Como operam os FIIs de imóveis residenciais para venda

O segmento de imóveis residenciais para venda dos Fundos Imobiliários ainda é desconhecido de muitos investidores, apesar da atividade estar intimamente relacionada à cultura do brasileiro: a aquisição de propriedades para vendê-las com o objetivo de obtenção de lucro.

Por isso, o Clube FII Entrevista convidou Marcelo Michaluá, sócio-fundador da RB Capital, e Marcus Doria, gestor da instituição que nasceu de dentro do BTG Pactual há 30 anos. 

Os convidados conversaram com o apresentador Arthur Vieira de Moraes, sócio-diretor de Educação e Comunicação do Clube FII.

“A gente trouxe ao Brasil uma tecnologia de subscrição de risco de performance e, por isso, entrou na década de 1990 no mundo imobiliário que é exatamente o que reflete os riscos de performance. As principais operações de cobertura eram, justamente, para o setor residencial”, explicou Michaluá.

Ele complementou que o segmento apresentava incorporadoras sem acesso ao crédito de financiamento diante da inexistência de um arcabouço regulatório. O contexto da época era de um sistema bancário limitado na disponibilização do crédito para o setor que dependia apenas de recursos da Caixa Econômica Federal e da caderneta de poupança.

Michaluá também acrescentou que um grupo saiu do BTG Pactual para fundar a Rio Bravo que, por sua vez, deu origem à RB Capital.

“A RB é uma cisão – ou um spin off – em 2008 a partir da Rio Bravo com o propósito de trazer para o mercado de capitais uma ponte entre a economia real, ou seja, projetos que precisavam de crédito e financiamento, e os investidores na ponta com demanda por produtos alternativos para a alocação de capital com destino no próprio projeto”.

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Moraes lembrou que o investimento indireto em Fundos Imobiliários tem como uma das principais vantagens a gestão profissional.

“Quando a gente fala do residencial para venda, ou do desenvolvimento em geral, acho que esta vantagem [do gestor capacitado] é potencializada porque o que tem de mais arriscado no mercado imobiliário é o desenvolvimento imobiliário”.

O apresentador também ponderou que a diferença entre os setores de residencial para renda e para venda é que o primeiro, em caso de qualquer problema, permite medidas como a troca do gestor e, com isso, o risco é menor devido ao imóvel já estar pronto.

Já no segmento de residencial para a venda, o risco é potencializado pelas várias etapas do negócio: a compra de um terreno, aprovação de um projeto, as fases de fundação, construção e venda no preço adequado que são tarefas para profissionais capacitados.

Dória complementou que a RB investe muito tempo nas análises. O histórico da gestora é de R$ 2 bilhões investidos em mais de 140 projetos residenciais.

“Hoje na asset – que é a unidade de negócios com os fundos dedicados a esta estratégia – a gente tem aproximadamente R$ 400 milhões de ativos sob gestão distribuídos em 25 projetos”.

O gestor ainda conta que, ao longo da história da gestora, houve mais de sete veículos dedicados à estratégia.

“Esses fundos têm prazos determinados, mas a indústria de incorporação é de longo prazo e de capital intensivo. Você acaba criando e fortalecendo o relacionamento com incorporadores que estão nas ruas há décadas”.

A entrevista completa pode ser assistida no destaque desta matéria e também no canal do Clube FII no Youtube.

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