Reforma tributária altera isenção de imposto para FIIs. Entenda o que muda para o investidor

A reforma tributária, sancionada na semana passada, traz alterações importantes para os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). De acordo com o texto publicado, esses fundos, assim como os FIAgros, terão de pagar os novos impostos que entram em vigor com a reforma: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Isso ainda pode mudar no Congresso Nacional, mas a notícia já movimentou o mercado de FIIs. O IFIX, principal indicador do desempenho dos FIIs na B3, caiu mais de 1% na sexta-feira (17/01), e segue em queda nesta segunda (20/01).

No entanto, analistas ouvidos pelo Bora Investir alertam que o momento é de cautela. Ainda é preciso entender se a mudança vai permanecer no texto final – e se sim, qual seu impacto real nos diferentes segmentos dos FIIs.

“Há uma forte atuação para mudar isso”, acrescentou Marcos Baroni, da Suno. “Ventilou-se, bem nos pontos iniciais da reforma tributária, que os FIIs e FIAgros se enquadrariam como contribuintes. Mas logo no texto substitutivo, aquele que foi para a plenária na Câmara, já estava pacificado entre o grupo de trabalho e as entidades do setor que os FIIs e FIAgros poderiam se declarar ou não como contribuintes”, conta Baroni. Na sanção presidencial, no entanto, foi vetada essa mudança. O Congresso agora pode derrubar esse veto. “O veto traz muita insegurança no mercado de capitais, desarranjaria o todo o crédito privado”, defende Baroni. Como as regras ainda podem mudar, é preciso ter serenidade, diz ele.

“Primeiro, essa mudança não é uma certeza, o veto pode cair no Congresso”, avalia Felipe Ribeiro, sócio-diretor de investimentos alternativos do Clube FII.  “E pode haver um entendimento tributário que beneficia algum tipo de fundo ou outro”.

Maria Fernanda Violatti, analista especializada em FIIs, tem uma opinião similar. “É importante que o investidor tenha bastante cautela, é uma discussão que está sendo feita para algo que será implementado em 2026, 2027, caso seja aprovado. Ainda há etapas que podem mudar o que está sendo discutido”, diz. “Se os fundos têm fundamentos sólidos, os parâmetros que devem ser analisados continuam os mesmos”. Segundo ela, ainda existem pontos que precisam ser esclarecidos antes que o investidor decida por uma mudança em sua carteira de fundos nesse momento.

Quais FIIs devem ser mais afetados?

Se a cobrança de tributos dos FIIs for para frente, Ribeiro argumenta que os fundos imobiliários de tijolo devem ser os mais afetados – mas ainda não há certeza da magnitude desse impacto. “Estudos iniciais falam de um impacto em torno de 10% a 20% dos rendimentos finais, a depender do fundo, e do nível de giro dos imóveis. Mas o que temos é uma grande incógnita”, diz.

Baroni destaca que o impacto pode variar. “Alguns fundos podem sentir um impacto marginal, e outros podem ser mais afetados, a depender da especificidade de cada fundo – como os tipos de contrato, o regime contábil do inquilino”, explica Baroni. “É muito difícil estimar qual a alíquota, deve ser algo em torno de 9% e 10%, entre 2026 e 2032, mas de maneira gradual”.

Há ainda dúvidas quanto à tributação de fundos de papel e dos fundos de fundos. Segundo Ribeiro, há divergências sobre isso entre os próprios tributaristas.

Ou seja, ainda há muito para ser discutido. “Na minha visão, não está muito clara a forma como os fundos serão tributados, caso sejam tributados, e acho que o texto precisa ser ajustado para evitar ambiguidade”, diz Maria Fernanda Violatti, analista especializada em FIIs. “Muito provavelmente os fundos de tijolo devem ser mais impactados, e principalmente os fundos de geração de renda, ou seja, de aluguel, porque os fundos de incorporação e desenvolvimento já são tributados”.

O que muda para quem investe em FIIs?

A Reforma Tributária não alterou a isenção de cobrança de imposto de renda sobre os dividendos distribuídos aos investidores pessoa física. No entanto, uma despesa tributária maior deve significar um lucro menor para os fundos, e consequentemente, uma distribuição de dividendos menor.

“Pode haver impactos negativos com relação à rentabilidade para os cotistas, já que a possível incidência de impostos aumenta os custos operacionais para os fundos, tanto pela maior carga tributária quanto pela complexidade para calcular e pagar os tributos”, diz Violatti.

“Não é o meu cenário base que o texto continue como está. Ainda que passe, acho que vai ter algum tipo de ajuste, mas se não houver ajuste, ou seja, o pior cenário, os fundos ainda estão muito descontados”, pondera Baroni.

Quando a mudança passa a valer?

Mais um motivo para não tomar decisões drásticas agora, argumentam os especialistas, é que as mudanças não serão imediatas. “A reforma deve começar a ser implementada a partir de 2026, e é uma implementação gradual”, diz Violatti.

Outra dúvida, diz Ribeiro, é sobre as regras de transição. “Se for para daqui a 10 anos, isso suaviza, ninguém sente e vamos em frente. Não há necessidade de desespero”.

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