Selic mais alta por mais tempo: quais os impactos para os FIIs?

Na última quarta-feira (31 de julho), a Selic foi mantida em 10,50% mais uma vez. No entanto, o tom mais duro do comunicado do Comitê de Política Monetária (Copom) fez com que parte do mercado passasse a vislumbrar uma possibilidade de retomada do ciclo de elevação na taxa. Há também quem acredite que a Selic pode voltar a cair ainda em 2024. O Bora Investir conversou com especialistas para saber quais as perspectivas para os Fundos Imobiliários (FIIs) em meio à incerteza quanto à taxa de juros no Brasil.

Para a XP, o cenário mais provável segue sendo o de manutenção da taxa em 10,50%. “Mas nosso time de economia já começou a reconhecer que também existe um cenário alternativo, uma probabilidade de termos até um possível aumento”, diz Maria Fernanda Violatti, head de Fundos Listados no Research da XP. E se a taxa básica for mantida até o fim do ano, não deve haver grandes movimentos de altas nas cotas dos FIIs.

Segundo Rafael Bellas, coordenador de produtos da InvestSmart, o comunicado deixou claros os fatores de risco e a possibilidade de uma alta futura nas taxas, caso o câmbio e as expectativas de inflação aumentem significativamente. Com isso, diz ele, “o Copom reforçou que devemos nos preparar para um cenário de taxas de juros elevadas por um período prolongado, o que indica um comprometimento com a estabilidade econômica frente às pressões inflacionárias”, diz.

O que acontece com os FIIs se a Selic subir?

“Hoje, os ativos estão sendo negociados com um desconto, já considerando um possível aumento da Selic”, diz Violatti. “Se essa possibilidade realmente se concretizar, pode haver um impacto negativo na classe”, diz ela.

Segundo ela, se o Copom voltar a aumentar a Selic, isso significa que a inflação está mais elevada. “Consequentemente, esse é um cenário favorável para os fundos de papel, que têm principalmente seus portfólios indexados a IPCA +”, diz. Os FIIs de papel são aqueles que têm em suas carteiras títulos de dívida atrelados ao setor imobiliário.

Bellas concorda. “Isso ocorre porque os rendimentos dos CRIs são normalmente atrelados a índices de inflação ou a taxas de juros, como o CDI, que geralmente sobem em sincronia com a Selic”, diz. “Portanto, os FIIs de papel podem oferecer rendimentos mais elevados aos investidores, tornando-se mais atrativos”.

Já os fundos imobiliários de tijolo, que investem em imóveis físicos e em sua maioria distribuem aos cotistas os lucros obtidos com os aluguéis, podem enfrentar desafios. “O aumento da Selic eleva o custo do crédito, o que pode reduzir a demanda por imóveis comerciais e residenciais, pressionando os preços dos aluguéis e a valorização dos imóveis”, diz Bellas.

Outro efeito pode ser a migração dos investidores a ativos menos arriscados, o que resulta na redução da demanda pelas cotas de FIIs de tijolo. “Consequentemente, os preços das cotas desses fundos podem cair, refletindo um ajuste no valor presente dos fluxos de caixa futuros. Por outro lado, isso abre uma excelente oportunidade de se conseguir FIIs de tijolo por um valor bem descontado”.

Para a head de Fundos Listados no Research da XP, atualmente já existem cotas de bons FIIs de tijolo sendo negociadas com desconto, uma oportunidade para quem quer começar a investir ou aumentar a exposição a essa classe.

E se a Selic voltar a cair?

Nesse caso, os efeitos são opostos. Uma Selic mais baixa tende a beneficiar os FIIs de tijolo e prejudicar os de papel.

“Os FIIs de papel podem ver uma redução nos seus rendimentos, já que muitos dos títulos que compõem seus portfólios são atrelados a índices de juros que também cairão. Isso pode fazer com que esses fundos se tornem menos atrativos em comparação a outros investimentos que oferecem rendimentos mais elevados”, diz Bellas.

Já no caso dos fundos de tijolo, uma taxa mais baixa pode estimular a demanda pro imóveis e reduzir a vacância, o que tende a aumentar os preços de aluguel e o valor dos imóveis.

Como investir em FIIs em momento de incerteza?

Sem uma trajetória clara sobre a política monetária, decidir onde investir pode ser desafiador. “A volatilidade nos juros pode impactar diretamente os rendimentos dos FIIs de papel e a valorização dos FIIs de tijolo. Mudanças inesperadas na Selic podem causar ajustes abruptos nos preços das cotas, gerando perdas para os investidores”, diz Bellas.

O melhor para mitigar os riscos nesse e em qualquer cenário é a diversificação. “O principal ponto é estar com uma boa alocação, uma carteira bem distribuída, com pesos distribuídos em ambas as classes, em fundos recebíveis e fundos de papel, porque a gente sabe da importância de se ter cada um desses dentro de suas carteiras”, diz Violatti.

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