos são diferentes em cada setor, segundo Lana Santos, analista do Clube FII. Enquanto os FIIs de Papel, que investem principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), podem oferecer certa proteção em cenários inflacionários, grande parte desses títulos de renda fixa privados é indexada ao IPCA, o que ajuda a preservar o fluxo de rendimentos.
“Mas existe um ponto de atenção: se o cenário macro se deteriora, o risco de crédito aumenta. Por isso, qualidade de lastro, garantias e estrutura das operações fazem toda a diferença”, aponta Lana Santos, analista do Clube FII.
Os FIIs de Tijolo, por sua vez, podem ser afetados pela taxa de desconto dos ativos. Com maior inclinação na curva de juros futuros, diminui o valor presente dos imóveis, e o mercado exige retornos maiores, pressionando as cotações. O resultado desse movimento é maior pressão nas cotas, principalmente em segmentos como Lajes corporativas e Shoppings.
Como agir neste cenário?
Ainda que este movimento de mercado ocorra com base em fatores macro, muitos investidores ainda tomam decisões olhando apenas o dividend yield do mês, comentários em redes sociais e recomendações superficiais. No entanto, o Clube FII esclarece que os grandes movimentos do mercado começam muito antes de aparecerem nos rendimentos mensais e ressalta a necessidade de observar o que realmente importa: o comportamento do petróleo, as expectativas de inflação, os movimentos da curva de juros e os spreads de crédito. “Quem acompanha esses indicadores consegue perceber mudanças no cenário antes que elas apareçam no preço das cotas”, ressalta Santos.
Segundo a analista, é importante ressaltar que os impactos da geopolítica externa sobre os fundos imobiliários são limitados e transmitidos majoritariamente através dos canais de inflação e juros. “Embora o ambiente de curto prazo tenha se tornado mais ruidoso, a resiliência dos FIIs no longo prazo permanece como um pilar central, visto que o mercado continua em trajetória de expansão e já superou eventos sistêmicos mais severos no passado. Assim, a oscilação recente nas cotações parece ser mais um ruído de curto prazo do que uma mudança nos fundamentos dos ativos, mantendo a confiança na maturação contínua da indústria imobiliária brasileira”, conclui.
*Matéria publicada originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
