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BDRs de Reits: saiba como investir no setor imobiliário dos EUA pela B3

É possível investir nos fundos imobiliários norte-americanos sem sair do Brasil

Nova York, Estados Unidos
Nova York, Estados Unidos. Fonte: Pexels

Por Daniela Frabasile

Os fundos imobiliários caíram no gosto dos brasileiros. Já são mais de 2,19 milhões de pessoas físicas no Brasil investindo nesse tipo de ativo, segundo dados da B3. A oferta de produtos também impressiona: são mais de 400 fundos negociados na bolsa brasileira.

Talvez muitos não saibam, no entanto, que existe uma forma similar aos FIIs para investir no mercado imobiliário dos Estados Unidos – e sem sair do Brasil. São os BDRs de Reits, negociados na B3, a bolsa brasileira.

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Os Reits (Real Estate Investment Trusts) reúnem duas características que contribuíram para que os brasileiros se interessassem pelos FIIs: distribuem dividendos regularmente e investem na economia real, em imóveis ou no financiamento de empresas do ramo imobiliário.

Hoje, existem mais de 200 Reits nas bolsas dos EUA, que somam aproximadamente US$ 1,4 trilhão. Segundo a Quantum Finance, há 40 disponíveis como BDRs de REITs disponíveis na Bolsa B3.

O Bora Investir conversou com analistas para explicar o que são os BDRs de Reits, como investir neles, e como avaliar se fazem sentido para sua carteira.

O que são BDRs de Reits?

Muitas vezes, os Reits são explicados como os correlatos norte-americanos dos nossos FIIs. É verdade que são são similares, mas a estrutura é um pouco diferente. Enquanto um FII no Brasil é constituído como um fundo de investimento, os Reits têm uma estrutura de empresa listada em bolsa. 

“Isso muda as possibilidades financeiras dos Reits, de alavancagem e possibilidade de tomar dívida. Por isso, é mais comum ver Reits de desenvolvimento imobiliário [os FIIs que trabalham com o desenvolvimento são menos populares no Brasil], e Reits alavancados”, explica Phil Soares, chefe de análise de ações da Órama.

Uma diferença importante é que os Reits podem se alavancar com empréstimos em banco, enquanto FIIs não podem. A opção dos fundos brasileiros é de securitizar seus fluxos de caixa, antecipando o que receberiam de aluguel nos próximos 5 anos, por exemplo. Com isso, os Reits conseguem se alavancar mais – o que traz oportunidades e riscos. “Uma dívida bem utilizada é algo bom, mas mal utilizada pode ser letal. É um risco extra e um benefício extra”, comenta Alberto Amparo, head de análise Internacional na Suno Research.]

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Como investir nos BDRs de Reits?

Hoje, existem cerca de 40 BDRs de Reits negociados na bolsa brasileira, segundo um levantamento da Quantum Finance. Para investir neles, basta buscar o ticker de negociação – que terminará com o código 34 – na plataforma de sua corretora ou banco, e fazer a compra, como se fosse uma ação listada.

São títulos de renda variável, ou seja, seu preço varia dia a dia no pregão.

Os Reits pagam dividendos?

Sim, mas também há diferenças entre os Reits e os FIIs nesse quesito. Aqui no Brasil, os FIIs precisam distribuir em forma de dividendos 95% do lucro caixa que obtiverem. Lá, os Reits precisam distribuir 70% do lucro tributável. 

“Só a diferença entre usarmos aqui o lucro caixa e lá o lucro tributável já é grande. O Reit consegue reter uma parte maior de seu lucro, isso significa que tem muito mais liberdade para reinvestir, comprando outras propriedades. Se isso é bom ou ruim, depende da gestão conseguir fazer boas compras”, explica Alberto Amparo, head de análise Internacional na Suno Research.

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Outra grande diferença é que no Brasil, os rendimentos dos FIIs são isentos de imposto de renda para pessoas físicas. Nos EUA, os dividendos são tributados na fonte em 30%.

O que analisar na hora de escolher um BDR de Reit?

Os cuidados na hora de escolher um BDR de Reit são similares aos de investir em FIIs. O primeiro é saber o que existe dentro da carteira. Se é um Equity Reit (que baseiam sua operação no aluguel de imóveis físicos, similares aos fundos de tijolo), é preciso entender se os imóveis são de boa qualidade, ou se há vacância elevada, por exemplo.

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Já num Mortgage Reit, que investe em títulos de crédito imobiliário, vale descobrir quais os tipos de papéis que aquele fundo costuma adquirir e a capacidade de pagamento das empresas emissoras desses títulos.

Uma vantagem, diz Alberto, da Suno, é que há alguns Reits com longo histórico, de mais de 20 anos. “Assim, você consegue analisar o que aconteceu com aquele Reit ao longo do tempo, se teve um bom crescimento, como ele passou por momentos de crise”, afirma. Ainda que rendimentos passados não sejam garantia de rendimentos futuros, é um bom indicativo de como a gestão é feita naquela empresa.

Quais os riscos envolvidos e cuidados que o investidor deve tomar?

Os riscos envolvidos também são parecidos com os dos fundos imobiliários, afirma Phil Soares, da Órama. O primeiro deles é o risco de liquidez, comum a qualquer investimento listado. É o risco de o investidor precisar do dinheiro em um momento em que o Reit está precificado a um valor menor do que o seu valor de compra.

Outro é o risco da performance dos ativos. Se forem imóveis, estamos falando do risco de inadimplência dos inquilinos, de alta vacância, ou de um prédio precisar de alto investimento de manutenção, o que reduz seu rendimento. No caso dos títulos, o investidor está exposto ao risco de crédito das empresas emissoras.

Soares aponta, além disso, que os relatórios emitidos pelos Reits costumam ser piores do que os de FIIs brasileiros, com menos detalhamento, e linguagem mais técnica. “O próprio disclosure exigido nos EUA é pior do que o exigido aqui”, comenta.

Como os Reits são listados nos EUA em dólar, mas seus BDRs são negociados no Brasil em reais, o investidor também está exposto ao câmbio. “Isso tende a aumentar a volatilidade do ativo, mas em compensação, a volatilidade dos ativos americanos tende a ser menor. Em geral, a volatilidade dos BDRs de Reits tende a ser menor que a dos FIIs”, diz Soares.

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