Qual o impacto do novo Marco das Garantias para empréstimos e consumidores?

O Congresso aprovou no começo de outubro o novo Marco Legal das Garantias de Empréstimos. Ele muda a regra antes vigente e permite que o cidadão ofereça imóvel como garantia para mais de um empréstimo.

Segundo Marco Antônio Raimundo, fundador e CEO da Crediblue, fintech que oferece soluções digitais para a oferta de crédito com garantia imobiliária, o principal objetivo do PL é diminuir o risco de inadimplência para, consequentemente, reduzir o custo do crédito.

“O Marco vai garantir as execuções contratuais estabelecidas na contratação do crédito imobiliário, possibilitando oferecer juros cada vez mais competitivos. Clientes também conseguirão se adequar mais facilmente aos prazos de pagamentos, evitando a inadimplência”, afirma.

O que é o novo Marco de Garantias e o que muda

O novo Marco das Garantias (Projeto de Lei 4188/21) pretende aperfeiçoar as regras para constituir e executar garantias reais dadas em empréstimos, como hipoteca ou alienação fiduciária de imóveis (linha de crédito com garantia de imóvel). 

Fabio Rocha Pinto e Silva, advogado especialista em direito imobiliário e sócio da Pinheiro Neto Advogados, destaca que o novo Marco das Garantias cria maior flexibilidade para uso de imóveis como garantia de créditos. Viabiliza, inclusive, que um único imóvel seja utilizado como garantia de mais de uma dívida. 

“Isso é feito por meio da autorização para que alienações fiduciárias subsequentes sejam registradas sobre o mesmo imóvel ou, alternativamente, que o mutuário receba de volta parte do montante já amortizado de um empréstimo vigente, renovando o crédito”, explica.

Contudo, essa nova regra vale apenas para garantia em um mesmo banco. Por exemplo, se uma pessoa faz cinco empréstimos numa mesma instituição, ela pode usar o mesmo imóvel como garantia. Porém, se ela já utilizou o imóvel como garantia em um banco, não poderá usar em outra instituição.

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O impacto nos empréstimos

De acordo com o especialista da Pinheiro Neto Advogados, há uma expectativa de que o novo Marco das Garantias aumente o volume de crédito disponível a taxas mais atrativas. 

“O crédito imobiliário representa um percentual pequeno no PIB brasileiro, comparativamente a países semelhantes. Há tendência de que a melhoria regulatória resulte em importante expansão desse crédito”, diz.

Já Sacha Aprile, diretor de Operações da Crediblue, destaca que um dos impactos mais imediatos é quanto à recuperação dos imóveis dados em garantia em caso de inadimplência.

“Hoje, além da possível demora de mais de um ano para recuperar o valor, é preciso passar por um processo extrajudicial burocrático e com jurisprudências variáveis em relação às responsabilidades dos devedores. Só depois o imóvel vai a leilão, e pode não ser arrematado”.

Com as novas regras, há a possibilidade da intimação eletrônica em conjunto da editalícia (ou seja, convocação por e-mail, além da publicação por edital), no caso de execução extrajudicial da garantia fiduciária. Há também um esforço maior na resolução do caso nesta etapa, por meio de um processo de execução extrajudicial mais organizado.

De acordo com o Banco Mundial, o Brasil possui uma das piores taxas de recuperação judicial de garantias do mundo. São menos de 19%, um valor abaixo, inclusive, da média dos países emergentes, que é de 42,5%. 

Este cenário de risco percebido contribui para o alto spread bancário no país. Já que a qualidade da garantia é avaliada pela qualidade do ativo e pela rapidez com que pode ser recuperada, em caso de inadimplência. 

“É aqui que o Marco Legal será crucial, proporcionando maior segurança jurídica e agilidade ao processo de recuperação de garantias. Um sistema eficiente, que permita ao credor acessar rapidamente o bem dado como garantia em caso de inadimplência do tomador (agora devedor) proporciona uma sensação de maior segurança e menor risco”, afirma Aprile.

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Os impactos para os consumidores

Com os benefícios aos credores de empréstimos, Fabio Rocha Pinto e Silva diz que os consumidores terão novas linhas de crédito à disposição. Agora com taxas mais baixas e prazos mais longos, compatíveis com a prática do crédito imobiliário. 

“Isso representa importante vantagem para consumidores hoje endividados com linhas mais caras, como o crédito direto e o rotativo do cartão de crédito”, ressalta.

Além disso, o diretor de Operações da Crediblue destaca como agora, à medida em que se paga as parcelas desse empréstimo, o valor retorna com possibilidade de garantia para novo empréstimo. Assim, a redução do saldo devedor autoriza novas operações.

“Neste caso, ter imóveis é aumentar a possibilidade de conseguir crédito na praça com melhores condições de pagamento, especialmente para PJs. O Marco de Garantia deve reduzir os custos de operação e juros, aumentando a competitividade e concorrência no setor”, diz ele.

“Ter dívida não é algo ruim, desde que você tenha analisado as melhores ofertas do mercado. Com dinheiro em mãos, é possível ampliar negócios, trocar o perfil de dívidas mais caras por mais baratas, além de colocar projetos em prática”, finaliza.

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