Imóvel: vale mais a pena comprar um novo ou um usado?

Mesmo em tempos difíceis economicamente, com inflação e juros altos, comprar um imóvel segue como um dos principais desejos de consumo do brasileiro. Segundo pesquisa realizada pela plataforma de moradia QuintoAndar, 39% dos entrevistados têm essa intenção em 2023.

Porém, dado o cenário macroeconômico onde a Taxa Selic em 13,75% encarece o valor do financiamento, alternativas são buscadas para realizar o sonho da casa própria. Se a dúvida entre seguir no aluguel ou adquirir um imóvel tiver a segunda opção como resposta, muitas pessoas ainda podem se perguntar: vale mais a pena comprar um imóvel novo ou usado?

Segundo Tay Rodrigues, especialista em finanças pessoais da Guide Investimentos, há diversos fatores a serem considerados. “Porém, a maioria das pessoas só considera os fatores emocionais na hora de comprar o imóvel e não analisa outros fatores do negócio antes de tomar essa decisão”, alerta.

Além do momento econômico do país, também é importante saber exatamente o perfil do imóvel que você quer. Isso quer dizer que não basta só considerar seu momento presente, também é preciso olhar para as suas necessidades futuras, uma vez que imóveis são investimentos de longo prazo.

“Nesse sentido, é importante levar em consideração a localização do imóvel, tamanho e quantos dormitórios deve ter, lazer, posição do apartamento referente ao sol, segurança, e se o imóvel é novo ou usado”, afirma Rodrigues.

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Imóvel usado: vantagens e desvantagens da compra

A vantagem mais óbvia, considerando a compra de um imóvel usado, é em relação ao valor. O preço tende a ser mais flexível e mais atrativo, principalmente se houver urgência por parte do dono do imóvel em vendê-lo.

“Nesse caso, a negociação pode ser mais flexível e o comprador consegue também diminuir as despesas como instalação de ar condicionado, pisos, planejados e até mobília do imóvel” diz.

Para Nathan Varda, head da Propdo no Brasil, proptech israelense que fornece soluções em software para tomada de decisão no segmento imobiliário, o ano de 2023 pode beneficiar quem procura esse tipo de negócio.

Ele explica que entre 2021 e 2022 muitas propriedades residenciais e comerciais não foram vendidas em razão da diminuição do poder de compra da população em geral. E agora, os proprietários precisam baixar os preços se quiserem fechar negócio.

“Normalmente, as pessoas que compraram novas casas e apartamentos precisam vender os antigos o mais rapidamente possível, gerando oportunidades para pessoas que querem adquirir propriedades antigas por valores mais baixos”, destaca.

Outro ponto citado por Tay Rodrigues é que ao comprar um imóvel usado a pessoa pode encontrar um apartamento maior, já que as plantas de um imóvel novo (de mesma disposição e localização) geralmente são menores. Assim, dependendo do tamanho da família e/ou seus planos para o futuro, o imóvel antigo pode ser uma boa opção.  

Cuidados ao comprar um imóvel usado

No entanto, o principal contraponto é que o imóvel usado pode dar ‘dor de cabeça’ com reparos, manutenção e estética. “Quanto mais antigo ele for, mais será necessário fazer reformas ou reparos no imóvel, seja na parte elétrica, hidráulica ou em outro espaço”, afirma o especialista da Guide.

Em casos de reformar e reparos, o valor dos materiais de construção também deve gerar atenção ao comprador. Isso porque, o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M), medido pela FGV, aumentou 0,23% em abril, acumulando alta de 0,93% no ano e de 7,48% em 12 meses. Com a taxa do índice relativo a Materiais, Equipamentos e Serviços passando de 0,09% em março para 0,23% em abril.

Para tentar não ser pego de surpresa com manutenção e reformas imprevistas, que podem aumentar o valor gasto em um imóvel usado, pode ser considerado contar com a ajuda do parecer técnico de um arquiteto ou engenheiro sobre o imóvel antes para avaliar a opção de compra. Assim, o profissional levantará os possíveis gastos extras, seja com possíveis infiltrações ou troca do quadro de luz, para entrar no orçamento do comprador.

Além disso, apartamentos antigos costumam ter uma taxa de condomínio mais alta pelo menor número de moradores e não pelo lazer que proporcionam. Aqui vale mencionar que a visita técnica do engenheiro pode ser feita também pelo condomínio, para que ele avalie o local como um todo e levante pontos de melhorias estruturais do condomínio que podem gerar gastos no futuro — e encarecer ainda mais o valor do condomínio a longo prazo.

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Imóvel novo: vantagens e desvantagens da compra

Agora, o primeiro ponto positivo na compra de um imóvel novo é o acesso à infraestrutura mais moderna, como salão de festas, churrasqueira, academias completas, lavanderia compartilhada e espaço de coworking. Você sabe exatamente pelo que pagou e o risco de quebra-quebra é bem menor.

“Após a pandemia, as pessoas adquiriram mais flexibilidade para poderem trabalhar de casa e até para curtir com família e amigos no próprio condomínio, uma vez que o custo de vida subiu muito neste período”, diz Rodrigues.

Outra vantagem a ser pontuada é que, com o imóvel na planta, personalizar o imóvel se torna mais acessível, já que fica muito mais fácil fazer alterações na estrutura, antes da entrega do bem. Além disso, erros de alvenaria, por exemplo, precisam ser corrigidos pela construtora que precisa entregar o imóvel conforme o prometido e combinado com a compradora.

E por último, para a pessoa que visa o imóvel como um investimento, a compra de um novo é beneficiada na valorização do mesmo, uma vez que o mercado prioriza os imóveis que são mais modernos e nunca tiveram outro morador. Por isso é natural que um imóvel novo tenha valores mais altos, porque os corretores geralmente trabalham com o preço padrão/fechado.

Uma opção a esse alto valor, somado à Taxa Selic no atual patamar, é a busca por melhores condições de financiamentos em negociações diretas com a construtora ao invés dos bancos.

Como me planejar para comprar um imóvel?

Para fazer qualquer um dos negócios, é mais que importante ter um planejamento financeiro. O especialista da Guide afirma que se a opção for pelo financiamento imobiliário, fazer simulações de empréstimo e análises das condições de amortização dos juros é primordial.

“Também é preciso levar em consideração outros custos com a aquisição do imóvel no seu planejamento financeiro, como incluir os gatos com as despesas com os documentos, ITBI, gastos com a mudança, reformas e o condomínio em que o imóvel estiver inserido”, diz.

Já o head da Propdo no Brasil relembra a situação de aumento de vendas oriundas de 2021 e 2022 como uma oportunidade para encontrar boas condições de negócios que possam encaixar no planejamento financeiro.

Ele explica que antes do aumento da Selic, faltavam opções mais acessíveis, pois os vendedores estavam aproveitando a alta demanda e a saída de alguns players do mercado para cobrar mais caro, uma vez que a oferta estava menor. “A situação se inverteu. Com a necessidade de vender seus imóveis, os donos devem se adequar ao poder de compra dos interessados e ‘abrir mão’ de preços muito altos”, diz.

Além disso, é importante ter uma reserva de emergência para imprevistos. Segundo Rodrigues, é comum muitas pessoas não terem essa reserva, e por qualquer urgência, seja uma doença ou perda do emprego, não conseguirem mais bancar as despesas com o imóvel.

Por isso, a reserva de emergência é indispensável para esse momento, ela porque serve como um colchão financeiro em situações de imprevistos.

Onde investir para a reserva de emergência: Tesouro, CDB, fundo, LCIs, conta remunerada ou ETF?

Investimentos para ajudar na compra de um imóvel

Primeiramente, antes de definir os investimentos que irão te ajudar na compra de um imóvel, é preciso conhecer o seu perfil de investidor, objetivo e em qual prazo você pretende bater essa meta.

Com a Taxa Selic em um patamar alto, as opções de renda fixa continuam muito atrativas no mercado, já que o seu dinheiro vai render com uma taxa alta e a um risco muito baixo. 

“Se você acredita que o Banco Central vai diminuir o patamar da Selic nesse período do investimento, é interessante alocar parte do dinheiro em títulos com rentabilidade prefixada, porque assim, você garante uma alta taxa por um período maior, mesmo que a Selic caia”, afirma o especialista.

Em contrapartida, os títulos com rentabilidade pós-fixada, ou fundos de investimentos que superem o CDI, são aliados perfeitos para compor a carteira, visando também a construção da reserva de emergência e a diversificação na hora de investir.

Para saber ainda mais sobre investimentos e educação financeira, não deixe de visitar o Hub de Educação da B3.