LIG, LCI e CRI: você sabe as diferenças ?

Os investimentos no mercado imobiliário são consolidados no Brasil e só na renda fixa há quatro opções de ativos ligados a esse segmento: LCI (Letras de Crédito Imobiliário), CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), Letras Hipotecárias (LH) e, mais recentemente, a LIG (Letra Imobiliária Garantida).

Além de serem investimentos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário, esses papéis também têm em comum o fato de serem livres de imposto de renda para as pessoas físicas. Porém, há algumas diferenças entre eles.

A primeira delas é sobre como elas chegam ao mercado e ficam à disposição dos investidores. Enquanto LCIs, LHs e LIGssão emitidas por bancos, os CRIs são emitidos por empresas securitizadoras, que são criadas especificamente para esse fim. A diferença na emissão leva a uma outra particularidade: o sistema de garantia.

As três primeiras (LCIs e LHs) são protegidas pelo sistema do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que cobre aplicações de até R$ 250 mil por CPF.

Já o CRI tem sua segurança baseada no regime fiduciário, em que a instituição emissora coloca um bem ou conjunto de bens como garantia. Por isso, é importante escolher emissores com solidez financeira e reconhecidos no mercado.

A LIG, além do FGC, também é coberta por uma carteira de financiamentos imobiliários específica, separada do patrimônio do banco. Assim, caso a instituição emissora quebre ou dê calote, a carteira é usada para pagar os investidores.

Entretanto, a diferença mais importante entre esses ativos está relacionada aos prazos para captação do rendimento. A LCI é, geralmente, um investimento de curto prazo, tendo duração de, no mínimo, 60 dias, mas podendo chegar em 36 meses em alguns casos. Já a LIG só pode ser retirada depois de dois anos, no mínimo, e o CRI varia, mas também requer um prazo mais extenso que a da LCI.

Assim, entre semelhanças e diferenças, a escolha do melhor ativo para o investidor fica a depender do perfil investidor e dos objetivos de cada pessoa.

Conheça um pouco mais sobre os ativos LIG (Letra Imobiliária Garantida)

As LIGs (Letras Imobiliária Garantida) surgiram no final de 2018 como mais uma opção de ativo de renda fixa ligado ao setor imobiliário e de baixo risco. Assim como as já conhecidas LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e LH (Letra Hipotecária), a LIG é utilizada para custear o crédito para o setor habitacional.

Inspirado no modelo reconhecido no exterior de covered bonds (títulos de dívida), a LIG tem seu diferencial, como já diz no nome, na garantia. Como dito acima, ela tem a garantia do banco que emite o papel e também é coberta por uma carteira de financiamentos imobiliários específica, separada do patrimônio da instituição bancária.

– LH (Letra Hipotecária)

As Letras Hipotecárias são títulos lastreados em crédito imobiliário. Resumidamente, ao adquirir uma a LH você estará, de certa forma, emprestando dinheiro para que uma instituição financeira ofereça esse serviço de “empréstimo com garantia de imóvel” aos seus clientes.

O ativo é emitido por instituições financeiras que emprestam recursos do Sistema Financeiro de Habitação. Os emissores, portanto, podem ser bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, companhias hipotecárias, associações de poupança e empréstimo e sociedades de crédito imobiliário.

Vale ressaltar que uma hipoteca é uma modalidade de crédito em que o cliente oferece o seu próprio imóvel como garantia de pagamento de um empréstimo tomado em uma instituição.

– LCI (Letra de Crédito Imobiliário)

A Letra de Crédito Imobiliário (LCI), como o próprio nome já diz, é uma captação de recursos destinada a empreendimentos do setor do imobiliário, onde os títulos são emitidos por bancos para financiar esse setor.

As LCIs podem ser do tipo prefixado, cuja rentabilidade corresponde a uma taxa definida no momento da compra do título pós fixado, onde a taxa de rentabilidade é atrelada a um índice econômico, e ao adquirir um título dessa modalidade, o investidor tem uma ideia do lucro, mas não pode calculá-lo com exatidão.

Assim como pode ser híbrido, que combina uma taxa acordada no instante da aquisição do título e outra atrelada a um indexador econômico.

– CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários)

O CRI são títulos de renda fixa lastreados em recebíveis, isto é, volume financeiro que uma empresa – do ramo imobiliário – tem a receber pela venda de seus produtos e serviços.

Para entender melhor como funcionam esses títulos, vamos usar o exemplo de uma construtora que permitiu a seus clientes financiar apartamentos em um condomínio residencial.

Os financiamentos de imóveis são de longo prazo (alguns de até 30 anos) e a construtora precisa dos recursos antes para poder fazer o prédio. Para ter capital com mais agilidade e assim iniciar o empreendimento, a construtora recorre a uma securitizadora.

A securitizadora é a empresa que assume a dívida dos clientes da construtora, antecipando o dinheiro para a obra em troca de uma parte do financiamento que será pago pelos clientes.

Ao assumir a dívida, essa empresa transforma os créditos a receber (recebíveis) da construtora em títulos mobiliários, por meio de parceria com um banco. A securitizadora, então, passa a oferecer títulos de CRI aos investidores.

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