Conheça os 3 fatores que devem impulsionar os FIIs em 2026
Queda dos juros, recuperação do mercado real e preços atrativos são pilares para um bull market no setor de FIIs
Clube FII é uma plataforma especializada em investimentos imobiliários, focada em análise, acompanhamento e organização do portfólio do investidor.
O ano de 2026 se desenha como um ponto de inflexão para o mercado de fundos imobiliários (FIIs), impulsionado por uma rara combinação de três vetores positivos: a queda estruturada dos juros, a melhora do ciclo do mercado imobiliário real e os descontos ainda presentes nas cotas de bons fundos. A análise é de Danilo Barbosa, Head de FIIs e sócio do Clube FII, que detalhou o cenário otimista para o setor. “Temos um bull market se redesenhando”, destaca o especialista.
Segundo Barbosa, o mercado já precifica uma tendência de cortes graduais da taxa Selic ao longo de 2026, com projeções do Boletim Focus apontando para um patamar entre 12% e 13% ao final do ano.
Essa perspectiva, combinada com uma inflação mais controlada em torno e um crescimento moderado do Produto Interno Bruto (PIB), cria um ambiente favorável para a valorização dos ativos. “O mercado vai precificar essa tendência, e não a taxa do dia. Quando os juros começam a apontar para baixo, os FIIs antecipam essa virada”, explica o especialista.
Eleições e FIIs
Mesmo sendo um ano eleitoral, o impacto nos FIIs tende a ser menor e mais indireto do que no mercado de ações. Barbosa destaca que o mercado de FIIs é dominado por investidores pessoa física, que são menos voláteis que o capital estrangeiro, predominante na Bolsa. O principal canal de influência das eleições será a curva de juros longa, que mede a percepção de risco fiscal do próximo governo. “Se essa curva estressa, os FIIs costumam dar uma balançada. Se ela se estabiliza ou cai, os FIIs tendem a voltar a andar”, pontua.
Setores descontados
No mercado real, os segmentos de tijolo apresentam fundamentos sólidos. As lajes corporativas, setor mais descontado, mostram uma recuperação clara, com projeções de queda consecutiva na vacância para 2026 e 2027, impulsionada pela baixa oferta de novos estoques. O setor logístico, apesar de uma leve alta projetada na vacância, segue com demanda forte e resiliência. Já os shoppings se beneficiam do crescimento do consumo, favorecido por um PIB consistente e pelo ambiente de ano eleitoral, apresentando NOI (Net Operating Income) e vendas em crescimento.
Rendimentos de fundos de papel
Para os fundos de papel, a expectativa é de uma redução nos rendimentos, o que, segundo Barbosa, é um sinal positivo. A queda do IPCA e dos juros resulta em operações de crédito mais saudáveis e menor risco de inadimplência. Neste cenário, o investidor deve ter atenção à `duration` (prazo médio) da carteira, pois ela impactará a velocidade de reinvestimento dos recursos em um ambiente de taxas menores.
Antecipação de cortes da Selic
Barbosa alerta para o erro comum de esperar a Selic cair para investir, pois o mercado se antecipa. A análise histórica mostra que a valorização dos FIIs está mais correlacionada ao fechamento da curva de juros longa (representada pelas NTN-Bs) do que à queda da própria Selic. Atualmente, mesmo com a recente valorização, os FIIs permanecem baratos, com o P/VP médio dos fundos de tijolo em 0,84 e o dos fundos de papel em 0,93. Além disso, o prêmio de risco, medido pela diferença entre o dividend yield dos FIIs e o rendimento das NTN-Bs, está em 4,6%, acima da média histórica de 3,72%, indicando que o investidor está sendo bem remunerado pelo risco assumido.
2026: Oportunidade para investidor
Assim, o ano de 2026 consolida uma janela de oportunidade para os FIIs, com a saúde operacional dos ativos melhorando antes mesmo da queda efetiva dos juros, e os preços no mercado secundário ainda atrativos. Na visão do Clube FII, a combinação de fundamentos sólidos e valuations descontados sugere um ciclo positivo para os investidores que se posicionarem de forma estratégica.
*Matéria publicada originalmente em Clube FII, parceiro de B3 Bora Investir
