Paciência e resiliência: como construir patrimônio com FIIs

“Os fundos imobiliários, tanto os de recebíveis e quanto os de tijolo, são instrumentos poderosos para construção de patrimônio, mas precisam ser carregados por um tempo médio longo”. A avaliação é de Flávio Cagno, da Kinea Investimentos. Para ele, paciência e resiliência são as chaves para o bom desempenho dos investimentos no segmento de FIIs.

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Segundo ele, apesar das turbulências e volatilidade no preço das cotas de FIIs nos últimos anos, “os investidores que conseguiram manter as cotas e carregaram até o momento atual superaram os benchmarks dos respectivos fundos e recuperaram o valor patrimonial”, disse, durante painel na Expert XP 2025, neste sábado (26). “O investidor que teve resiliência foi compensado, a recomendação principal é olhar a classe como um investimento para o longo prazo”, resumiu.

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Ao seu lado no painel, Alessandro Vedrossi, da Valora Investimentos, comentou que o momento atual, com a taxa básica de juros a 15% ao ano, tende a ser mais positivo para os fundos de papel, mas o cenário não deixa de ser desafiador.

“Hoje, por exemplo, a gente tem conseguido fazer boas operações no lado de originação de CRIs, com spreads bons e boas garantias. Mas o cenário é mais desafiador, taxa de juros mais alta pressiona mais balanço das companhias e tem risco maior de inadimplência”, disse Vedrossi.

E apesar da recuperação atual do preço das cotas dos fundos imobiliários, que levou o IFIX B3 a bater recorde recentemente, ainda existem fundos sendo negociados a preços abaixo de seu valor patrimonial. “Ainda enxergo muita oportunidade de preço, especialmente nos fundos de tijolo”, alerta. “Mas o caminho para lá não é linha reta, não adianta achar que não vai ter susto”.

Flávio concorda que há desafios. “Seria ingenuidade e falso falar que não aumentou o risco. A gente é completamente ciente desse ambiente, contudo vale lembrar o que a gente se propõe a fazer. São veículos de financiamento no mercado imobiliário. Existe uma abordagem bottom up, baseada nos fundamentos do ativo. Via de regra, os imóveis ainda têm performance para fazer frente ao serviço de juros, mesmo com Selic num nível elevado”, disse.

Para Pedro Carraz, da XP Asset, analisar a qualidade dos imóveis na carteira de um fundo é o ponto essencial. “A gente foca muito em qualidade, em todos os setores do mercado imobiliário, as três principais características de um imóvel são localização, localização e localização. A gente sempre tenta se posicionar em ativos de qualidade, porque essa qualidade se traduz em resiliência”, explicou. “Independente do juro estar a 2% ou a 15%, aquele imóvel vai performar”.

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