Com a Selic em alta, vale mais a pena investir em fundo imobiliário de tijolo ou papel?

A perspectiva de continuidade de alta da Selic, a taxa básica de juros, faz com que os investimentos da renda variável fiquem menos atrativos, já que a renda fixa passa a trazer maior rentabilidade atrelada à segurança característica do produto. 

Nesse cenário, os investidores se perguntam se vale a pena investir em fundos imobiliários (os chamados FIIs), e em qual tipo. Os FIIs têm a rentabilidade atrelada aos aluguéis de imóveis físicos (os chamados FIIs de tijolo) ou a juros de títulos imobiliários (os FIIs de papel). 

Hoje, a Selic está em 11,75%, mas a perspectiva é de que chegue a 12,25% em 2025, segundo o Boletim Focus, divulgado pelo Banco Central nesta segunda-feira (25).

Por que investir em FII com a alta da Selic?

Mesmo tendo os rendimentos afetados, ter FII na carteira de investimentos pode ser uma boa estratégia para diversificar o portfólio e garantir uma renda passiva constante, já que muitos FII distribuem rendimentos mensais isentos de Imposto de Renda.

Além disso, este tipo de investimento é uma forma de participar do mercado imobiliário com diversificação de setores, como as lajes corporativas, shoppings e hospitais, sem precisar comprar imóveis. 

Isso traz para o investidor uma possível valorização desses papéis ao longo do tempo, sem perder a liquidez, porque é mais fácil se desfazer de cotas do fundo do que vender um imóvel. Em geral, a liquidação desses ativos se dá em D+2, ou seja, envia a ordem hoje, e em até 2 dias o dinheiro entra ou sai da conta para liquidar a operação. 

Para tirar o maior proveito do cenário de alta da Selic, é preciso conhecer os tipos de FII disponíveis no mercado: FII de tijolo e FII de papel, e usar as características destes produtos a favor do investidor.

O que são os FII de tijolo e FII de papel?

Um fundo de investimento imobiliário é formado por um grupo de pessoas que querem investir no setor de imóveis. Ele é administrado por uma instituição financeira, regido por um regulamento, e os investidores compram cotas deste fundo por meio da Bolsa de Valores.

Os FIIs de tijolo investem em empreendimentos físicos. O gestor vai operar na aquisição, construção ou aluguel de salas comerciais, shoppings, faculdades, agências bancárias, galpões e armazéns com o recurso captado com a venda de cotas deste fundo. O rendimento para o investidor está atrelado ao aluguel destes espaços, e o lucro é distribuído entre os cotistas.

Os FIIs de papel investem em títulos imobiliários. Entre eles, estão as LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), que são produtos de renda fixa. O lucro vem dos juros e dividendos pagos por esses títulos, ou da venda deles.

“Fundos de tijolo compram de fato imóveis para alugar e distribuir o aluguel em forma de renda para os cotistas. Já os fundos de papel compram dívidas, e repassam o fluxo de pagamento dos juros em forma de dividendos, alocando em títulos longos, com boas taxas de remuneração, mas com uma volatilidade maior também”, explica Idean Alves, planejador financeiro e especialista em mercado de capitais.

Com a alta da Selic, FII de papel se sobressai 

Com a alta da Selic, os aluguéis dos imóveis podem demorar a serem reajustados, enquanto o aumento no custo do crédito imobiliário pode reduzir a demanda por imóveis e impactar na ocupação destes espaços, explica Sidney Lima, analista da Ouro Preto Investimentos. Isso tudo impacta na rentabilidade dos FIIs de tijolo.

Isso porque o movimento de alta da Selic pode fazer com que as empresas façam uma pausa nos planos de expansão, o que pode tornar as lajes corporativas e espaços comerciais ociosos. Com isso, cai a renda de aluguel, e os rendimentos pagos aos cotistas.

No caso dos FIIs de papel, alguns podem se sobressair no cenário de alta da Selic, especialmente aqueles que têm os rendimentos indexados ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário) ou ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), ambos diretamente afetados pela alta da Selic.

“Em períodos de juros altos, os FIIs de papel tendem a entregar retornos mais elevados, já que os indexadores acompanham a elevação das taxas”, afirma Lima.

Mas, melhor do que olhar a classe, é estudar o tipo de ativo, afirma Alves. “O rendimento depende de cada tipo de contrato de imóvel ou dívida de papéis. O que pode mudar isso é a forma de remuneração estabelecida, que pode se beneficiar de cenários como a alta da Selic”, diz.

O especialista afirma que o ideal é sempre diversificar, estudando as recomendações das casas de análise e pulverizando os investimentos em setores diversos. “Assim, quando um for bem, pode-se colher mais dividendos, e quando um outro for mal, pode ser uma oportunidade de compra, pelo ativo ter ficado potencialmente barato”, afirma.

Além disso, segundo Lima, antes de comprar um FII de papel é preciso analisar a qualidade dos CRIs que compõem a carteira, considerando o risco de crédito dos emissores e a qualidade da gestora que está por trás do fundo. 

No início deste ano, a inadimplência de algumas empresas começou a preocupar o mercado e principalmente os investidores de FIIs que investem em CRIs, que são títulos de renda fixa emitidos por securitizadoras, e que representam créditos imobiliários.

“Também é relevante verificar se o fundo possui gestão ativa, que pode otimizar os rendimentos, e se os indexadores (CDI ou IPCA) estão alinhados com o cenário macroeconômico e os objetivos do investidor”, afirma. 

Perspectivas da Selic para 2025

Segundo Lima, a perspectiva de alta da Selic vai depender da evolução da inflação, que segue incomodando o Banco Central.

Se nos próximos anos a inflação começar a ficar controlada e os juros começarem a cair, os FIIs de Tijolo tendem a se beneficiar, pois o custo do dinheiro mais baixo impulsiona a economia e valoriza os imóveis. Já os FIIs de Papel podem ver seus rendimentos diminuírem levemente, mas ainda manterão atratividade devido à indexação aos índices de inflação, de acordo com o analista.

“Para os investidores, o ideal é diversificar entre ambos os tipos de FIIs, considerando o cenário econômico e a estratégia de longo prazo”, afirma Lima.

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