Saiba quais os segmentos mais e menos descontados do IFIX
O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) da B3 registrou alta de 0,32% em janeiro de 2026
Clube FII é uma plataforma especializada em investimentos imobiliários, focada em análise, acompanhamento e organização do portfólio do investidor.
Após avançar 21,15% ao longo de 2025, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) da B3, índice que mede o desempenho dos fundos imobiliários listados na bolsa brasileira, registrou alta de 0,32% em janeiro de 2026. O desempenho consolida a resiliência mesmo em meio a um cenário macroeconômico ainda desafiador, com a taxa de juros básica da economia brasileira (Selic) em 15%, o que tenderia, em teoria, a afastar investidores da renda variável. Não foi o que aconteceu no caso dos FIIs.
No início de 2025, os FIIs estavam em patamares extremamente descontados. A desconfiança deu lugar à valorização, em um ano marcado por discussões regulatórias, mas que resultaram na manutenção da isenção de imposto de renda para pessoas físicas no pagamento de dividendos. Apesar da alta acumulada no ano passado, no entanto, alguns setores continuam descontados, segundo o Clube FII. O IFIX, de forma geral, negocia com um desconto médio de 10% sobre seu valor patrimonial, ou seja, a uma métrica P/VP (preço sobre valor patrimonial) de 0,90x.
Agora, com a perspectiva de corte na Selic após sinalização do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central de que o ciclo de ajustes pode iniciar na próxima reunião, que será realizada em março, as perspectivas para o mercado como um todo podem ser mais otimistas. É preciso atenção e timing, pois, como já ressaltado anteriormente pelo Clube FII, os maiores ganhos costumam ser de investidores que antecipam os investimentos antes dos cortes, tendo em vista que o mercado ajusta seus preços com base nas curvas de juros futuras.
Segmentos mais e menos descontados do IFIX
Os FIIs estão descontados, de forma geral, o que abre uma janela de oportunidade para o investidor. No entanto, a performance entre os segmentos é diversa, ressalta Lana Santos, analista do Clube FII. O segmento de recebíveis (que representa os fundos de papel), por exemplo, negocia com um desconto médio de apenas 2% sobre seu valor patrimonial, a um P/VP de 0,98x.
“Esse menor desconto se deve principalmente aos rendimentos distribuídos por esse segmento. Os fundos de recebíveis investem em ativos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, e a rentabilidade desses ativos é indexada ou aos juros (CDI), ou à inflação (IPCA,IGP-M). Com uma inflação ainda pressionada e juros no patamar de 2 dígitos, esses fundos vêm consistentemente conseguindo entregar rendimentos muito atrativos”, destaca Santos.
O investidor de FIIs é muito movido pelo yield, completa a analista. “Quando os rendimentos estão em alta, a demanda aumenta, elevando o fluxo de compra e aumentando o preço das cotas no mercado, aproximando-as do valor patrimonial”.
Entre os fundos menos descontados, também estão os do segmento de logística, com um P/VP de 0,95x, o menor desconto dentre os fundos de tijolo. Com o avanço do e-commerce e a necessidade crescente de espaços logísticos próximos aos grandes centros urbanos, esse mercado segue aquecido, o que reduz prazos de entrega last-mile para grandes empresas.
“Com o custo de construção elevado, não há uma entrega muito grande de novos galpões logísticos no mercado. Juntando o baixo estoque com a demanda crescente, o impacto é a elevação dos preços praticados nos ativos bem localizados, o que beneficia a geração de renda dos FIIs de galpões logísticos”, aponta Santos.
Fonte: Clube FII e Economatica, com informações publicadas em relatório de 03/02/2026
Por outro lado, dentro da classe de fundos de tijolo, o mesmo cenário é mais desafiador para outros segmentos, principalmente para o de escritórios, que negocia a um P/VP de 0,72x, ou seja, com um desconto de 28% em relação ao valor patrimonial, o maior desconto entre os segmentos que fazem parte do IFIX.
Os players do segmento vem adotando estratégias para otimizar seus resultados, conforme apontado pela Siila, parceira do Clube FII, incluindo adoção de tecnologias como plataforma de gestão de ambientes, soluções voltadas para o bem-estar, incorporação de práticas sustentáveis com certificações, consolidação de escritórios premium em regiões corporativas premium.
No entanto, os FIIs do segmento seguem descontados principalmente diante do cenário econômico, sendo este o mais sensível à política monetária contracionista.
“Com os juros futuros elevados, aumenta-se a taxa de desconto com a qual se precifica o valor dos imóveis. Além disso, há um impacto adjacente. Os juros em patamar restritivo por tanto tempo tem conseguido controlar a inflação, que pela primeira vez projeta um IPCA abaixo de 4% para 2026. Mas isso se dá às custas da atividade econômica, com uma projeção anêmica do PIB para 2026 em 1,80%”, detalha a analista.
O mercado de escritórios passa por uma transformação, com baixa vacância, estoques escassos e preços recorde em edifícios de altíssimo padrão, de acordo com a Siila, enquanto escritórios classe B possuem realidade distinta, com dificuldades de ocupação e estoques mais elevados diante de um cenário de maior seletividade.
“Embora os últimos dados do mercado imobiliário tenham sido positivos, com redução de vacância com o retorno do trabalho presencial, uma retomada mais expressiva depende do crescimento econômico. Sem crescimento, sem investimento em expansão, em geração de emprego, em novos escritórios. Além disso, juros elevados aumentam o custo de oportunidade do investidor ao alocar em renda variável vs. renda fixa”, completa Santos.
Além disso, também estão sendo negociados em patamares descontados fundos de fundos (FOFs) e fundos multiestratégia, com um P/VP de 0,89x e 0,90x respectivamente, em linha com o IFIX, o que caracteriza um duplo desconto, explica a analista.
“As cotas de FIIs compradas pelos FOFs e multiestratégias negociam com desconto. Ao mesmo tempo, as cotas dos próprios FOFs e multiestratégias também são negociadas abaixo do patrimonial. Dessa forma, há um desconto sobre desconto, que age como uma espécie de mola comprimida. Quando o cenário se inverte, há um maior potencial de valorização nesses fundos, pela tendência de alta dos ativos nos seus portfólios, além das suas próprias cotas”, conclui.
O setor imobiliário vem demonstrando resiliência, enquanto gestoras buscam adaptar seus portfólios a novos contextos. Ainda assim, o cenário impacta de forma distinta as classes de ativos. O Clube FII entende, dessa forma, que a economia é cíclica, e portanto, os fundos descontados se destacam hoje como as principais oportunidades de alocação para o longo prazo.
*Matéria publicada originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
