CRI e CRA

Crise dos CRIs? Entenda o que acontece e saiba os riscos para os FIIs

Desvalorização das cotas de fundos imobiliários ligados a CRIs acendeu alerta para o mercado e investidores

FII de CRI. Foto: Adobe Stock
Segundo o último boletim mensal da B3, o mercado de fundos imobiliários (FIIs) chegou a 2.198.615 investidores pessoa física. Foto: Adobe Stock

Por João Paulo dos Santos

Nas últimas semanas a inadimplência de algumas empresas começou a preocupar o mercado e principalmente os investidores de Fundos Imobiliários (FIIs) que investem em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

No fim do mês de março o conglomerado Gramado Parks conseguiu na justiça a suspensão por 60 dias do pagamento a credores das obrigações relacionadas à CRIs. Porém, mesmo após desistir da ação, o grupo entrou com pedido de recuperação judicial, que foi aceito pela Vara Regional Empresarial da Comarca de Caxias do Sul, no Rio Grande do Sul.

Essa ação desvalorizou a cota dos FIIs que investem em certificados de recebíveis imobiliários da empresa e gerou um estresse no setor. Como consequência, o IFIX (índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) fechou o primeiro trimestre com queda de 6,4%, e perdeu mais de R$ 7 bilhões em valor de mercado. O resultado foi puxado principalmente pelo desempenho dos FIIs de CRIs. 

Por isso, várias perguntas começaram a rondar a cabeça dos investidores. Existe uma crise dos certificados de recebíveis imobiliários? Os FIIs correm risco? Qual é a extensão do problema? Para explicar estes e outros pontos, o Bora Investir conversou com especialistas da área. 

Há uma crise dos CRIs no Brasil?

No momento em que há devedores com dificuldades para pagar CRIs pode se pensar que há uma crise generalizada nos chamados FIIs de papel. Porém, Felipe Ribeiro, sócio do Clube FII e especialista em CRI, afirma que a questão a ser considerada é mais profunda. Ele alega que a crise vem do setor de crédito e acontece em todo o mundo. No Brasil, o caso Americanas gerou desconfiança e escancarou este cenário. 

“É algo semelhante ao que houve em 2008, uma crise de confiança. Naquele momento os investidores começaram a questionar se os valores para conceder crédito estavam ajustados à realidade dos pagadores”, explica.

A desconfiança, somada ao cenário macroeconômico de juros altos, vem dificultando o acesso ao crédito, secando a fonte de receita de para empresas menos capitalizadas. Essa combinação acaba por fazer com que companhias cujo negócio apresente maior risco fiquem sem conseguir crédito e não consigam pagar suas obrigações.

Por essa questão, não se pode considerar uma crise nos CRIs, já que o problema começou em outro setor (varejo/Americanas), e também afeta empresas e ativos de outras áreas. 

“Não existe uma crise nos CRIs, ou nos CRAs, ou nas debêntures: é uma crise de crédito em geral. Logo, se o problema é no crédito, o FII de CRI é um fundo de crédito”, afirma Ribeiro.

Por que os FIIs de CRIs foram afetados?

Para entender por que alguns fundos de certificados de recebíveis imobiliários foram afetados pela crise de crédito é necessário entender alguns conceitos. O investimento é dividido em três categorias: High Yield, High Grade e Híbridos, que buscam fazer um mix entre os dois tipos.

  • High Yield: a expressão em inglês significa ‘alto rendimento’. É usada para designar os fundos que incluem na carteira CRIs com retornos acima da média, mas com riscos maiores.
  • High Grade: o termo significa “alto nível”, e serve para caracterizar FIIs de CRIs com maiores níveis de segurança. Ou seja, com menor possibilidade de inadimplência e rendimentos mais alinhados com a média do mercado.

Dado as definições, fica mais fácil entender que os fundos de CRIs mais afetados pela crise de crédito foram os fundos high yield, de maior risco. 

“Os CRIs que são high yield dentro de carteiras vão gerando problemas porque não conseguem mais crédito para manter suas operações”, diz Felipe Ribeiro, que também é o autor do livro ‘O Guia Definitivo para entender FII de CRI’. 

Maria Fernanda Violatti, analista de Fundos Imobiliários e Listados da XP, explica que quando uma dívida não é honrada pelo devedor acaba impactando diretamente tanto a rentabilidade como a distribuição de dividendos dos fundos. 

“O investidor vê uma queda desses dividendos distribuídos pelo fundo porque ele começa a não receber a remuneração da parcela dos CRIs inadimplentes. Consequentemente, o valor deixa de ser passado como forma de dividendo mensal. Isso tem um impacto na percepção do investidor em relação a esse FII, o que afeta o preço da cota”, afirma a analista.

A crise pode se alastrar para outros setores de FIIs?

Para Isabella Suleiman, analista de FIIs da Genial Investimentos, empresas estão encontrando maiores dificuldades para honrar seus pagamentos em um cenário de juros altos e de crise de crédito. Porém, mesmo dentro da categoria de FIIs de CRIs existem alternativas com boas garantias e empresas sólidas que mitigam os riscos de um eventual default (inadimplência).

+ Como declarar FIIs no Imposto de Renda 2023?

Gustavo Asdourian, sócio-fundador da gestora Guardian, não acredita num alastramento da crise entre os FII, seja de CRIs ou não. “De forma geral, os fundos mais agressivos podem sofrer mais. Não é que o caso vai se alastrar, mas existem empresas que são mais sensíveis. Se você tem um crédito mais agressivo para uma empresa sem gordura, que depende de crescimento de venda para pagar, ela tem mais risco de sofrer”.

No que o investidor de FIIs deve estar atento

No cenário atual, o investidor deve mais do que nunca estar atento aos seus investimentos. Para todos os especialistas o principal erro cometido é escolher um fundo apenas analisando o dividend yield (retorno em dividendos) e buscar grandes retornos sem avaliar os riscos.

O sócio-diretor da Guardian, Antônio Lopes, afirma que durante momentos de euforia do mercado os investidores acabam negligenciando os fatores de risco.

“O brasileiro tem uma ânsia muito grande por retorno rápido. Não existe ‘almoço grátis’: se o fundo oferece um retorno muito alto é porque tem investimentos de risco. O investidor pessoa física muitas vezes não tem maturidade para entender, de fato, o risco que está correndo”, ressalta. 

A cautela também é um fator importante em momentos como o atual. A analista de Fundos Imobiliários e Listados da XP aconselha ao investidor que pesquise quais são os CRIs nos quais o fundo está investindo. “É sempre bom ter uma carteira bem diversificada, seja em categorias ou em segmentos”.

Já o sócio do Clube FII enfatiza que os fundos imobiliários são investimentos de longo prazo, assim como seria um investimento em imóveis. “É o mesmo conceito. Portanto, não adianta ver a cotação caindo, não entender o que está acontecendo e vender a cota. A primeira coisa que a pessoa tem de ter é calma e lembrar das garantias que o fundo tem”. 

Como escolher um fundo imobiliário

Na hora de escolher um FII os especialistas dão algumas dicas do que avaliar para tomar uma decisão mais acertada.

Suleiman destaca que o investidor deve sempre entender de onde vem os rendimentos do fundo que ele irá investir, e analisar se são sustentáveis. Para ele, é essencial acompanhar a saúde financeira das empresas que compõem o fundo.

Já Asdourian recomenda que o investidor dê um passo atrás e verifique quais são seus objetivos e perfil de risco antes de escolher um fundo. Após a escolha, além de acompanhar minuciosamente a evolução do ativo, deve lembrar de não colocar todo o dinheiro em um mesmo segmento, assim como não escolher apenas um fundo.

“Nos fundos de papel se deve sempre olhar as empresas e analisá-las. Já nos fundos de tijolo deve-se olhar o perfil do locatário, o tamanho do fundo, a liquidez, a quantidade de imóveis que tem no fundo, o prazo dos contratos, a região e a qualidade do imóvel”.

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