Vale a pena comprar um imóvel em leilão para reformar e vender?

A prática do ‘house flipping’, popularizada nos Estados Unidos, está ganhando terreno no Brasil, impulsionando uma busca crescente por oportunidades nos leilões imobiliários. O fenômeno acontece quando investidores adquirem propriedades leiloadas, realizam reformas e revendem os imóveis por valores mais altos.

O mercado de leilões imobiliários, que historicamente atraiu compradores em busca de oportunidades de adquirir a casa própria, tem experimentado um aumento de interesse, especialmente de investidores interessados em praticar o “house flipping“. 

O que é o house flipping?

A tendência consiste em identificar oportunidades, avaliar o potencial de valorização e executar reformas eficientes para ter o lucro esperado. O leilão se tornou um local onde encontrar propriedades ideais para isso, pois os imóveis entram nesse processo devido a variados motivos, como execução de hipotecas, consolidação na alienação fiduciária, liquidação de patrimônio, ou mesmo situações judiciais.

De acordo com Glauber Araújo, gerente de Real State da plataforma Superbid Exchange, esses imóveis, em grande parte desocupados e necessitando de reformas se tornam oportunidades atrativas para investidores adeptos do “house flipping“.

“O leilão acontece em plataformas onde os imóveis são disponibilizados a preços inicialmente mais baixos, estimulando a concorrência entre compradores em busca de um investimento que pode ser promissor. Ao combinar a oportunidade gerada no leilão com o conceito de ‘house flipping‘, o investidor pode adquirir imóveis por valores abaixo do mercado, impulsionando uma prática que tem se mostrado lucrativa e crescente”, avalia.

O que avaliar antes de comprar um imóvel em leilão

Como em todo investimento, antes de aportar seu dinheiro, o investidor deve avaliar diversos fatores, assim como se preparar da melhor maneira possível. Por isso, algumas dicas são essenciais para avaliar um imóvel que está em leilão.

Atente-se ao edital do leilão

Segundo José Carlos de Souza Filho, professor da FIA Business School, a primeira e fundamental dica para qualquer pessoa que pretenda adquirir um imóvel por meio de leilão é ler atentamente o edital para conhecer o que está sendo leiloado. 

Outro aspecto relevante é conhecer o leiloeiro em termos de reputação e realizações no meio e na atividade. 

Pesquise bem as opções

Antes de participar de leilões, realize uma pesquisa abrangente sobre as propriedades disponíveis. Avalie localização, condições estruturais e potencial de valorização. Essa análise prévia ajudará a identificar as melhores oportunidades.

Orçamento realista

Estabeleça um orçamento realista que inclua não apenas o valor de compra no leilão, mas também os custos estimados de reforma. Manter uma visão clara dos gastos totais é crucial para garantir uma margem de lucro no final do processo.

Levante todas as informações possíveis sobre o imóvel

Jhonata Lisboa, executivo de investimentos imobiliários da Midrah, alerta que é importante verificar a documentação e observar a matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis para confirmar a propriedade. Assim como identificar eventuais ônus, como hipotecas ou penhoras, e verificar se há ações judiciais envolvendo o imóvel, além de alguma dívida vinculada ao imóvel como IPTU, condomínio, etc. 

Avalie a condição do imóvel

Ainda sobre as informações da propriedade, ponto importante é avaliar as condições físicas dela. Também é válido saber se o imóvel está ocupado ou vago. Uma matéria do Estadão Imóveis aponta quando é possível visitar um imóvel em leilão.

Tenha uma equipe de apoio

Se possível, forme uma equipe confiável que inclua profissionais como engenheiros, arquitetos e empreiteiros. Contar com especialistas pode ajudar na avaliação correta do estado do imóvel e na execução eficiente de projetos de reforma, otimizando o retorno do investimento.

Condições de lance e pagamento

O professor da FIA Business School ressalta que o lance no imóvel deve ser muito bem estudado. “O imóvel tem um valor próprio. Seu lance deve ser coerente com este valor menos as taxas e menos o que deverá ser gasto para deixá-lo em condições de uso”.

Já Lisboa destaca a importância de ter ciência de como serão feitos os pagamentos, inclusive os encargos que envolvem o negócio. Além disso, também deve-se entender também como estão os valores dos lances.

Quando vale a pena investir em imóvel de leilão

Segundo os especialistas da área, o cálculo básico a ser feito para saber se vale ou não a pena investir em um imóvel de leilão é o lucro na revenda. Assim, o valor arrematado, mais as taxas, mais o que se gasta na reforma, deve ser inferior ao valor de mercado possível.

“Sempre é bom lembrar que existe um lead time entre a colocação de um imóvel para venda e sua venda efetiva. Isso deve ser levado em conta e, dependendo da localização e das características do imóvel (preço, acomodações, estilo), a venda pode demorar a se concretizar”, destaca Souza Filho.

Por outro lado, o executivo de investimentos imobiliários da Midrah, aponta que não vale o investimento quando:

• O preço de aquisição está elevado ou sem margem real de lucro;
• A localização está com pouca perspectiva de valorização ou demanda;
• Há problemas estruturais graves que afetam muito o retorno financeiro desejado após uma eventual reforma que fique mais cara;
• Quando há muitas pendências contratuais atreladas ao imóvel;
• Quando o imóvel está ocupado de forma irregular e é preciso restituir o imóvel.

Como se preparar

Segundo o professor, primeiramente, avalie sua condição financeira para estar preparado para eventuais gastos extras no valor do lance, despesas extras e outros incidentes. 

“Para tanto, ter uma reserva de recursos é fundamental. Pense sempre que o valor do lance é apenas um dos muitos custos associados ao processo. Esteja preparado”. 

Por fim, ele afirma que é essencial lembrar sempre que o emocional pode afetar a tomada de decisões de risco. “Analise bem a situação para ter estratégias de lances bem elaboradas”.

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