Financiamentos de imóveis vão ficar mais baratos com a queda da Selic?

O Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) cortou a Selic pela primeira vez em três anos na semana passada. O corte de 0,5 ponto porcentual marca o início de um ciclo de queda da taxa básica de juros, segundo sinalizações do próprio Copom, e que pode durar até 2025, conforme analistas do mercado.

Esse ciclo é benéfico para investimentos de risco e também para empréstimos, que tendem a ficar mais baratos, inclusive os financiamentos imobiliários. Segundo Filipe Pontual, diretor executivo da Abecip, caso o ciclo de cortes da Selic se consolide, a estimativa é que as taxas de juros cobradas nesta modalidade de financiamento passem por um ajuste a partir do ano que vem.

Contudo, a queda não deve ser na mesma proporção do que a alta verificada nos últimos anos. Isso porque os juros não devem voltar a 2% ao ano, mas, sim, atingir o patamar de 8,5% ao ano. “Enquanto a Selic saltou de 2% para 13,75%, e as taxas do financiamento imobiliário passaram de 7% para 10,5%, em média. Ou seja, os juros subiram mais de 6x, enquanto as taxas aumentaram 50%”, diz o executivo.

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Os ajustes das taxas de juros cobradas pelos bancos também dependerão da manutenção dos recursos mais baratos para sustentar as operações, provenientes da poupança e do FGTS. Neste ano, o FGTS disponibilizou 32% a mais do que o previsto para o financiamento do setor imobiliário devido à demanda aquecida, o que provocou a revisão das expectativas dos bancos para o crédito imobiliário.

Como resultado, enquanto a associação previa uma queda de 8% da oferta de crédito imobiliário em relação a 2022, que foi um dos anos recordes em oferta de crédito, agora a estimativa é de que a queda da oferta neste ano seja de apenas 1% com relação a 2022. “2023 deve se posicionar como o terceiro melhor ano da história na oferta de financiamento imobiliário”.

A queda da Selic tende a aumentar os recursos depositados na poupança. “Com os juros a 8%, a rentabilidade da poupança se assemelhará a títulos que seguem a Selic. Além disso, com a melhora do cenário econômico muitos brasileiros conseguem poupar mais. Lembrando que, para muitas pessoas, a poupança é a conta corrente”.

Evolução dos juros imobiliários nos últimos 12 meses

Levantamento do comparador de financiamento imobiliário MelhorTaxa mostra como as taxas evoluíram em cada banco desde o início do ciclo de alta da Selic. Veja abaixo:

	Itaú	Bradesco	Santander	Caixa
Julho 2022	De 9,5% a 9,99%	De 9,5% a 9,9%	De 9,49% a 11,49%	A partir de 8,8%
Agosto 2022	De 9,5% a 9,99%	De 9,5% a 9,9%	De 9,49% a 11,49%	A partir de 8,99%
Setembro 2022	De 9,5% a 9,99%	De 9,5% a 9,9%	De 9,49% a 11,49%	A partir de 8,99%
Outubro 2022	De 9,5% a 9,99%	De 9,5% a 9,9%	De 9,49% a 11,49%	A partir de 8,99%
Novembro 2022	De 9,5% a 9,99%	De 9,5% a 9,9%	De 9,49% a 11,49%	A partir de 8,99%
Dezembro 2022	De 9,99% a 10,99%	De 9,89% a 10,89%	De 9,49% a 11,49%	A partir de 8,99%
Janeiro 2023	De 9,99% a 10,99%	De 9,89% a 10,89%	De 9,99% a 11,99%	A partir de 8,99%
Fevereiro 2023	De 10,49% a 11,59%	De 10,49% a 11,49%	De 9,99% a 11,99%	A partir de 9,46%
Março 2023	De 10,49% a 11,59%	De 10,49% a 11,49%	A partir de 10,49%	De 9,79% a 10,65%
Abril 2023	De 10,49% a 11,59%	De 10,49% a 11,49%	A partir de 10,49%	De 9,79% a 10,65%
Maio 2023	De 10,49% a 11,59%	De 10,49% a 11,69%	De 10,99% a 12,49%	De 9,79% a 10,65%
Junho 2023	A partir de 10,49%	De 10,49% a 11,69%	De 10,99% a 12,49%	De 9,79% a 10,65%
Julho 2023	A partir de 10,49%	De 10,49% a 11,69%	De 10,99% a 12,49%	De 9,79% a 10,65%

Segundo Basso, além do aumento das taxas, o acesso ao crédito está mais restrito atualmente. “Geralmente a liberação é concedida para clientes de alta renda, quem já é cliente e tem potencial para movimentar recursos no banco ou tenha uma renda formal. Caso tenha ficado desempregado recentemente, é necessário acumular ao menos um ano de renda no novo emprego para restabelecer a análise de crédito”.

Já outras condições, como prazo máximo do financiamento (35 anos), valor de entrada (20%) e custo de seguros, se mantém. “Em alguns casos o banco pode permitir entrada de apenas 10% do valor do imóvel, caso o cliente registre um bom score de crédito”.

Para quem deseja aproveitar para comprar a casa própria quando as taxas de juros do crédito se reduzirem, Basso recomenda deixar o orçamento redondo agora. “Os bancos estão olhando muito para o score do cliente, se ele utiliza muito cartões de crédito ou se está endividado. É hora de conter gastos e arrumar a casa para conseguir o crédito mais para a frente”.

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Ainda que as taxas de juros da modalidade devam cair até 2025, o momento atual do mercado imobiliário pode servir como oportunidade. “Para quem encontra um imóvel com condição especial e consegue ter o crédito aprovado agora, pode ser interessante a aquisição. Depois, basta optar pela portabilidade do crédito para uma instituição que ofereça juros menores”.

Segundo Pontual, da Abecip, a inadimplência está controlada em 1,5% dos contratos. Por conta disso, os bancos não deixaram de conceder crédito. No entanto, com os juros altos, muitas famílias passaram a não conseguir arcar com o valor das parcelas. “Com a queda das taxas, elas tendem a voltar a se enquadrar aos poucos”.

Imóveis em leilão e ponta de estoque

O mercado de imóveis de leilão ou que são ponta de estoque de construtoras também podem ser oportunidades agora. Isso porque os bancos começam a retomar imóveis nos níveis pré-pandemia, como forma de limpar seus balanços financeiros, diz Marcelo Prata, diretor da plataforma de venda de imóveis Resale.

Atualmente, a Resale tem 5 mil imóveis à venda. A expectativa é fechar o ano com 8 mil imóveis, e disponibilizar 15 mil imóveis no ano que vem. “Houve uma maior renegociação de dívidas relacionadas a imóveis durante a pandemia. Mas agora muitos que renegociaram não estão conseguindo arcar com as prestações. Há uma dura realidade se impondo”.

Isso permite que, no curto prazo, haja mais oportunidades para investidores que desejam comprar um imóvel em leilão para reformar e revendê-lo posteriormente por um valor maior, ou mesmo para quem deseja investir para locação. Com um preço mais baixo, é possível ter uma rentabilidade proporcionalmente mais alta com o aluguel.

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“O diferencial dos imóveis retomados por bancos é que costumam ser vendidos sem nenhuma dívida. Apontamos, na plataforma, quando existem pendências sobre o imóvel”. Dentre os imóveis retomados por bancos, 70% deles são residenciais, divididos igualmente entre casas e apartamentos. Deles, 70% estão ocupados. “Para o banco não vale a pena desocupar o imóvel antes de vender, pois ele pode ser invadido”, diz Prata.

O valor de imóveis de ponta de estoque de construtoras geralmente fica entre 10% e 15% abaixo do valor de mercado, enquanto o valor de imóveis de leilão desocupados costuma ficar 35%¨ abaixo do mercado. Para imóveis vendidos em leilão ocupados, o desconto chega a 45%. No caso de imóveis ocupados, em 90% dos casos a desocupação é feita de forma amigável, com a ajuda de um advogado.

Do total de imóveis na plataforma, 30% podem ser financiados. “Hoje o processo para comprar imóveis de leilão é simples: tudo é feito online, como ocorreria em uma imobiliária”, diz o CEO da Resale.

Como as oportunidades podem ser únicas, não dá para pensar muito, diz Prata. “Oferecemos alertas para que os usuários da plataforma saibam quando o imóvel dentro das características que desejam entra na nossa plataforma”.

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