IFIX: Após alta de 21% em 2025, índice continua descontado
Analista Lana Santos explica como FIIs superaram cenário adverso com gestão ativa e juros elevados
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Apesar de um cenário econômico que parecia desfavorável, com juros e inflação em alta, o mercado de fundos imobiliários demonstrou notável resiliência em 2025, com o IFIX, principal índice do setor, encerrando o ano com uma valorização de 21,15% e entregando um Diviend Yield (DY) médio de 12%. Em análise, a analista Lana Santos, do research do Clube FII, detalhou os fatores que sustentaram esse movimento e as lições para os investidores, destacando que o índice continua descontado.
No início de 2025, o ambiente macroeconômico era desafiador. A taxa Selic atingiu 15% ao ano, o patamar mais elevado desde 2006, somada a uma inflação pressionada e incertezas fiscais. Vindo de uma queda de 5,9% em 2024, muitos investidores consideravam os FIIs uma aposta de alto risco. Contudo, a base para a recuperação começou a se formar justamente nesse contexto adverso. “O mercado raramente se move quando o cenário parece confortável e favorável”.
Preços descontados, rendimentos elevados e gestão ativa
Segundo a analista, a alta do IFIX não foi sorte, mas uma reação a fundamentos sólidos. O resultado combinou três elementos principais: preços de cotas que estavam muito descontados ao final de 2024; rendimentos elevados dos FIIs de recebíveis (papel), que se beneficiaram dos juros e da inflação altos; e uma gestão ativa eficiente nos FIIs de tijolo, que destravaram valor com a venda de ativos por preços superiores aos de laudo.
“Além disso, foram mantidas características estruturais importantes no mercado de FIIs, como isenção do Imposto de Renda (IR) paras pessoas físicas que, mais uma vez, foi ameaçada, mas sem sucesso, em 2025”, esclarece.
Os fundos de papel desempenharam um papel crucial ao sustentar o índice com a distribuição de dividendos robustos. Como o IFIX é um índice de retorno total, que considera tanto a valorização das cotas quanto os rendimentos, os FIIs atrelados ao CDI e ao IPCA foram essenciais para a performance ao longo do ano. No último trimestre, os fundos de tijolo ganharam protagonismo ao antecipar um cenário mais favorável para 2026, refletido na valorização de suas cotas. “Esse movimento ajustou a mudar o humor do mercado”.
A gestão ativa nos segmentos de logística, escritórios, shoppings e, principalmente, renda urbana, foi um dos destaques. A venda de imóveis acima do valor patrimonial demonstrou que, apesar do pessimismo aparente, o mercado imobiliário real estava aquecido, ajudando os investidores a recalibrarem suas expectativas. “Em boa parte dos casos, os fundos realizaram vendas de ativos acima do valor de laudo de avaliação, ou seja, acima do que estava precificado no valor patrimonial do fundo”.
O ano também foi marcado pela consolidação do setor, com fundos maiores buscando fusões e aquisições para ganhar escala e eficiência. Nesse contexto, os fundos multiestratégia ganharam espaço, oferecendo flexibilidade para os gestores navegarem entre diferentes tipos de ativos, como imóveis, CRIs e cotas de outros FIIs, se adaptando às condições de mercado.
IFIX segue descontado – assimetria de preço e valor
Apesar da expressiva alta de 21,15%, os FIIs que compõem o IFIX terminaram 2025 negociando, em média, com um desconto de 8% em relação ao seu valor patrimonial (P/VP de 0,92). Para o Clube FII, isso indica que ainda existe uma assimetria entre preço e valor, especialmente considerando que muitos ativos foram vendidos acima do valor de laudo, o que pode sinalizar um valor patrimonial defasado. “Isso significa que, apesar da alta, os preços na bolsa não refletem o real valor dos ativos”, completa Santos.
Com a perspectiva de início de um ciclo de corte de juros em 2026, o cenário para os FIIs torna-se ainda mais promissor. A queda da Selic tende a valorizar os ativos imobiliários e a atrair capital da renda fixa para a renda variável, beneficiando os preços das cotas. A principal lição de 2025, segundo a analista, é que o mercado de FIIs exige leitura de ciclo econômico, e quem soube analisar os fundamentos conseguiu aproveitar as oportunidades mesmo em um ambiente adverso.
“Comprando barato, o potencial de retorno é ainda maior. Então, com preços ainda descontados e um cenário mais leve previsto para 2026, com cortes de juros, o mercado de FIIs ainda tem muito para entregar”, conclui.
*Matéria publicada originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
