Um Fundo Imobiliário (FII), duas cotas, como isso é possível?
Você vai entender agora por que, ao comprar uma cota de FII, o investidor está levando na verdade duas cotas, a de mercado e a patrimonial
Toda vez que um investidor compra uma cota de Fundo Imobiliário, na verdade, está levando duas cotas.
Isso acontece independentemente do segmento do FII, seja de tijolo – com imóveis em carteira – ou de papel – com operações de crédito no portfólio como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Vamos entender agora o porquê desta característica tão peculiar dos FIIs.
Os Fundos Imobiliários têm dois tipos diferentes de cotas: as que são negociadas na bolsa de valores brasileira – a B3 -, além de outras cotas relacionadas ao patrimônio da carteira do FII.
A cota negociada na B3 tem variação diária – parecida com a das ações de empresas – e isso acontece sempre que tem um pregão na bolsa.
É esta cota que determina o valor total de mercado do Fundo Imobiliário.
Já a outra cota do FII é referente ao patrimônio líquido do fundo (ativos – passivos) que podem ser imóveis, papéis de crédito, cotas de outros fundos ou mesmo outras aplicações financeiras.
Esta cota está diretamente relacionada ao valor patrimonial total do fundo e só varia de acordo com o valor dos ativos do fundo.
Cota patrimonial nada mais é do que a divisão entre o valor patrimonial de um fundo pelo número total de cotas.
Por exemplo, se o patrimônio líquido de um FII for de um bilhão de reais e ele possuir dez milhões de cotas, a cota patrimonial será de R$ 100,00. Ou seja, quanto cada uma das cotas representa daquele patrimônio total.
O valor patrimonial varia pouco no curto prazo, mas pode mudar bastante ao longo do tempo, à medida em que os ativos de um fundo são reavaliados.
Imóveis, por exemplo, são reavaliados uma vez por ano. Ativos financeiros podem ser reavaliados diariamente (o que se chama de marcação a mercado).
Os valores das duas cotas, a de mercado e a patrimonial, deveriam estar em equilíbrio, mas nem sempre é o que acontece, afinal o preço das cotas em bolsa oscila livremente e, não raro, são negociadas a valores diferentes (acima ou abaixo) do valor da cota patrimonial.
Cabe ao gestor trabalhar para maximizar o valor patrimonial do fundo.
Para isso, ele é obrigado a prestar contas aos cotistas do FII a cada nova decisão sobre a gestão do fundo, desde uma aquisição ou venda de ativo da carteira, ou alguma outra mudança importante que pode mexer nos valores das cotas do fundo.
Já o preço da cota a mercado não tem como ser controlada pelo gestor. O preço de uma cota reflete mais do que o valor atual do patrimônio do fundo, ele é um indicador do valor que o mercado atribuiu para aquele fundo no futuro. Este valor é influenciado por motivos relativos especificamente ao fundo, mas também por fatores externos, como a opinião sobre os rumos da economia, da política, entre outros.
A cota patrimonial é uma referência de quanto poderia valer um fundo, mas o fato é que negociamos as cotas ao seu valor de mercado: o preço em bolsa. Todo ativo vale o quanto o mercado está disposto a pagar por ele.
O professor de Finanças e diretor de Educação e Comunicação do Clube FII, Arthur Vieira de Moraes, lembra uma máxima do mundo dos investimentos: preço é o que se paga, valor é o que se leva.
“A grande questão é que o preço das cotas na B3 não conta nada sobre o valor de um fundo. Daí a importância de conhecer o valor da cota patrimonial e evitar pagar caro”.
Agora, sabendo da diferença entre cota de mercado e cota patrimonial, cabe a você avaliar se o preço da cota em bolsa está refletindo corretamente o valor do patrimônio de um fundo.
E como fazer isso? Uma maneira simples é verificar a relação do preço da cota sobre o valor patrimonial, chamado de índice P/VP.
O Clube FII torna isso muito simples para você! É o que vamos te explicar no nosso próximo encontro por aqui!
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