Papel ou tijolo? Como se posicionar nos fundos imobiliários (FIIs) para 2024

Com a perspectiva de que a taxa básica de juros no Brasil volte ao patamar de um dígito ainda em 2024, investidores tendem a voltar a se atentar a ativos de maior risco, em busca de retornos mais atrativos. Nessa migração, um dos primeiros papéis a ver o fluxo são os fundos imobiliários. Mas entre tantas oportunidades no mercado – são mais de 400 FIIs listados na B3 atualmente – uma dúvida natural é: em quais fundos apostar?

Esse foi tema de um dos painéis dessa sexta-feira (26/01) do Smart Summit, que acontece no Rio de Janeiro. Gestores e representantes de grandes fundos debateram quais as perspectivas para o próximo ano.

Segundo Ricardo Mateoli, Gestor de Fundos Imobiliários na Paramis, a queda dos juros pode dar sustentação ao preço das cotas dos FIIs listados. “O primeiro motivo é em relação ao valor patrimonial dos fundos, que é calculado de acordo com o método de desconto de fluxo de caixa. Quando a taxa de juros é menor, o valor presente aumenta”, disse. “Com isso, a relação entre preço da cota e valor patrimonial fica menor – o que dá aos investidores a sensação de maior desconto”.

O segundo motivo é o aumento da demanda pelos FIIs. “Quando a Selic está abaixo de 10%, há historicamente um fluxo grande da renda fixa para a renda variável, e muitas vezes, o FII é a porta de entrada”, afirmou.

Por fim, ele cita que com o custo de capital menor, aumenta o mercado potencial de empresas dispostas a tomar financiamento imobiliário. “Os projetos ficam mais saudáveis”, resume.

Giancarlo Gentiluomo, head de distribuição e estruturação de fundos alternativos da AZ Quest, comentou também o aumento do mercado de FIIs de papel, aqueles que têm em suas carteiras títulos de crédito imobiliário. Segundo ele, nos últimos anos, por causa da alta indexação desses fundos ao CDI, os FIIs de papel chamaram mais a atenção dos investidores, pois passaram a pagar rendimentos elevados.

“Junto com o juro mais elevado, houve uma carência de capital por parte da indústria de construção civil, real estate e afins”, afirmou. Com a escassez de financiamento bancário para esses setores, o mercado de capitais e os fundos passaram a cobrir essa demanda.

Brunno Bagnariolli, Sócio Sênior da Jive Investments e CIO dos fundos Mauá, completou: “é um bom produto, um negócio que foi bem desenvolvido e se encaixou para o investidor”. Segundo ele, para o tomador do crédito, os CRIs são instrumentos de mais longo prazo, que se encaixam melhor às operações do setor.

Outro ponto relevante é o fato de os FIIs serem fundos fechados, em que não há resgates por parte dos investidores. “Se você tem um bom imóvel, você tem certeza que ele vai se valorizar ao longo do tempo, então você consegue dar crédito de sete ou dez anos. Qual empresa no Brasil hoje tem essa previsibilidade?”, comentou.

“Isso se traduz num produto que para investidor final paga bons dividendos, e que muito dificilmente tem perda patrimonial”, afirmou.

Entenda como funciona a bolsa de valores. Confira este curso gratuito disponibilizado pelo Hub de Educação Financeira da B3