Investir em FIIs pode ser mais vantajoso do que a aplicação direta em imóveis; entenda em quais casos

Maria Magnabosco, especial para o Bora Investir
Comprar um imóvel para alugar ou revender é uma forma de investimento muito procurada, devido à segurança e à possibilidade de valorização. Mas apesar de ser uma boa fonte de renda passiva, nem todos possuem ou desejam empregar o valor e o tempo requeridos por esse tipo de aplicação. Nesse caso, os fundos imobiliários (FIIs) se tornam uma alternativa interessante, dando acesso a este mercado sem o capital ou burocracia envolvidos na aquisição de um imóvel físico.

Hoje, com o crescimento e consolidação do mercado de FIIs, é possível investir no setor imobiliário de forma ágil e flexível, sem a complexidade da administração direta, como lidar com inquilinos, manutenção e vacância, entre outros desafios.

Para o especialista em investimentos de renda variável, Leandro Martins, do canal Me Poupe!, os FIIs oferecem liquidez e transparência muito superiores ao mercado imobiliário tradicional, o que torna essa alternativa mais moderna e atrativa.

O que são os fundos imobiliários e por que investir neles?

Martins explica que os FIIs são investimentos em que várias pessoas se unem para aplicar recursos em imóveis ou ativos do setor imobiliário. Cada investidor compra cotas deste fundo, que assim como ações podem ser negociadas na B3. Os FIIs podem conter diversos tipos de ativos, como shoppings, galpões logísticos, prédios comerciais e até títulos de dívida imobiliária.

Ao comprar cotas, o investidor passa a receber parte dos rendimentos gerados pelo fundo com alugueis de imóveis ou aplicações de renda fixa, geralmente de forma mensal. É uma modalidade de investimento coletivo que permite que qualquer pessoa tenha acesso a imóveis de grande porte e a uma renda semelhante a um aluguel.

O especialista em FIIs Arthur Vieira de Moraes avalia que os fundos “reúnem a tradição dos imóveis com a transparência e o dinamismo da bolsa de valores”. Ele explica que, ao contrário dos imóveis físicos, nos FIIs a renda é menos exposta a riscos como inadimplência, vacância ou necessidade de manutenção, graças à gestão profissional e diversificação dos ativos.

A facilidade de investir também é um atrativo do FII. Na Bolsa, é possível investir em fundos imobiliários a partir de uma única cota. Isso significa que, com quantias inferiores a R$100, já é possível começar a aplicar. O professor também cita como vantagem o acesso a ativos de alta qualidade, gestão profissional, facilidade para comprar e vender cotas e a isenção de Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos caso o investidor cumpra alguns requisitos.

Mas nem tudo são flores

Em comparação com as ações, os FIIs apresentam também a vantagem de serem menos arriscados, pois a volatilidade, ou seja, o sobe e desce do preço das cotas, costuma ser em média menor do que a das ações. Quando a comparação é com investimento direto em imóveis, entretanto, a volatilidade é maior, o que pode ser visto como uma desvantagem.

“Imóveis também oscilam de preço, mas essa oscilação não é perceptível no dia a dia, afinal os preços deles não são cotados em bolsa”, diz.

A tributação também pode ser uma desvantagem. Se um investidor vender cotas de um fundo imobiliário com lucro, pagará 20% de IR sobre esse ganho. Para ações, a alíquota é de 15%, e vendas de até R$20 mil no mercado à vista são isentas.

Já para imóveis físicos, a alíquota é de 15% para lucro de até R$5 milhões (que é a maior parte dos casos) e pode haver isenção se o vendedor adquirir outro imóvel em até seis meses. Para lucro acima de R$5 milhões, a alíquota pode chegar a 22,5%.

Além disso, cada fundo possui regras específicas sobre venda das cotas, acordos de acionistas e sócios, o que pode restringir as opções do investidor. Ao contrário de um imóvel próprio, onde o proprietário tem autonomia total para vendê-lo, o investidor do fundo imobiliário pode ter que respeitar períodos de lock-up ou outras regras para liquidar sua posição.

É importante conhecer bem os fundos imobiliários

Para não correr o risco de fazer um investimento ruim, é importante conhecer o que cada fundo promete de retorno, e quais as regras da aplicação. Para o CEO da imobiliária de alto padrão Bossa Nova Sotheby´s, Marcello Romero, é muito importante que, antes de aplicar em FIIs, o investidor esteja atento a alguns pontos importantes.

Em primeiro lugar, é essencial verificar se o fundo segue as regulamentações da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e se possui uma boa governança, com prestação de contas clara e documentação acessível sobre os ativos e sua precificação. “Nem todos os fundos são extremamente claros sobre as condições de entrada e saída”, explica o CEO. Por isso, é crucial a análise detalhada da documentação.

Também é importante observar as taxas de administração e performance cobradas, pois muitos fundos adicionam uma taxa extra em períodos de bons resultados. Avaliar o portfólio, ou seja, os ativos que compõem o fundo, e revisar a série histórica de rentabilidade são passos essenciais para entender o potencial de valorização no longo prazo e se o investidor está confortável com a composição da carteira.

O retorno esperado dependerá da capacidade desses ativos de se valorizarem e gerarem bons rendimentos de locação. “É importante olhar a série histórica de rentabilidade ao longo do tempo, e aí então fazer a análise se você está confortável com aqueles ativos na carteira”, diz Romero.

Melhor investimento é o que se adequa ao seu perfil

Em suma, escolher entre FIIs e aplicação direta em imóveis físicos depende muito do perfil e dos objetivos do investidor. Romero acredita que, para quem busca um investimento institucional, sem a necessidade de gerenciar diretamente o imóvel, os fundos imobiliários são uma boa opção, pois oferecem ativos variados, além de incluírem a gestão do ativo.

Já com um imóvel próprio para locação, o investidor precisa se preocupar com a pontualidade dos pagamentos, realizar vistorias periódicas para verificar as condições do imóvel e monitorar o mercado para decidir entre manter o inquilino atual ou buscar outro.

Para Moraes, especialista em FIIs, também é possível diversificar os investimentos, aplicando tanto em fundos imobiliários quanto comprando imóveis diretamente. “As opções não são excludentes, é perfeitamente possível investir em ambos. Se imóvel não fosse um bom investimento, o FII também não seria”, lembra.

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