O ciclo de cortes na Selic começou. Como ficam seus FIIs?

Mesmo com o conflito no Oriente Médio, o aumento das tensões geopolíticas globais e os receios de impactos inflacionários com a elevação do preço do barril de petróleo, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central decidiu iniciar a trajetória de cortes da taxa de juros básica da economia brasileira (Selic) em 0,25 ponto percentual, passando de 15% ao ano para 14,75% ao ano. Com a reversão do ciclo, os efeitos do ajuste podem ser distintos para diferentes classes de Fundos Imobiliários (FIIs).

O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) acumula alta de 2,47% em 2026, após subir 21,15% em 2025, reduzindo parte do desconto com que os fundos vinham sendo negociados. Agora, a expectativa é de que a virada no ciclo possa beneficiar esse mercado, tendo em vista que o IFIX tem negociado com desconto de 11% frente ao valor patrimonial.

“Embora a cotação dos fundos responda aos movimentos da curva futura de juros, a redução da Selic é essencial para abrir espaço para o crescimento da economia real, que tem um peso relevante na performance do setor imobiliário”, ressalta Lana Santos, analista do Clube FII.

Copom decide por corte mais moderado na Selic

A percepção do colegiado é de que a guerra no Irã tornou o ambiente externo mais incerto, o que exige maior cautela dos países emergentes nas suas decisões de política monetária. A volatilidade dos preços de ativos e commodities foi destacada no comunicado divulgado pela autarquia, que reforçou a importância da serenidade e cautela na condução da política monetária.

O agravamento do conflito fez a cotação do petróleo futuro disparar acima de US$100 o barril, pressionando o custo dos combustíveis e, por consequência, a inflação. “Mesmo com a zeragem das alíquotas de PIS/COFINS sobre o diesel a partir de março, o mercado está de olho no risco de encarecimento logístico e até de desabastecimento dos postos, fatores que possuem um efeito cascata sobre outros setores essenciais, como o de alimentação”, explica Santos.

A guerra não só encareceu os combustíveis, mas elevou o nível de incerteza. “Para o Banco Central, é o equivalente a navegar sem uma bússola: com tantas variáveis em jogo, fica difícil até mesmo de fazer uma projeção confiável sobre a trajetória da inflação no horizonte relevante (agora, ainda mais distante da meta), quanto mais sinalizar os próximos passos para a taxa de juros”, completa a analista do Clube FII. 

Como resultado, o comunicado do Copom cita o termo “necessidade de cautela” 3 vezes e “aumento da incerteza” 4 vezes, enquanto evitou usar termos como “corte” ou “manutenção”, utilizando a expressão “calibração da taxa de juros”, que pode significar tanto alta quanto baixa ou manutenção.

Mercado ajustou expectativas antes da decisão

O conflito mudou as expectativas do mercado para a decisão desta quarta. Se antes, um corte de 0,50 ponto percentual parecia o mais provável, a escalada nas tensões fez o mercado adotar uma visão mais cautelosa, esperando um corte de menor magnitude, com consenso indicando 0,25 ponto percentual. Como reflexo das incertezas, a curva de juros futura apresentou uma abertura expressiva, encerrando a semana anterior (13/03) em 7,36%, contra os 7,07% registrados no início do mês. “Esse movimento indica que o mercado já projeta a necessidade de manter juros restritivos por um tempo superior ao que se imaginava anteriormente. Portanto, a decisão do comitê não vem como uma surpresa”, detalha Santos.

Início dos cortes e efeitos no mercado

A taxa de juros é o principal instrumento usado pelo Banco Central para conter as pressões inflacionárias e perseguir a meta estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), mas traz efeitos negativos tanto para a atividade econômica de forma geral quanto para o mercado de crédito. Ainda que os impactos da política costumem ser defasados, os níveis elevados das taxas têm sufocado a expansão do PIB e elevado o risco de inadimplência de forma significativa.

“O aumento de 24% nas recuperações judiciais em 2025 comparado a 2024, além do crescimento de recuperações extrajudiciais e renegociações de dívidas, sinaliza uma estrutura financeira fragilizada entre os devedores, o que impacta diretamente os fundos listados de crédito, como FIIs, Fiagros e FI-Infras”, completa Santos.

Diante do aumento da incerteza e ajustes na precificação de mercado, o corte traz mais sinais positivos que negativos, na visão de Jefferson Honório, sócio e gestor da Brio Investimentos, pois reforça o comprometimento do Copom com a manutenção da função objetivo do BC no controle da inflação e na sua convergência para o centro da meta.

“Qualquer sinal diferente, que trouxesse a sensação de um BC mais leniente, poderia distorcer os mercados embutindo ainda mais prêmios de risco para horizontes longos, o que seria muito negativo para ativos de duration longa, como os fundos imobiliários, principalmente os FIIs de tijolo”, afirma o especialista da Brio.

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Impacto nos FIIs de papel pode ser difuso

O impacto nos FIIs de papel tende a ser menor e difuso, na avaliação do especialista da Brio.  Os FIIs com mais atrelados ao CDI podem ter uma melhora no carrego, tendo em vista que a remuneração acompanha as novas expectativas, agora mais elevadas, da curva de juros. “Claro que isso é válido, desde que não observemos alterações significativas na capacidade creditícia dos devedores desses fundos. Com relação aos fundos indexados à inflação, é importante atentar para a duration média dos papéis, pois a precificação de juros reais mais elevados à frente pode impactar negativamente a marcação a mercado dos papeis da carteira do fundo”, compara Honório.

O início da trajetória de cortes é fundamental para estimular a economia e para preservar a saúde financeira das empresas, garantindo a segurança do mercado de capitais no longo prazo. “Embora alguns comemorem os juros elevados, pensando apenas no viés rentista da Selic de 2 dígitos, precisamos sempre prezar mais pela saúde do ambiente de negócios e seus participantes do que pelo retorno teórico dos investimentos. Afinal, de nada vale uma rentabilidade atrativa no papel, mas que o devedor quebra antes de conseguir pagar”, entende a analista do Clube FII.

FIIs de tijolo podem ser beneficiados

Os Fundos Imobiliários de segmentos como incorporação residencial e lajes comerciais apresentam os maiores descontos em relação ao valor patrimonial, sendo negociados a um P/VP de 0,77x e 0,72x, respectivamente. Dessa forma,  para os fundos de tijolo, o corte de juros é ainda mais relevante, pois a performance dessa classe de fundos está intrinsecamente ligada à atividade econômica. “Se não há crescimento, não há investimento, não há expansão, não há geração de emprego. E com isso, segmentos como o de escritórios, o mais sensível a essa variável econômica, segue enfrentando desafios, com os fundos sendo negociados, em média, com descontos de 28% sobre o valor patrimonial”, ressalta Santos.

Com maior incerteza a nível global, diminui a visibilidade dos retornos e precificação dos ativos. No entanto, ainda que o corte tenha sido de somente 0,25 ponto percentual, a redução de juros traz impactos positivos para o potencial de retorno dos ativos. A visão dos especialistas é de que o momento requer cautela e seletividade para escolher os melhores fundos para compor a carteira do investidor. Em momentos incertos, investidores de longo prazo podem aproveitar boas oportunidades. 

Com o início do ciclo de cortes da Selic, o mercado de Fundos Imobiliários volta ao centro das atenções. Ainda que o cenário exija cautela diante das incertezas globais e da trajetória da inflação, a mudança na política monetária tende a reabrir oportunidades relevantes para investidores mais bem preparados.

*Matéria publicada originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir

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